Osariigi seadusandjad võtavad vastu kohalikud eeskirjad, mis suurendavad eluasemekulusid

Kubernerid ja seadusandjad kogu riigis jätkavad ettepanekuid teha ja ellu viia poliitikat konkurentsivõimelisema maksu- ja regulatiivse kliima loomiseks, osaliselt selleks, et meelitada ligi investeeringuid, mis toovad kaasa tööandjaid ja kõrgepalgalisi töökohti. Kui aga ei jätku piisavat ja taskukohast elamispinda, et mahutada uute töökohtadega toetatud perede juurdevool, on riigiametnikel käsil veel üks probleem. See on väljakutse, millega poliitikakujundajad praegu paljudes kiiresti kasvavates riikides maadlevad.

Näiteks Põhja-Carolinas, nende hulgas 10 kõige kiiremini kasvavat osariiki Eelmisel aastal kaaluvad osariigi peaassamblee liikmed nüüd seadusandlust, et "lahutada" või eemaldada kohalikust tsoneeringu jurisdiktsioonist kinnisvara Summerfieldis, mis asub Greensboro lähedal ja kus kohalikud ametnikud on kavandatava arenduse korduvalt tagasi lükanud. Seadusandjad peavad seda küsimust üleriigiliseks huvipakkuvaks, kuna Summerfield asub Põhja-Carolina osas, kus eluasemete pakkumist tuleb suurendada, et mahutada mitu massilist majandusarengu projekti, mis plaanivad tuua piirkonda palju uusi tulijaid. See samm ja sellega seotud ettepanekud teistes osariikides näitavad, kuidas arutelu eluasemekulude ja tsoneerimise üle kipub kuumaks minema ja segab traditsioonilisi poliitilisi koalitsioone.

Summerfieldil, mis asutati 1996. aastal, et vältida Greensboro osaks saamist, on tsoneerimine nii, et suures osas linnast saab ehitada ainult ühepereelamuid ja 1.3-aakriseid krunte. Üleminek võtta vastu osariigi seadusandlus Summerfieldi osa deannekteerimiseks, et lubada uute elamute ehitamist, järgneb aastaid kestnud ametlikele taotlustele nimetatud piirangute leevendamiseks ja isegi Summerfieldi valitsuse ametnike kinnitusele, et nende tsoneerimispoliitikat tuleb muuta.

Summerfieldi linna jurist hoiatas aleviamet 2021. aastal, et tema välistav tsoneerimine kutsub esile õiglase eluaseme seaduse kohtuvaidlusi. "Kui soovite vältida võimalikku vastutust, looge oma määruses valikud, mis võimaldavad taskukohast eluaset kusagil Summerfieldis," soovitas Town Lawyer. "Te ei pea isegi praegu kindlaks tegema, kus," lisas Summerfieldi advokaat. "Peate vaid looma tsoneerimisraamistiku, mis võimaldaks mõnel arendajal sisse tulla ja öelda: "Teate mida, ma tahaksin panna tihedama eluaseme." Summerfieldi ametnikud keeldusid seda nõu kuulda võtmast.

Ebapiisav eluasemepakkumine ja kiiresti kasvavad eluasemekulud ei piirdu Summerfieldi ja selle lähiümbrusega. Cato instituut õppima 2022. aasta detsembris avaldatud väljaandes rõhutati, kuidas Põhja-Carolina rahvastiku kasv on ületanud uute elamute ehitamise kiirust. Kuigi piirav kohalik tsoneerimine takistab eluasemete pakkumise kasvu paljudes teistes osariigi piirkondades, on vajadus probleemi lahendamiseks eriti oluline Greensboros ja seda ümbritsevas piirkonnas, mida sageli nimetatakse triaadiks.

Greensboro, mis piirneb Summerfieldiga, reastatud number üks riigis eelmisel aastal suurima üürikulude kasvu poolest, ühe magamistoaga korteri üür Greensboros hüppas ühe aastaga 74%. Toyota, Boom Supersonic, Publix ja teised investeerivad piirkonda miljardeid uutesse tootmis- ja turustusrajatistesse, mis toovad kohale tuhandeid hästitasustatud töötajaid. Soov tagada neile töötajatele ja nende peredele juurdepääs taskukohasele eluasemele koos kohalike ametnike keeldumisega eemaldada või leevendada regulatiivseid takistusi suurema hulga eluaseme väljaarendamisel on viinud Raleighi osariigi seadusandjad järeldusele, et nad peavad tegutsema.

Boom Supersonic investeerib pool miljardit dollarit, et ehitada ülehelikiirusega reaktiivlennukite tootmisüksus, mis asub Summerfieldist 11-minutilise autosõidu kaugusel. See rajatis annab tööd enam kui 2,000 inimesele. Toyota kulutab 3.4 miljardit dollarit liitiumakude tootmistehase ehitamiseks, mis asub Summerfieldist 35 minuti kaugusel. See akutehas, mis on Toyota esimene Põhja-Ameerikas, annab tööd 3,875 inimesele. Vahepeal kulutab Publix 400 miljonit dollarit, et ehitada lähedale enam kui kahe miljoni ruutjalga jaotuskompleks, mis varustaks toidupoode kogu Põhja-Carolinas ja Virginias. See projekt loob 1,000 uut töökohta.

