Kas eluasemete hinnad langevad, kuna majanduslangus ähvardab? Aruanne

Mõned inimesed on investorid. Mõned ei ole. Kuid kõigil on eluaseme vastu huvi.

Kui te ei osta, siis üürite, kuid me kõik vajame elamispinda. See teebki analüüsi elamispind nii huvitav. Ja viimase aasta jooksul on üle ujutatud ebakindlus majandus, tundub eluasemeturg olevat veidi ristteel.

Kas otsite kiireid uudiseid, vihjeid ja turuanalüüse?

Täna registreeruge Invezzi infolehele.

Mõned analüütikud nõuavad ulatuslikke korrektsioone, mille pealkirjad langevad 10%, 15%, 20% langusega. ma kirjutasin see tükk mullu novembris, väites, et dramaatilisemad prognoosid olid üle piiri, jättes nägemata, kuidas viimsepäeva stsenaariumid võiksid teoks saada.

Kuid kuna majandus jätkab elukalliduse kriisi keerlemist, Venemaa sõda Ukrainas ja intressimäärade karmistamine, heidame pilgu uuendatud maastikule.

Miks inimesed arvavad, et eluasemehinnad langevad?

Esiteks ilmselge osa. Hüpoteeklaenude intressimäärad on tõusnud ja eluasemehindade jaoks pole see hea.

Kui maailm COVID-ist välja tuli, tekkis inflatsioonikriis tekkisid sellised, mida me pole näinud alates 70. aastatest. Selle vastu võitlemiseks asus Föderaalreserv agressiivselt intressimäärasid tõstma. Selle eesmärk on likviidsus majandusest välja imeda, nõudlust alla suruda ja lõpuks inflatsiooni pidurdada.

Nii võitlevad keskpangad inflatsiooniga. Ainus probleem on see, et samal ajal pärsib intressimäärade tõstmine investeeringuid ja majandust laiemalt. Ehkki inflatsiooni vähendamiseks tuleb nõudlust suurendada, tõmba see liiga kaugele ja riskite majanduslangusega. See on nöör, mida Fed üritab kõndida.

Kahjuks tõusis inflatsioon sedavõrd, et konsensusprognoosid viivad majanduse languseni. Oleme juba näinud Ühendkuningriik seisab silmitsi majandusliku kaosega ja Euroopa võitlus pärast Venemaa sõda Ukrainas (ja sellega kaasnev energiakriis). Need tegurid on viinud ennustusteni, et majandus kahaneb ja eluasemehinnad järgnevad.

Hüpoteeklaenude intressimäärad on hüppeliselt tõusnud

Muidugi on midagi palju otsesemat, mis viib ennustusteni eluasemehindade languse kohta, ja see on kõige olulisemad hüpoteegi intressimäärad.

Keskpankade intressimäärade tõstmine mõjutab tõsiselt hüpoteeklaenu makseid. Allolev diagramm näitab, kui kiiresti hüpoteeklaenude intressimäärad hüppeliselt tõusid, tõustes kõrgeimale punktile alates 2002. aastast, kuid siiski veidi langenud, kuid siiski 6.5%, võrreldes 2.5. aasta alguse peaaegu 2021%ga. Tõsine hüpe ajab majaomanike hüpoteeklaenumaksed üle katuse (sõnamäng, ma luban).

Kui USA Föderaalreserv on intressimäärade tõstmisega teed juhtinud, on intressimäärasid tõstetud kogu maailmas. Kuid vaatamata sellele on oluline vaadata turgu tervikuna. Tänapäeval pole turul nii palju ainult intressiga hüpoteeklaene kui möödunud aastatel. Mitte ainult see, vaid need tõusvad intressimäärad mõjutavad kõige enam ujuva intressimääraga hüpoteeke ja need on arenenud maailmas oluliselt langenud, nagu näitab allolev FT graafik.

See ei ole 2008

Sellest hoolimata ei saa väita, et hüpoteegi intressimäärad mõjutavad – ja on – mõjutanud nõudlust. Kuid igasugune eelnevate tagasitõmbumise või kriisiperioodide ekstrapoleerimine on minu arvates naiivne.

