Kinnisvaraturul on veel kaks kinga, kuni…

Praegune reaalsus ja võimalikud tagajärjed sellest, kuidas kommertskinnisvaraturg võib eelolevatel kuudel toimida

Hiljuti sain teada fraasi "ootan, kuni teine ​​kinga kukub" päritolu. Üheksateistkümnenda sajandi lõpus kuulsid New Yorgi korterite elanikud nende kohal elavate naabrite müra. Üks levinud heli oli kingade eemaldamine; kui kuulsite põrandale põrkuva kinga summutatud põksu, eeldasite, et varsti pärast seda kukub teine ​​kinga alla.

Esimene king USA eluaseme- ja ärikinnisvaraturul oli terve 2022. aasta: järjekindlad intressitõusud, müügimahtude märkimisväärne vähenemine ja kinnisvarahindade külm tõmblus. Kolm riigi kuuest suurimast uuest koduehitajast teatasid hiljuti, et 2022. aasta sügisel telliti 15% võrra (Lennar)LEN
), 38% (DR Horton) ja 80% (KB HomeKBH
). 2022. aasta detsembris teatas USA kaubandusministeerium, et uute ühepereelamute müük langes 27% detsembrist 2021.

Ärikinnisvarafirmade jaoks, eriti bürooturul, on tingimused endiselt rasked. Viimaste uuringute kohaselt on kuni 71% kontoripindadest võiks toetada "neljakordselt nende praegust kasutust". Selline statistika seab riikliku statistika vabade ametikohtade kohta tõsiselt küsimärgi alla.

Olgem ausad; 2022 ei olnud ilus. Kuid eksperdid pole endiselt kindlad, kuidas 2023. aasta võib kujuneda. Kui palju kingi tuleb veel maha visata, et saaksime eluaseme ja ärikinnisvara puhul vanasõna "kõik selgeks" nimetada? Vastus on kaks ja võimalik kolmas (kõigi nende labidamängijate jaoks):

1. Auditid
2. Kommunaalmaksud
3. (Võimalik) sundmüük

Esimene kinga, mis maha visata: auditid

Enamikul kinnisvara erakapitali investeerimisfirmadel on detsember aasta lõpp ning nad peavad esitama oma pankadele ja investoritele auditeeritud finantsaruanded märtsi või aprilli lõpuks. Kuna 2021. aasta detsember oli sõna otseses mõttes ajaloo madalaim intressikeskkond, samal ajal kui üürihinnad tõusid väga kiiresti (st inflatsioon), oli kinnisvara väärtus peaaegu gravitatsioonivaba. 2022. aasta lõppu ja tingimused olid väga erinevad, ometi ei ole paljud kinnisvarainvestorid dramaatiliselt kõrgemate intressimäärade taustal oma kinnisvara väärtust ennetavalt ümber hinnanud.

Miks ei ole teatud kinnisvarainvestorid oma väärtusi ümber hinnanud? Ühest küljest tõusid üürihinnad ja seega ka kasum aastatel 2022 võrreldes 2021. aastaga tõenäoliselt endiselt. Kinnisvaraomanikele meeldib uskuda, et kui nad teenivad rohkem kasumlikkust, loovad nad rohkem väärtust, mis on tõsi. Kuid kinnisvara puhul nõuab hindamine lõpliku vastuse saamiseks oma kasumi korrutamist hindamisteguriga (lihtsalt selleks, et asjad natuke segasemaks muuta). Oma vara praeguse väärtuse saamiseks jagate oma kasumi protsendiga – seda nimetatakse kapitalisatsioonimääraks. Ülemmäärad järgivad tavaliselt intressimäärasid. Kui intressimäärad tõusevad, tõusevad ülemmäärad. Kui piirmäärad tõusevad, langeb kinnisvara väärtus.

Seega, kui kõik muu on võrdne, siis kui kinnisvaraomanik teenis 2022. aastal oma kinnisvaralt rohkem kasumit kui 2021. aastal, on tal siiski tõenäoliselt madalamad hinnangud kui aasta tagasi, sest intressimäärad tõusid ligi 5 protsendipunkti.

Ja auditihooaeg on tõehetk. Oluliselt vähemate tehingutega – mis tähendab vähem tasusid ärikinnisvara hindavatele hindajatele – peavad kinnisvarainvestorid esimest korda pärast intressitõusu oma väärtusi kaitsma. Kogu see "ümberhindamine" toimub praegu ja kestab järgmised 60–90 päeva. Suhteliselt väikese tõenäosusega on väärtus mullusest kõrgem.

Miks see kõik oluline on? Kui investori laenusumma maksimumsumma laenuandja juures on 80%, laenab pank teile ainult 80% – isegi kui teie vara väärtus langeb. Mis juhtub, kui investor võlgneb pangale rohkem, kui ta on nõus teile laenu andma? Peate kas kogu laenu tagasi maksma või andma pangale tagatiseks rohkem sularaha (või muid varasid). Pandeemia ajal tegid pangad niikuinii kiiresti muudatusi ja katsid investoreid, kuid tänapäeval on asjad hoopis teisiti.