Piirkonnas toimuv märkimisväärne majandusareng ja sellest tulenev vajadus täiendava elamispinna järele ei ole sundinud Summerfieldi linna juhatuse liikmeid kurssi muutma. Pärast esialgset pakkumist 1,161. aastal uue 2021 korteriga korterikompleksi kohta vähendas arendaja oma ettepanekut 600 korteriga projektini. Linnavalitsus lükkas selle ettepaneku tagasi 22. veebruaril toimunud hääletusel. Senati ajutine president Phil Berger (R) selgitas avalduses, miks kohaliku tasandi jätkuv järeleandmatus sunnib nüüd osariigi seadusandlikku vastust:

"Ma ei tea, kas kohaliku arendaja esitatud plaanid peaks kohaliku juhatuse poolt heaks kiitma või mitte," ütles senaator Berger. "Ma tean, et Triad meelitab ligi miljardeid dollareid uuele majandusarengule ja kuna meie piirkond kasvab jätkuvalt, on kiiresti vaja täiendavaid eluasemeid, et õed, õpetajad, esmaabi andjad ja ehitustöölised, kellele meie piirkond tugineb, saaksid elada selles piirkonnas. kogukonnad, mida nad teenivad."

Peaassamblee samm Summerfieldi osa deannekteerimiseks kohtab kindlasti kohalike ametnike ägedat vastupanu. "See oleks suur ülekohus ja looks ohtliku pretsedendi meie Peaassambleele, kui ignoreeriks kohalikke valitud ametnikke ja teeks sellise muudatuse meie linnas," ütleb Summerfieldi linnapea Tim Sessoms.

Lisaks sellele, kuidas need suurendavad eluasemekulusid ja vähendavad pakkumist, väidavad Summerfieldi kohalike tsoneerimiseeskirjade kriitikud, et piirangud ohustavad ka keskkonna tervist ja avalikku turvalisust. Umbes 12,000 XNUMX elanikuga Summerfield on Põhja-Carolina kõige suurema rahvaarvuga linn, kus puudub vee- või kanalisatsiooniinfrastruktuur. Tegelikult on see Põhja-Carolina, Lõuna-Carolina ja Virginia suurim linn, kus on täielikult septikud. Nagu nad on varemgi teinud, kasutavad Summerfieldi ametnikud seda taas ettekäändena kavandatava elamuarenduse blokeerimiseks.

"Linnas ei ole vee- ega kanalisatsioonisüsteemi, mis toetaks rohkem kui kolm korda tihedust, mida meie arendusmäärused praegu lubavad," kirjutas linnapea Sessoms 9. märtsil avaldatud avalikus kirjas, milles selgitab eelnimetatud arenduse tagasilükkamist. "Summerfieldil puudub infrastruktuur, et käsitleda koormust, mida kavandatav tihedus asetaks meie niigi ülerahvastatud koolidele ja ummistunud teedele."

Ometi oleks hiljuti tagasi lükatud 600 ühiku projekti arendaja Summerfieldi paigaldanud vajaliku vee- ja kanalisatsioonitaristu. Summerfieldi ametnikud on varem kavandatud kanalisatsiooni- ja veeinfrastruktuuri investeeringutest keeldunud. Seda veetaristu puudumist on aastaid kasutatud põhjusena arengule ja kasvule vastu seista.

David Couch, arendamiseks kavandatud maa omanik, ütles avalduses, et "Summerfieldi linnanõukogu on vastu võtnud tsoneerimispoliitika, mis on aidanud välja jätta tagasihoidlike vahenditega elanikud, ja nad on seda teinud suure mõjuga."

"Greensboro ja Guilfordi maakonna piirkond oli eelmisel aastal üüritõusude osas riigis esikohal," lisas Couch. "Me vajame hädasti rohkem eluasemeid, eriti paljude edukate töökohtade värbamise ja vahetus läheduses toimuva majandusarengu miljardite dollarite tõttu."

Couch ja teised Summerfieldi ametnike vastumeelsuse kriitikud arendustegevuse vastu väidavad, et 12,000 XNUMX inimese hoidmine eraviisilistes septikutes, lisaks eluaseme kallinemisele, kujutab endast ohtu keskkonnatervisele, kuna sellised septikud võivad leostuda kohalikesse veevarudesse. Lisaks keskkonnariskidele, mis tulenevad veeinfrastruktuuri puudumisest, on ka suurenenud riskid avalikule turvalisusele. Selle põhjuseks on asjaolu, et tulekustutusvõime väheneb, kui esmareageerijate jaoks puudub kohalik veetaristu süsteem.

