(Bloomberg) - Iga valitsuse jaoks oleks üleriigilise elamukinnisvaraturu uuendamine parimatel tingimustel riskantne. Hiina president Xi Jinping proovib seda ajal, mil majandus aeglustub, omikron ohustab tema null-Covid-poliitikat ja suhted välismaailmaga on üha pingelisemad.
Enim loetud Bloombergist
Kuna see ohtlik kombinatsioon võtab Hiina finantsturgudel üha suuremat lõivu, kerkib pidevalt esile üks küsimus: mis on Xi lõppmäng?
Arvestades kommunistliku partei läbipaistmatust ja omandireformide tagasilükkamise ajalugu, on vastust võimatu kindlalt teada. Kuid Hiina jälgijad on hakanud visandama kinnisvaraturu tõenäolist tulevikku, mis näeb välja palju teistsugune kui selle enam kui kaks aastakümmet kestnud majanduskasv, majapidamiste rikkus ja valitsuse tulud.
Lühidalt öeldes on miljardäride kinnisvaramagnaatide villiline koduhindade tõus ja võlgadest tingitud ehitustegevus aeguma hakanud. Need asenduvad palju vaiksema turuga, kus võimud võtavad kiiresti maha spekulatiivsed hullud ja arengus domineerivad riigiettevõtted, mis teenivad kommunaalteenuste sarnast tulu.
"Kui nimetame viimast kümnendit kinnisvaratööstuse kuldajastuks, on see nüüd roosteajastu lõksus," ütles Li Kai, Pekingis asuv võlakirjafondi Shengao Investment asutajapartner, mis on spetsialiseerunud raskustes võlgadele.
See üleminek tõotab olla eriti valus eraomanduses olevate arendajate jaoks, nagu China Evergrande Group, kes on juba kandnud rahvusvahelistele aktsia- ja krediidiinvestoritele miljardeid dollareid kahjumit. Samal ajal võib see aidata saavutada Xi kaht kõige hinnatumat eesmärki: stabiilsem Hiina finantssüsteem ning väiksem lõhe riigi rikaste ja vaeste vahel.
Xi väljakutse on viia ellu ümberkujundamine ilma kriisi esile kutsumata juhtkonna konfidentsiaali eelõhtul, mille eeldatavasti tugevdab tema valitsemist kogu eluks.
Kui vähesed analüütikud ennustavad peatset finantskrahhi, siis kinnisvaraturu riskid kasvavad. Nõrgemad kinnisvaraettevõtted on tohutu stressi all, neid tabab kahekordne häda – karistavalt kõrged laenukulud ja müügi langus. Madalama reitinguga arendajad, sealhulgas Evergrande, jätavad juba rekordmääraga dollarivõlga maksmata ja nakkus levib tugevamatesse ettevõtetesse. Hiina suurima müügiarendaja Country Garden Holdings Co. aktsiad ja võlakirjad langesid neljapäeval pärast aruannet, mille kohaselt oli raskusi nõudluse leidmisega uue vahetusvõlakirja järele.
Põhjuseid, miks Hiina peab oma kinnisvaraturgu ümber kujundama, on palju. Sektor on täis spekulatiivseid ostmist ja on ülevõimendatud, mis ohustab finantssüsteemi languse ajal. Eluaseme hind on koorem Hiina niigi kahanevatele peredele. Shenzhenis oli korteri ostmise keskmine maksumus 44. aastal umbes 2020 korda suurem kui kohalike elanike keskmine aastapalk. See suurendab ebavõrdsust, kuna rikkad üürileandjad koguvad vara. Miljonid kodud on tühjad ja mõned ehitusprojektid kahjustavad keskkonda.
Tööstusel on majandusele liiga suur mõju. Kui kaasata ka seotud sektorid, nagu ehitus ja kinnisvarateenused, moodustab kinnisvara mõne hinnangu kohaselt enam kui veerandi Hiina majandustoodangust. Rohkem kui 70% Hiina linnavarast hoitakse eluruumides.
"Kinnisvaraturg on Hiina majanduse põhiprobleemide sümptom," ütles Pantheoni makroökonoomika Hiina peaökonomist Craig Botham. "Aastakümneid on see olnud lihtne lahendus kohalike omavalitsuste tulude teenimiseks, majanduskasvu hoogustamiseks ja majapidamistele võimaluse pakkumiseks, kuhu raha paigutada ja kuidas see kasvab."
Lahendus, nagu Xi Hiinas üha enam juhtub, on riigi rangem kontroll.
Cailiani raporti kohaselt aitavad Guangdongis, kus elab Evergrande, kohalikud ametnikud raskustes olevate arendajate ja riigiettevõtete vahel kohtumisi. M&A rahastamiseks kasutatud suurte kinnisvarafirmade laenamist ei arvestata võlga piiravate näitajate hulka, ütlesid asjaga kursis olevad inimesed eelmisel nädalal Bloombergile.