On palju jahmatavaid pealkirju, mis hoiatavad ulatuslike krahhide eest, mis on kahtlemata osaliselt tingitud suurest finantskrahhist (GFC) nii paljudel juhtunud PTSD-st. Kuid see oli musta luige sündmus, mille juhtis otsene hooletus eluasemeturul ja mille käivitas jahmatav kõrge riskitasemega hüpoteeklaenude kriis.

Tänapäeval on keskkond täiesti erinev. Raske on ette kujutada sellise ulatusega subprime juhitud krahhi, kuna need nõrgad kohad on üle krohvitud. Mitte ainult seda, vaid alates GFC-st on pangad näinud regulatsiooni karmistamist ja nende kohustusliku kapitali reservi määr on oluliselt suurenenud. See on viinud oluliselt tervema ja paremini kapitaliseeritud pangandussüsteemini. Ärgem unustagem, et 2008. aasta enneolematut kriisi ja sellele järgnenud mõlki elamumajanduses süvendas massiliselt Lehman Brothersi ja kogu ülejäänud pangandusjõugu põhjustatud kaos.

Lisaks alustame kõrgemast punktist. Kasutan graafikut, mida kasutasin oma viimasest eluasemeanalüüsist ja mis maalib hüpoteetilise pildi majahindade 25% langusest selles kvartalis USA-s. See ei kõla nii kurjakuulutavalt, kui sõnastate seda järgmiselt: "eluase võib langeda kahe aasta madalaimale tasemele", teeb seda?

Ülaltoodud diagramm oleks siiski ülim karujuhtum. 25% langusel oleks kataklüsmilised tagajärjed ja ülaltoodud stsenaarium realiseerub tõenäoliselt koos ülejäänud majandusega aktsiaturu märkimisväärselt tagasitõmbumisega.

Kuid ma kasutan graafikut, et näidata, kui kaugele on eluasemehinnad nii lühikese aja jooksul tõusnud. Kodu keskmine müügihind oli 322,000. aasta aprillis 2020 455,000 dollarit. Veidi üle kahe aasta hiljem oli see 41 XNUMX dollarit – see on XNUMX% tõus. Miks osta meemünti, kui saab osta maja?

Majade hinnad võivad siiski langeda

Usun, et andmed ja ajaloolised mustrid näitavad, et majahinnad lihtsalt ei saa langevad tasemele, mida need ülimahukad stsenaariumid ennustavad. Ootan kindlasti nõrkust, kuid eriti suurlinnades on nõudlus eluaseme järele suur ja pakkumine pole selle rahuldamiseks piisav.

Kui lisada veel asjaolu, et kliima on täna tervislikum – nii pankade kapitalisatsiooni poolest, aga ka majapidamiste võlgu on vähem ja tööturg on hoolimata intressimäärade tõusust püsinud vastupidavana – ja eluasemete hinnad peaksid olema majanduslangusele paremini vastu.

2008. aasta suure finantskrahhi tõttu langesid eluasemehinnad mõnes räigemalt kannatanud arenenud riigis 15–20%. Arvestades seda, kui erinev on tänane süsteem, on mul raske uskuda, et meil on selle sügise jaoks sobiv kliima.

Siiski ei saa tähelepanuta jätta, et on mitmeid tegureid, mis viitavad mitte ainult elamumajanduse aeglustumisele, vaid ka langusele – lihtsalt mitte sellises ulatuses. Koduhinna ja sissetulekute suhe ei ole liiga ilus, samas kui taskukohasus on isegi madalam kui 2008. aastal.

Põhjused, miks ole pessimistlik on selged. Korpus on juba näidanud pehmenemise märke, kuid ainult kergelt. Kuid see kliima ei ole sama, mis 2008. aastal, ja elamukrahhi, eriti populaarsetes kohtades ja suurlinnades, on raske ette kujutada.

Kuid inflatsioon on endiselt lokkav (hoolimata enamast optimistlikud andmed viimase kuu jooksul), sõda Euroopas ja kõrged intressimäärad, on endiselt lugematu arv languslikke muutujaid. Enamiku ootused on, et kell vähemalt kerge majanduslangus on vältimatu. Mõlemal juhul ootab ees palju ebakindlust ja majandust ootab ees raske aeg, olenemata sellest, kuidas te seda liigutate.