Eluasemehinnad langevad – jah, maja on endiselt hea investeering

Pärast pikaajalist eluasemehindade tõusu viitavad signaalid nüüd jahtumisperioodile. Selle asemel, et koduostjad sellest võimalusest vaimustuks, mõtlevad paljud, kas majanduslanguse ajal maja ostmine on ikka mõistlik investeering.

Kuigi on mõned erandid, on kodu omamine enamiku inimeste jaoks siiski arukas rahaline samm. See kehtib eriti siis, kui plaanite omada kinnisvara vähemalt viieks aastaks. Siin on kõige olulisemad põhjused, miks peaksite siiski kodu ostmise prioriteediks seadma.

Oma kodu omamine on hea kaitse inflatsiooni vastu

Ajalooliselt on kinnisvara kallinemine ületanud inflatsioonimäära. Yale'i ülikooli majandusprofessori Robert Shilleri sõnul on selle varaklassi aastapõhine tootlus aastatel 1928–2021 4.2%. Võrrelge seda sama perioodi aastapõhise inflatsioonimääraga 3.08%.

On aastaid, sealhulgas 2022. aastal, mil inflatsioon ületab kinnisvara kallinemise. Kui aga vaadata trende pikema aja jooksul, kipub kinnisvaralt teenitav tulu olema suurem.

Teine võimalus seda investeeringut vaadata on teie hüpoteegi intressimäär. Kui ostate maja ja võtate 30-aastase fikseeritud intressimääraga hüpoteegi 5.25%, maksate sama intressimäära kogu 30 aasta jooksul. Arvestades, et intressimäärad jäävad lühiajaliselt kõrgeks, tulete ette, kuna teie makstav intress on väiksem kui inflatsioonimäär.

Kui inflatsioonimäär langeb, langevad koos sellega ka intressimäärad. Praegu saate refinantseerida madalama intressimääraga ja säästa raha.

Kui otsustate selle asemel rentida, võib teie makstav üür üürilepingu lõppedes muutuda. Enamiku üürnike jaoks kehtib üürileping ainult 12-kuuliseks perioodiks. Redfini sõnul on aastane üüritõus praegu 15% ja on teismeliste seas püsinud juba paar kuud.

Ostmise asemel üürides riskite, et maksate igal aastal eluaseme eest rohkem, selle asemel, et hoida oma makse stabiilsena, kui ostate kodu.

Oma kodu omamine ehitab omakapitali

Üks oluline asi, mida igakuise hüpoteegimakse tegemisel meeles pidada, on see, et osa teie arvest tasub laenu põhiosa. Teisisõnu ehitate omakapitali. Kui lähete kodu müüma, saate selle raha tagasi.

Üürimine seevastu omakapitali ei kasvata. Iga kuu üüri makstes pole sul peale katuse pea kohal midagi ette näidata. Kui võtate 200,000 30 dollari suuruse hüpoteegi 6 aastaks 32,000% ja müüte kümne aasta pärast, on teil kogunenud rohkem XNUMX XNUMX dollarit omakapitali.

Maja omamisel on maksusoodustused

Kodu omamise peamine eelis on maksusoodustused. Kaks kõige olulisemat on hüpoteegi intressi mahaarvamine ja kapitali kasvutulu vabastamine. Hüpoteeklaenu intresside mahaarvamisel saate makstava intressi maha kanda, kuna see on seotud teie maksuklassiga.

Näiteks kui olete 25% maksuvahemikus, säästate 25% teie makstud intressilt. Nii et kui maksite aasta eest 10,000 2,500 dollarit hüpoteeklaenu intressi, võite XNUMX dollarit maksude arvelt maha kanda, kui seda üksikasjalikult kirjeldate.

Kapitali kasvutulu maksuvabastusega võivad üksikud esitajad jätta oma maksustatavast tulust välja kuni 250,000 500,000 dollari kasu peamise elukoha müügist. Kui esitate oma abikaasaga ühise deklaratsiooni, võite välja jätta kuni XNUMX XNUMX dollarit. See on tohutu maksusoodustus ja see on üks viis, kuidas inimesed kinnisvaraga rikkust kasvatavad.

