Virginia osariigis Arlington läbis olulised eluasemereformid, kuid veel tuleb teha

Mõned päevad tagasi hääletas Virginia osariigi Arlingtoni maakonna juhatus ühehäälselt mitmepereelamute rajamise (mida sageli nimetatakse "puuduvaks keskmiseks" eluasemeks) rajamise lubamiseks naabruskondades, mis olid mõeldud eranditult ühepereelamutele. See on suur võit eluaseme suurendamise toetajatele, kuid tööd on veel rohkem.

Arlingtoni eluasemehinnad on Virginia kõrgeimad. Zillowi andmetel on Arlingtoni tüüpilise kodu väärtuseks 747,335 17 dollarit, mis on XNUMX.^th osariigi kõrgeim. Ja see pole Põhja-Virginia (NoVA) linnade seas ainulaadne: Washington DC metroopiirkonnas, kus Arlington asub, on 28 Virginia 30 kõige kallimast eluasemeturust.

Ainus viis eluasemehindade stabiilseks hoidmiseks on ehitada piisavalt elamispindu, et rahuldada nõudlust, ja ainus viis hindade langetamiseks on pakkumist kiiremini kui nõudlust laiendada. Maakasutust reguleerivad eeskirjad, nagu minimaalsed krundi suurused, kõrgusnõuded ja tiheduse piirangud, mis piiravad üksuste arvu kruntidel – nagu äsja reformitud Arlington – piiravad ehitatavate uute elamute hulka. Suur hulk uuringuid näitab, et uute eluasemete piiramine maakasutuseeskirjadega tõstab eluasemete hindu.

Arlingtoni uus eluasemepoliitika võimaldab maaomanikel ehitada duplekse kuni kuuepleksini, mis tähendab, et nad ei vaja linna eriluba. Varem lubati nendes tsoonides ainult üksikelamuid. Uued poliitikamuudatused ei muuda Arlingtonit üleöö taskukohasemaks, kuid aja jooksul, kui praegune elamufond kulub, toovad need kaasa rohkem elamisvõimalusi, eriti keskmise ja madalama sissetulekuga peredele.

Kuigi reeglimuudatused on suurepärane esimene samm, on arenguruumi. Esimese viie aasta jooksul on ülempiir 58 uut ehitist aastas ja lubatud ehitised on hajutatud linna erinevates tsoneeringupiirkondades. See ei ole ideaalne, kuna mõnes piirkonnas võib nõudlus eluaseme järele olla suurem kui teistes. Struktuure tuleks ehitada sinna, kus on nõudlus, mitte seal, kus valitsus seda soovib.

Poliis sisaldab ka parkimise miinimumnõudeid. Uuringud näitavad, et sellised nõuded tõstavad eluaseme kulusid ja on sageli ebavajalikud. Arendajatel on stiimul ehitada parkimist nii, nagu ostjad ja rentijad soovivad. Valitsuse eeskirjad, mis nõuavad rohkem parkimist kui vaja, raiskab väärtuslikku maad. Kui Arlington tunneb muret tänavaparklate puudumise pärast, võib see muuta praegu sellise parkimise eest küsitavat summat, et viia nõudlus vastavusse pakkumisega.

Teised kahetsusväärsed sätted hõlmavad volitust anda iga struktuuri jaoks konkreetne arv varjupuid, piiranguid lisaeluruumidele (ADU) ning maksimaalse põrandapinna ja kõrguse piiranguid, mis võivad piirata teatud projektide rahalist teostatavust.

Edaspidi peaksid Arlingtoni kodanikud ja poliitikakujundajad kaaluma kõigi parkimise miinimumide kaotamist (nagu tegi Buffalo, NY), muutes ADU-de ehitamise lihtsamaks ja vähendades minimaalseid kruntide suurusi (nagu Houston tegi).

Sellegipoolest võiksid Arlingtoni reformid olla eeskujuks osariigi muudatustele. Eelmisel aastal avaldas Virginia kuberner Glenn Youngkin oma toetust eluasemereformidele. Kuigi üksikasjad on valgustatud, mainis Youngkin kaitsepiirete paigaldamist sellele, kuidas kohalikud omavalitsused saaksid tsoneerimist kasutada. Arlingtoni uus piirang ühepere tsoneerimise kasutamisele võiks olla laiemalt ulatuva osariigi poliitika plaan, mis muudab Virginia linnades eluaseme ehitamise lihtsamaks. Juba praegu toetavad eluasemereformi pooldajad, nagu YIMBYs of Northern Virginia ja YIMBY Action, Hampton Roadsi, Richmondi ja Charlottesville'i eluasemereformi.

Eluasemereformi toetamine on raske. Inimesed on loomulikult mures selle pärast, kuidas muutused neid mõjutavad. Isegi mu sõbrad ja kolleegid, kes toetavad instinktiivselt vaba turgu ja omandiõiguste pühadust, tunnevad muret, et kuue kompleksi lubamine oma naabruskonda toob kaasa rohkem müra, ummikuid ja paljusid uue ehitusega kaasnevaid ebamugavusi.

Kuigi sellised hirmud pole üllatavad, ei ole see põhjus uute elamispindade piiramiseks. Meeldivad, mugavustega täidetud linnaosad peaksid olema avatud igasuguse sissetulekutasemega inimestele. Ainus viis suurendada juurdepääsu Virginia parimatele linnadele ja linnaosadele on ehitada rohkem eluasemeid. Arlingtoni hiljutised reformid näitavad, et ta soovib uusi naabreid tervitada, mitte neid tagasi lükata. Ülejäänud Virginia peaks järgima selle eeskuju.