Summerfieldi tuletõrjeosakonna juhataja Chris Johnson ütleb sellele autorile, et vee infrastruktuuri süsteem võimaldaks tema osakonnal hädaolukordadele tõhusamalt reageerida. "Kui meil oleks hüdrandisüsteem, oleks meil rohkem inimesi, kes tegeleks tegelike tulekustutustöödega ja vähem inimesi tõmbaks eemale, et tagada positiivne veeallikas," ütleb pealik Johnson.

Linnapea Sessoms ütleb, et tema linna veetaristu toomiseks tehakse jõupingutusi. "Summerfield on töötanud ja töötab meie linna tuleviku veeplaani kallal," kirjutas ta sellele autorile saadetud meilis. Linnapea Sessoms ei vastanud küsimusele, millal plaanitakse Summerfieldis veetaristusüsteemi tööle panna.

Põhja-Carolina võib edasi liikuda seaduseelnõuga, millega eemaldatakse Summerfieldi linnavolikogu võrrandist, kas kiita heaks uued eluasemed suurele kinnistule, mis praegu on linna jurisdiktsioonis. Paljud usuvad, et riik peaks minema kaugemale. Näiteks senati enamuse juht Paul Newton (R), Kehtestati õigusaktid eelmisel istungil, mis ennetaks Põhja-Carolina kohalikku tsoneerimist, mis piirab täiendavate elamispindade arendamist.

"See on tarneprobleem, mille on tekitanud otseselt valitsus," ütles senaator Newton a 8. detsembri üritus eluasemepoliitika kohta, mida korraldab Raleighis asuv mõttekoda John Locke Foundation. Newton lisas, et "erasektor tegeleb sellega, kui me selle valla laseme."

Teiste osariikide osariikide seadusandjad ja kubernerid on pakkunud välja reforme, mis on sarnased sellele, mida Newton on nõudnud Põhja-Carolinas. Näiteks Montana kuberner Greg Gianforte (R) on üks osariigi seaduste häälekamaid pooldajaid, mis ennetavad kohalikke tsoneerimispiiranguid, mis takistavad eluasemete pakkumise kasvu.

„Ranged tsoneeringud ja muud eluasemega varustamise eeskirjad on tõesti märg tekk ehitamisele, vastutustundlikule arengule. Need suurendavad kulusid ja piiravad pakkumist," ütles kuberner Gianforte ütles tema eluaseme töörühma liikmed eelmisel aastal. "Peame valitsuse teelt välja tõmbama, kus me seda vastutustundlikult ja turvaliselt suudame. Meil on vaja eeskirju avaliku ohutuse ja keskkonna kaitsmiseks, kuid muudes valdkondades peame välja mõtlema, kuidas seda sujuvamaks muuta.

Ülisuured ja kasvavad eluasemekulud kahjustavad kogu USA perede eelarvet ja hindavad paljusid eluasemeturult nii palju, et teema on viimase aasta jooksul pälvinud märkimisväärset tähelepanu riiklikul meedial. Näiteks New York Times avaldas laialdaselt käsitletud septembrikuu artikkel mõtiskledes, mis juhtus stardikoduga. Enne seda avaldas New York Times an artikkel mullu juulis dokumenteerides, kuidas eluasemekriis ei piirdu enam rannikutega.

"See on vaieldamatult halvim aeg Manhattanil korterit üürida, samal ajal kui Austini-sugustes metroojaamades on kodu ostmise taskukohasus kõigi aegade halvim," avaldas Bloombergi 20. septembri analüüs. märkida. "2020. aasta keskel olid nii igakuised üürid kui ka hüpoteegimaksed odavad, kuid täna on see vastupidi."

"Kodu üürimise või ostmise kulud on liiga kallid," ütles Virginia kuberner Glenn Youngkin (R) ütles 2022. aasta augustis Virginia senati ühisrahakomiteele pöördumises, mis kordas paljude teiste osariikide kuberneridelt ja seadusandjatelt kuuldud sõnumit. „Peame tegelema pakkumise ja nõudluse mittevastavuse algpõhjustega; ebavajalikud regulatsioonid, ülekoormavad ja ebatõhusad kohalikud omavalitsused, piirav tsoneerimispoliitika ja ideoloogia, mis võitleb hambad ristis igasuguse uue arengu vastu.

Kõrgete eluasemekulude piiramine jääb lähitulevikus paljude osariikide kuberneride ja seadusandjate peamiste prioriteetide hulka. Nagu on näidatud, ei näita erakondlikud kuuluvused ja ideoloogilised kalduvused kuberneri või seadusandja eelistusi selles küsimuses, vastupidiselt paljudele muudele teemavaldkondadele. Arutelu kohalike tsoneerimispiirangute üle ja selle üle, kas osariigi seadusandjad peaksid neist üle minema, ei vii kuhugi. Tegelikult see tõenäoliselt eskaleerub, luues selle käigus ebatavalisi poliitilisi koalitsioone.