Kui te üürite, ei saa te maksusoodustust taotleda. Maksusoodustusi pole üldse.

Pikaajaline tunnustus

Lisaks oma kodus omakapitali loomisele saavutate ka hinnatõusu. Nagu eelnevalt öeldud, on kinnisvara väärtuse keskmine aastane kasv ligikaudu 4%. Kasutades reeglit 72, võite eeldada, et teie maja väärtus kahekordistub 18 aastaga. Kui tegite 50,000 200,000 dollari suuruse sissemakse ja võtsite 30 6 dollari suuruse laenu 18 aastaks 77,123%, olete pärast 250,000 aastat kogunud 500,000 377,123 dollarit omakapitali. Teie 50,000 77,123 dollari väärtuses kodu koguväärtus ostmisel on tõusnud 250,000 XNUMX dollarini. Kui müüte, on teil nüüd investeeringubilanss XNUMX XNUMX dollarit (XNUMX XNUMX dollari sissemakse + XNUMX XNUMX dollari väärtuses põhiosa maksed + XNUMX XNUMX dollari suurune kallinemine).

Ajalooliselt on eluasemehinnad tõusnud; on olnud vaid üksikuid erandeid, peamiselt aastatel 2008 ja 2019. Seetõttu on tõenäoline, et mõistate oma kodu väärtuse suurenemist.

Ainus tunnustus, mida rentnikuna kogete, on teie igakuise üüri iga-aastane tõus. Te ei saa nautida pikaajalist hindamist, kuna te ei loo omakapitali.

Miks see aeg pole nagu eelmine kord?

Tarbijakaitseameti andmetel loodab 63% inimestest eluasemekrahhile, et nad saaksid endale lubada kodu ostmist. Kahjuks ei viita ükski märk sellele, et see juhtuks. Enamik eksperte nõustub, et sellist krahhi nagu 2008. aastal ei ole kavas.

Sellel on käputäis põhjuseid. Esiteks on tarbijal täna tugevam bilanss kui 2008. aastal. Samuti olid paljud 2008. aastal antud hüpoteegid madala kvaliteediga ning ei olnud palju kontrolli ja tasakaalu, et takistada kvalifitseerimata laenuvõtjatel kõrge riskitasemega hüpoteeke. Tänapäeval on tööstus väga erinev ja hüpoteeklaenu saamise tingimustele on kehtestatud rohkem piiranguid.

Lõpuks juhtub krahh ainult siis, kui müüjaid on rohkem kui ostjaid. Kui ostjaid on vähe, peavad müüjad hinda langetama, et kedagi ostma meelitada. Kuid kui 63% inimestest ootab kõrval, on täiemahuline krahh ebatõenäoline. Suur hulk inimesi on valmis ostma, nii et iga küsitavate hindade langus toob kaasa ostjate tulva, mis tegelikult hindu stabiliseerib.

Kas kodu ostmine on alati olnud hirmutav?

Kodu ostmine on alati olnud hirmutav ettepanek. See on suur finantsinvesteering, kuna registreerute järgmise 30 aasta kuumakse saamiseks. Seetõttu näete majanduslanguse ajal koduhindade langust. Kui inimene pole kindel, kas tal homme tööd on, ei võta ta tõenäoliselt kohustust maja ostma.

Kui kerida kella 1950ndatesse ja näha, et eluasemehinnad olid palju madalamad, siis tuleb meeles pidada, et toona teenis sissetulekut enamasti vaid üks abikaasa. Samuti oli kõrgete laenustandardite tõttu keeruline kodu osta. Alles föderaalse eluasemeameti (FHA) ja veteranide administratsiooni (VA) kodulaenuprogrammide loomiseni muutus kodu ostmine lihtsamaks.