Praegused finantsturu tingimused on dramaatiliselt karmimad. Omanikud, kes võisid viimastel aastatel olla turvalised, võivad nüüd olla sunnitud leidma muid rahastamisvõimalusi. Või hakata sundmüüjateks.

On investoreid, kes on intressimäärade tõusuga silmitsi seistes olnud nii nutikad kui ka ennetavalt ausad (kuigi sissetulek nende kinnisvarale ikka tõusis), kuid paljud on oma väärtused jätnud samaks, mis 2021. aastal. Mõned on neid isegi tõstnud.

Need, kes on hindamist löönud, võivad olla sunnitud tunnistama tõsiasja, et intressimäärad on tõusnud. Isegi kui neil läheb hästi, võivad pangad sundida neid vastama küsimusele: kas teie laenud vastavad väärtuse testile?

Teine kinga, mida maha jätta: vähendatud maksusummad

Kui olete linn, maakond või koolipiirkond, mis kogub kinnisvaramakse, põhineb teie sissetulek kahel asjal: 1. läbisõidumäärad (maksumäärad) ja 2. maksustatavate kinnisvarade väärtus.

Alati on erinevus selle vahel, mida hindaja ütleb, et kinnisvara väärt on ja milline on maksustatav väärtus. Järgmise paari kuu ja kvartali jooksul toimub kohtutes tõenäoliselt kinnisvara väärtuse märkimisväärne langus. Kuna audiitorid ja kinnisvaraomanikud mõistavad, kui kõrged võivad olla auditeeritud finantsnäitajad, kipuvad need samad kinnisvaraomanikud võitlema kohtutega, et saada omavalitsustelt võimalikult madalat maksumäära.

Mida see siis tähendab? Kui kõrgemate intressimäärade tulemuseks on auditihooajal madalamad väärtused, teevad kinnisvarainvestorid, kes omavad neid kinnisvara, oma järgmise teekonna kohtusse, et vähendada omavalitsustele makstavate maksude summat.

Kinnisvara väärtuse langus ja vabade ametikohtade määra tõus tähendab linnadele väiksemat maksutulu. Kuna linnadel on väga oluline roll erinevate finantseerimisvormide pakkumisel kinnisvaratehingute lõpujoonele jõudmiseks, on problemaatiline ette kujutada olulist maksulaekumise vähendamist kohtades, kus infrastruktuuri parandamine on kinnisvaraarenduse edenemiseks ülioluline.

Lihtsamalt öeldes tähendab väiksem maksutulu arendajatele vähem võimalusi.

See konkreetne kinga saab olema väga piirkondlik. Omavalitsuste rahaline elujõulisus on erinev. Näiteks neil, kellel on väiksemad kontoriturud, läheb tõenäoliselt paremini. Maksuarvestuse muret võiks leevendada ka maksumäärade tõstmine, mis võib ajutiselt parandada laekumiste augu, kuid lõpuks muudab iga koha investorite jaoks pikaajaliselt vähem atraktiivseks.

(Võimalik) kolmas kinga, mida maha visata: sunnitud müüjad

Ütlen ühe asja selgeks: ma ei ennusta sundmüüjate turgu. See võib juhtuda; see ei pruugi olla.

Kuid kui me vaatame, kuidas kaks esimest kinga langevad, peame kõik kõrvad lahti hoidma, et kuulda, kas see kolmas kinga langeb eluaseme- ja ärikinnisvaraturgudele. On täiesti võimalik, et nende kahe esimese teguri – auditeeritud hinnangute ja vähendatud maksutulude – kombinatsiooni tulemusel saavad investorid sundmüüjad.

Küsimused, mida peame praegu esitama, on: "Millal me sellest teada saame?" ja "Kui kaua see aega võtab?" Lühike vastus on, et saame teada suveks. Kevad on suurepärane aeg tarbijaturu tugevuse nägemiseks, sest kevadine müügihooaeg on siis, kui enamik tarbijaid ostab (õigeaegselt) järgmiseks õppeaastaks uue kodu. Kevadise müügihooaja varajased teelehed näivad olevat okei, kuid see võib kiiresti muutuda, kui intressimäärad mingil põhjusel hüppavad.

Samuti saabub suvi, enne kui pangad suudavad dešifreerida lahendusi neile, kes ei vasta nende laenude LTV-testidele.

Kui kinnisvara madalam hindamine ei too kaasa sundmüüki, siis usun, et oleme eluasemeturul täiesti selged. Enamik eluaseme mahavõtmise tsüklit on palju pikemad kui aasta, kuid ärikinnisvaras on kõik muutlikum kui varem. Tipud on kõrgemad, languse kiirus kiirem ja ma usun, et kui investorid tunnevad, et intressimäärad on stabiilsed ja sundmüügi risk neutraliseerub, tekib kinnisvaravarade järele reaalne nõudlus.