Starwood REIT, nagu BREIT, piirab investorite lunastamist kinnisvarafondist

SREIT-i nime all tuntud 14.6 miljardi dollari suuruse REITi juhib Barry Sternlicht, Starwood Capitali asutaja ja tegevjuht. Starwood Capital on erainvesteerimisfirma, mis keskendub kinnisvarale ja mille hallatavate varade maht on üle 125 miljardi dollari. Starwood Capital haldab REIT-i. Sternlicht on ka aktsiaseltsi Starwood Property Trust (STWD), avalikult kaubeldav kinnisvaralaenufirma, tegevjuht.

SREIT on suuruselt teine ​​mittekaubeldav REIT Blackstone Real Estate Income Trusti järel, mille netovara on umbes 69 miljardit dollarit. Blackstone'i (tähis: BX) sõiduk, tuntud kui BREIT, viidi tagasi lunastamise piiramiseks novembris pärast seda, kui investorite kõrgenenud väljamaksetaotlused ületasid selle 5% kvartalipiiri.

Sarnaselt BREITiga võimaldab SREIT igakuiselt lunastada 2% puhasväärtusest ehk NAV-ist ja 5% kvartaalsest puhasväärtusest.

Kõrgendatud lunastamistaotlus näitab, et paljud jaeinvestorid liiguvad börsil mittekaubeldavate REITide väljumiskohtade poole pärast seda, kui nende tootlus on sel aastal oluliselt ületanud börsil kaubeldavate sarnaste ettevõtete oma. Tohutu lõhe mitteavalike ja avalike REITide vahel on loonud mittekaubeldavate REITide investoritele stiimuli raha välja teenida.

Selle asemel, et kaubelda börsidel nagu NYSE, on need REIT-id nagu investeerimisfondid, kuna investorid saavad igakuiselt osta või müüa aktsiaid oma puhasväärtuse alusel, millele kehtivad lunastamispiirangud.

Barron'sile edastatud kirjas finantsnõustajatele teatas SREIT, et sai novembris tagasiostutaotlused, mis moodustasid 3.2% NAV-ist. 2% kuulimiidi alusel täitis see 63% investorite lunastamistaotlustest (0.63 korda 3.2 võrdub 2). Kõik täitmata jäänud taotlused tuleb detsembris uuesti esitada, seisis kirjas.

Mittekaubeldavatel REITSidel on igakuised ja kvartaalsed lunastamislimiidid, et kaitsta neid suurte kinnisvarasummade likvideerimise või finantsvõimenduse olulise suurendamise eest vastusena investorite kõrgetele lunastamistaotlustele.  

"Nende piirangute eesmärk on kaitsta olemasolevaid investoreid ja sõiduki pikaajalist tervist ning lõppkokkuvõttes maksimeerida aktsionäride väärtust," kirjutas SREIT oma kirjas.

SREITil on BREITiga sarnane varade jaotus ja tasude struktuur ning selle tootlus on võrreldav. SREITil, nagu ka BREITil, on suurem osa oma varadest mitmepereelamute korterite kompleksides, millele järgnevad laod. Need on olnud REITi tööstuse kaks viimaste aastate kõige tugevama tulemusega sektorit.

SREITi aasta-aasta tootlus kuni oktoobrini oli 10.2% ühest aktsiaklassist, mis on võrreldav BREITi umbes 9% tootlusega.

Juhtiv avalik korter REITs meeldib

Omakapital elamu

(EQR) ja

Kesk-Ameerika korteriühistud

(

MAA

) on välja lülitatud 30. aastal umbes 2022%. SREITi aastane baastasu on 1.25% netovarast ja tulemustasu 12.5% 5% tõkkemääraga. Viimase kolme aasta jooksul on see igal aastal tagastanud umbes 15%.

SREITi ja BREITi varabaasides domineerivad ärikinnisvarainvesteeringud, mis on vähem likviidsed kui avalikult kaubeldavad väärtpaberid. Oma 10-Q ütles SREIT, et tal oli septembri lõpus 2.5 miljardit dollarit vahetut likviidsust, mis koosnes 1.7 miljardi dollari suurusest laenujõust ja 800 miljonist dollarist sularahast.

Sarnaselt BREITiga on SREIT viimasel aastal kiiresti kasvanud, kuna koguvarade maht kasvas oktoobris 30 miljardi dollarini, võrreldes 20. aasta lõpu ligikaudu 2021 miljardi dollariga. Septembri lõpus oli võlgnevusi ligikaudu 15 miljardi dollari ulatuses, on SREIT-i finantsvõimenduse määr suurem kui XNUMX. aasta lõpus. võrreldavad avalikud REIT-id, nagu Kesk-Ameerika korterite kogukonnad,

AvalonBay kogukonnad

(AVB) ja

Prologis

(PLD), suurim ladu REIT. Näiteks AvalonBay ettevõtte väärtus – turuväärtus pluss netovõlg – on sarnane SREITiga, kuid sellel on 8 miljardit dollarit tasumata võlga.

Sellegipoolest on jaeinvestoritele meeldinud mittekaubeldavate REIT-ide tootlus ja rohkelt umbes 4% dividenditootlusi. Kuid lunastamistele piirangute seadmine või värava kehtestamine võib investoreid raputada ja potentsiaalselt kutsuda esile rohkem väljavõtmise taotlusi, muutes samal ajal mittekaubeldaval REITil investoritele uute aktsiate müümise keeruliseks.

Keefe, Bruyette & Woodsi analüütik Robert Lee kirjutas selle aasta alguses, et alternatiivsed juhid soovivad meelitada üksikutelt investoritelt "suletud kapitali". Kuigi headel aegadel pole see probleem, ütles ta, "on oht, et stressi ajal võivad üksikud investorid mõista, et nad ei ole oma kapitalile juurdepääsu puudumisega nii rahul."

Kuigi likviidsuslimiidid on selgelt avalikustatud mittekaubeldavas REIT-i kirjanduses, pole need olnud probleemiks kuni viimase ajani. SREIT kirjeldab oma lunastamis- või tagasiostmisplaani järgmiselt.

„Kuigi peaksite nägema oma investeeringut pikaajalise ja piiratud likviidsusega investeeringuna, oleme vastu võtnud aktsiate tagasiostuplaani, mille kohaselt võivad aktsionärid igakuiselt nõuda, et me ostsime tagasi kõik või osa nende aktsiatest. Kinnisvarainvesteeringute mittelikviidsuse tõttu ei pruugi meil olla piisavalt likviidseid ressursse tagasiostutaotluste rahastamiseks. Lisaks oleme kehtestanud piirangud rahasummadele, mida võime tagasiostudeks kasutada mis tahes kalendrikuu ja kvartali jooksul.

Kirjutage Andrew Baryle aadressil [meiliga kaitstud]