Sellegipoolest oli kodu ostmine tohutu ettevõtmine. See kehtis veelgi enam 1970. aastatel, kui võimust võttis stagflatsioon ja intressimäärad tõusid hüppeliselt ligi 20%-ni.

Kiiresti 2008. aastasse ja valitsus pidi uuesti sekkuma, et meelitada inimesi ostma kodusid 8,000-dollarise First Time Homebuyeri krediidiga.

Ükskõik, mis perioodi vaatad, alati on põhjusi, miks inimesed koduostmise pärast närvi ajavad (lisaks loomulikule hirmule kuni 30 aasta kuumakse kohustuse ees).

Mis siis, kui teil on juba kodu?

Kuna kinnisvara on suurepärane pikaajaline investeering, siis mida veel teha, kui teil on juba kodu? Alustuseks võiksite kaaluda kinnisvarainvesteeringu ostmist. Te mitte ainult ei kasuta ära pikaajalist kallinemist, vaid kinnisvara välja rentides maksab teie üürnik teie igakuise hüpoteegi, mis suurendab teie tulu.

Arusaadavalt pole kõik huvitatud üürikinnisvara füüsilisest omamisest või sellega kaasnevast tööst. Alternatiiviks on kinnisvarasse investeerimine läbi eluasemeturuga korreleeruvate ettevõtete aktsiate ostmise. Q.ai pakkumised Investeerimiskomplektid sisseehitatud REIT-ide ja muude kinnisvarapositsioonidega.

Mõned inimesed võivad kaaluda oma hüpoteegi põhiosa lisatasu. Kui teie intressimäär on aga alla 4%, on raha investeerimine hüpoteegi tagasimaksmise asemel intelligentsem. Seda seetõttu, et saate oma rahalt suuremat tulu teenida.

Börsi keskmine aastane tootlus on 8%. Kui investeerite 6,000 aasta jooksul 10 dollarit aastas, saate lõpuks 93,872 6,000 dollarit. Kui maksaksite oma 4% hüpoteegi pealt igal aastal 10 dollarit lisatasu, oleksite 69,655 aasta pärast säästnud intressi 24,217 XNUMX dollarit. Kuna teie aktsiad teenivad XNUMX XNUMX dollarit rohkem kui teie intressisääst, on parem investeerida oma raha turule.

Kes ei peaks kodu ostma?

On üksikuid juhtumeid, kus on mõttekam rentida kui osta. Need kõik tulevad tagasi ajastusse. Kui olete alles alustamas oma karjääri ja pole kindel, kus soovite elada, ei ole mõtet kodule pühenduda.

Lisaks, kui asusite just uude linna tööle, on rahaliselt targem üürida lühiajaliselt, kuna mõtlete välja, kus soovite aja jooksul elada. Lõppkokkuvõttes, kui te ei näe end omavat kodu vähemalt viis aastat enne müüki, on parem üürida ja mitte osta. Selle põhjuseks on oht, et eluasemehinnad ei tõuse lühiajaliselt ja kõik sulgemiskulud, mida maksate kodu ostmisel. Teie omakapital, kallinemine ja maksusoodustused võtavad aega, et saada üle esialgsest sulgemiskulude küürust, et saada ostust saadavat kasu.

Järeldus

Üldiselt on eluase endiselt hea investeering – isegi kui eluasemete müük aeglustub. Kuigi lühiajalises perspektiivis on oht, et hinnad lamenduvad või langevad, ärge oodake tõsist langust nagu 2008. aastal. Ja kui aktsiaturule investeerimine on mingiks teejuhiks, siis teate, et turul viibitud aeg on palju olulisem kui selle ajastamine. turul. Teisisõnu on parem investeerida kinnisvaraturule – isegi majanduslanguse ajal – kui proovida valida ja valida ostuks või müügiks parim aeg.

Keegi ei tea, millal põhja saabub või millal hinnad uuesti tõusma hakkavad. Kui te ei taha tegevusest ilma jääda, on parem siseneda kui oodata.