USA: uus kinnisvaramull on teel

Elamuturu kõige kasulikum omadus on see, et see on suurepärane termomeeter riigi majanduse jaoks. See näeb ette, mis saab, nii et kui asjaomane turg on Ameerika turg, mis moodustab 25% planeedi majandusest, on nakkuse levik Euroopasse vaid aja küsimus.

USA: järjekordne 2008. aastaga sarnane eluasememull?

2008. aastal oli USA kinnisvaraturg juba läbi elanud mahuliselt väga olulise mulli, sellega võrreldes on täna näha hoopis teistsugune pilt, mis muudab need kaks sündmust sugugi võrreldamatuks.

Esimest mulli nimetati ka kõrge riskiastmega hüpoteeklaenude mulliks, seda nime kasutati nende hüpoteeklaenude tuvastamiseks, mis ei vastanud esmaklassilisele krediidivõimele.

Sel ajal võttis suur enamus ameeriklasi ühe või mitme eluaseme ostmiseks võlgu, kuna laenule oli lihtne juurde pääseda, kuni laenu saamine muutus üha raskemaks ja suutlikkus tagasi maksta kehvema tootlikkusega, ja nii järk-järgult. hüpoteeklaenud "lõhkusid", majandus langes majanduslangusse.

Selle sündmusteahela tekitatud kahju kompenseeriti arvuliselt alles kaks aastat tagasi, 2020. aastal, kinnisvara väärtuse märkimisväärse kasvuga, Aastaga 13%, mis on palju kõrgem kui 20 aasta keskmine 2% ja isegi 10 aasta keskmine umbes 5%.

Sellega seoses registreeris riiklik Shilleri hinnaindeks (hinnatrendid protsendina eluasemeturust) 2021. aastal nende kodude väärtuse tõusu, mis jõudsid madalaim $ 50,000.

Kui jätta tähelepanuta Florida, mis oma väga taskukohase maksustamise tõttu võib sisaldada dopinguandmeid, on ülejäänud USA eluasemeturg viimase kolme aasta jooksul vaatamata pandeemiale tohutult kasvanud, sõda Ukrainas mis on puudutanud kõiki ressursside ja karuturu (mis on hõljunud juba üle aasta) tõttu.

Möödunud aastal ei olnud Ameerika Ühendriikides avatud majade juures järjekordi, et osta igas suuruses ja hinnaga kodusid, kuid nüüd on asjad kindlasti muutunud. USA peredel on kulutamiseks üha vähem ressursse ja need, kes seda kohe ei vaja, loobuvad kodu ostmisest või leiavad alternatiivselt mugava majutuse.

Sellel on teatud mõjud: ühelt poolt on vähem inimesi, kes saavad ja tahavad eluasemeid osta, võib-olla hoolimata vajadusest, millest tuleneb ka hüpoteeklaenutaotluste drastiline langus, ja teisest küljest kannatab kogu tööstusharu, ebastabiilsemad töökohad, väiksem nõudlus köökide ja elutubade järele, vähem elektrikuid, puuseppasid ja kolivaid töökohti, mistõttu Ameerika majandus langeb järsult.

Andmete analüüs ja USA eluasemeturu tervis

Nõudlus eluasemelaenude järele nii esma- kui ka teise eluasemena on 22 aasta madalaimal tasemel ja seda hoolimata asjaolust, et turg liigub väga aeglaselt.

Elamispindade turg ootab tugevalt eelseisvat kriisi, kuid see on ka väga aeglane, sellel ei ole sama reaktsiooniaega kui börsil, mis on sageli järsk, kõigepealt kodude hind seiskub, seejärel ostjad kaovad ja lõpuks hind parandab (tänavu -8%) kõige järgnevaga.

Järelmaksu ja sissetulekute suhe on kõige olulisem ning ameeriklased on harjunud mõtlema järelmaksu taskukohasusele. Sama osamakse eest saab täna USA kodanik endale lubada maja väärtuses 118,000 2020 dollarit vähem kui XNUMX. aastal, kui me räägime $500,000 majad. See on staadiumis, mil on osamaksega tihedalt seotud intressimäärad 6% kuid pole kindel, et need võivad uuesti tõusta ja levik laieneda.

See 6% määr on tugevalt seotud USA keskpanga intressimäära tõusuga ja see on sellel tasemel. üldine määra tõus 225 baaspunkti, kuid Föderaalreserv on juba teatanud mitte ainult sellest, et sel aastal tõstetakse veel vähemalt üks intressimäär, vaid et tõus jätkub ka järgmisel aastal, kuni inflatsioon jõuab 3% piiridesse. 

Mida rohkem intressimäärad tõusevad, seda kallimad on hüpoteegid, võrreldes aasta algusega, mil USA hüpoteegid olid 3%. Täna on need kolme kvartali järel kuni 6.25% ja kasv ei näita peatumise märki.

Väga huvitav fakt selles spiraalis, kus on raske saada laenu ja kinnisvarahinnad langevad, on Google'is fraasi „kuidas müüa oma maja nüüd müüa” otsingute protsent, mis registreeris erakordse + 2750% ainuüksi selle aasta augustis.

Kui minna üksikasjadesse, siis näeme, et kõige enam mõjutatud hinnavahemik on 500,000 800,000–200,000 XNUMX dollari ja alla XNUMX XNUMX dollari hinnavahemikus olevad kodud, hoolimata asjaolust, et viimastesse vahemikesse kuuluvad inimesed on praegu nautinud olulist langevarju, näiteks asjaolu, et kodu ostmisel on tugev mõju. emotsionaalne komponent ja seetõttu on ostjad nõus koduostu unistuse saavutamiseks kallinemist taluma, kuid kui kaua see “kannatlikkus” jätkuva hinnatõusu juures kestab, pole teada.

. Igakuine uute kodude pakkumine, mis on müüdavate vastvalminud kodude ja müümata kodude suhe, on järsult kahaneb, signaal, et müümata kinnisvara on muutumas üha tavalisemaks.

USA eluasemeturg minevikus

Võrreldes 2000. aastaga, mil pakkumist oli vähe ja eluasemehinnad olid üsna hästi püsinud, on täna maju palju ja hinnad langevad järsult, see on kombineeritud tõsiasjaga, et sündimus langeb isegi ladina- ja afroameeriklastes. elanikkond (millel on ajalooliselt kõrgem sündimus) ning pandeemia ja pandeemiajärgsed stiimulid kinnisvara ostmiseks on järk-järgult lõppemas, põhjustades osariikides täiusliku tormi eluasemesektoris.

Ainus väga positiivne märkus on asjaolu, et leibkonnad võrreldes kõrge riskitasemega hüpoteek 2008. aasta kriis on palju soliidsemad, kuid vaatamata sellele, samal ajal kui eelmisel aastal oli võimalik osta 60% kinnistutest Ameerika leibkondade keskmise jõukuse juures täna turul on see protsent langenud 45%-ni (15%-line langus vaid kolme kvartaliga).

Eluasememüügikriisi nakkav mõju on vaid aja küsimus. Euroopa ja eriti Itaalia võivad loota maailma suurimatele majapidamiste säästudele, mis on hea leevendav tegur; siia tuleb lisada strateegiline asukoht ning turismi ning toidu ja veini tugev mõju, mis tõstab kodude väärtust. Teisest küljest on aga mures riigivõlg, mis võib viia riigi maksejõuetuse, ja lähisõda Ukrainas koos pideva ohuga, et see muutub tuuma- ja ülemaailmseks sõjaks.