"Valitsus soovib soodustada elamumajanduse konsolideerimist – suuremad ja sageli riigi omanduses olevad arendajad võtavad tõenäoliselt üle nõrgemad tegijad," ütles ülemaailmse ärinõustamisfirma Teneo vanem asepresident Gabriel Wildau. "Nad tahavad murda majanduse sõltuvust omandist."
Hiina ametivõimud on varemgi kinnisvaraturul ülemäära sihikule võtnud, kuid sektori tähtsus majandusele tähendas, et sellised tõukejõud hääbusid, kui kasvueesmärgid olid ohus. Peking püüab vähendada sõltuvust kinnisvarast, suurendades investeeringuid kõrgtehnoloogia- ja puhta energiatööstusesse – see on osa Xi plaanidest muuta majanduskasv jätkusuutlikumaks ja kvaliteetsemaks. Kuid selline protsess võtab aega ja kannatlikkust.
"Üleminek saab olema pikk ja valus ning me ei ole täiesti kindlad, kas tippudel on piisavalt tugev tahe raskest protsessist läbi tulla," ütles Bocom International Holdings Co peastrateeg Hao Hong.
Ametnike otsusekindlus on testimisel. Hiina kinnisvara langus kiireneb, põhjustades isegi Föderaalreservi hoiatuse. Üleriigilistes linnades on uute kodude hindade langus iga kuu süvenenud alates septembrist, mil hinnad langesid esimest korda kuue aasta jooksul. Kodude müük langeb jätkuvalt. Esmaspäevased andmed võivad näidata, et kinnisvarainvesteeringud kasvasid eelmisel aastal vaid 5.2%, ennustavad majandusteadlased, mis on aeglasem alates 2015. aastast.
Hiina arendajad kasutavad võlakirjade vahetustehinguid, makseviivitusi, aktsiate müüki ja muid meeleheitlikke meetmeid võlgade tagasimaksmiseks. Vähemalt kaheksa ettevõtet on alates oktoobrist jätnud maksejõuetuse maksma dollarivõlakirju. Nende hulka kuulub ka Evergrande, kelle kriis on haaranud laenuandja China Minsheng Banking Corp., maailma halvima tootlusega pangaaktsia. Kinnisvaraaktsiate indeks langes eelmisel aastal 34%, mis on halvim pärast 2008. aasta ülemaailmset finantskriisi.
Kunagi Rahvusvahelise Valuutafondi Hiina meeskonda juhtinud ja nüüd Cornelli ülikoolis töötava Eswar Prasadi sõnul on võimud valmis leppima kampaaniast tulenevate riskidega majanduskasvule ja finantsstabiilsusele.
"Tundub, et Peking on otsustanud, et need on tõenäoliselt ajutised kulud, mida ei saa enam vältida, et piirata tulevasi finantsturgude keerdkäike ja veelgi suuremat tasakaalustamatust kinnisvaraturgudel," ütles Prasad.
Sellised kulud kasvavad. Kinnisvarafirmade aktsiad langesid neljapäeval 4.3%, mis on viimase nelja kuu suurim, ja nende väärtus on vaid 30% nende teatatud varadest. See on 2005. aastani ulatuvate andmete odavaim. "Vaid vähestel ellujäänutel" läheb edaspidi hästi, kirjutasid Citigroup Inc. aktsiaanalüütikud hiljutises märkuses.
Murrang Hiina kõrge tootlusega dollarivõlakirjade turul kiireneb, mille on käivitanud ettevõtted, mida varem peeti rahaliselt tugevamaks kui Evergrande – nagu Shimao Group Holdings Ltd. ja Sunac China Holdings Ltd. Veelgi murettekitavam on see, et see levib kõrgema reitinguga emitentidele, nagu Country Garden. . Arendaja aktsia langes neljapäeval peaaegu 8%, samas kui tema 2025. aastaks väljamakstav dollarivõlakiri langes 4.8 sendi võrra 74.4 sendile, mis on suurim langus alates 1. novembrist.
Ükskõik, millises vormis Pekingi kampaania kinnisvaraturu finantsvõimenduse vähendamiseks ka ei toimuks, on selge, et ajastu, mis rikastas nii kinnisvaramoguleid kui ka majaomanikke, on lõppenud. Ees ootab nürim ja stabiilsem tulevik, kui kommunistlik partei suudab kursil püsida ja finantskriisist kõrvale hiilida.
"Kinnisvarahindade õitseaeg ja arendajate tulude hüppeline tõus on ilmselt möödas," ütles Natixis SA vanemökonomist Gary Ng. "Eluasemehinnad kasvavad tulevikus ainult rangelt juhitud tsoonis, mis tähendab, et eluase näeb üha enam välja nagu kommunaalteenused."
Enim loetud Bloombergi Businessweekist
© 2022 Bloomberg LP
Allikas: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html