Miks eluasemeturu mullid popid?

Erinevalt aktsiaturust, kus inimesed mõistavad ja aktsepteerivad riski, et hinnad võivad aeg-ajalt – mõnikord tõsiselt – langeda, ei arva paljud maja ostnud inimesed, et nende kodu väärtus kunagi nii palju langeb.

Tõepoolest, ajalooliselt ei ole eluasemeturg muude varaklassidega võrreldes hinnamullid mõjutanud. See võib osaliselt olla tingitud suurtest tehingukuludest, mis on seotud kodu ostmisega, rääkimata kodu omamise ja ülalpidamise kuludest, mis kõik pärsivad spekulatiivset käitumist. Kuid eluasemeturg läbib mõnikord ebaratsionaalse ülekülluse perioode ja hinnad tõusevad kiiresti, enne kui need tagasi langevad.

Selles artiklis käsitleme eluaseme hinnamullide põhjuseid, eluasememullide lõhkemist põhjustavaid tegureid ja seda, miks peaksid koduostjad kriitiliste eluasemeotsuste tegemisel lähtuma pikaajalisest keskmisest.

Mis on eluasememull?

Enne eluasemullide põhjuste ja nende poputamise põhjuste käsitlemist on oluline mõista eluasememulli iseenesest. Need algavad üldiselt eluasemenõudluse hüppelisest kasvust, hoolimata saadaval olevatest piiratud hulgal laovarudest.

Nõudlus suureneb veelgi, kui spekulandid turule sisenevad, muutes mulli suuremaks, kui nad kinnistavad kinnisvarainvesteeringuid ja fikseerivad ülemise osa. Piiratud pakkumise ja nii suure uue nõudluse tõttu tõusevad hinnad loomulikult.

Elamumullidel on otsene mõju kinnisvaratööstusele, aga ka majaomanikele ja nende isiklikele rahaasjadele. Mõju, mida mull võib majandusele avaldada (nt intressimääradele, laenustandarditele ja väärtpaberistamistavadele), võib sundida inimesi leidma viise, kuidas oma hüpoteeklaenumaksetega sammu pidada, kui ajad ootamatult muutuvad ja muutuvad raskeks. Mõned võivad isegi oma taskutesse süveneda, kasutades säästu- ja pensionifonde ainult oma kodu säilitamiseks. Teised lähevad pankrotti ja sunnivad kinni.

Iga mull on tavaliselt vaid ajutine sündmus. Kuigi mullid aktsiaturgudel võivad juhtuda sagedamini, võivad eluasememullid Rahvusvahelise Valuutafondi (IMF) andmetel püsida palju kauem ja võivad kesta mitu aastat.

Eluasemeturu mullide põhjused

Eluaseme hind, nagu iga kauba või teenuse hind vabal turul, on tingitud nõudluse ja pakkumise seadusest. Kui nõudlus suureneb või pakkumine väheneb, tõusevad hinnad. Mõne looduskatastroofi puudumisel, mis võib kodude vahetut pakkumist vähendada, tõusevad hinnad, kui nõudlus kipub pakkumise suundumusi ületama. Eluasemete pakkumine võib nõudluse kasvule reageerida ka aeglaselt, kuna maja ehitamine või kordategemine võtab kaua aega ning kõrgelt arenenud piirkondades pole lihtsalt enam maad, millele ehitada. Seega, kui nõudlus suureneb järsult või pikema aja jooksul, tõusevad hinnad kindlasti.

Kui on kindlaks tehtud, et eluasemehindade keskmisest kõrgema tõusu taga on algselt nõudlusšokk, tuleb küsida, mis on selle nõudluse kasvu põhjused. Võimalusi on mitu:

• Üldise majandusaktiivsuse tõus ja heaolu kasv, mis paneb rohkem kasutatavat tulu tarbijate taskusse ja soodustab kodu omamist
• Eluasemeturule siseneva rahvastiku või elanikkonna demograafilise segmendi kasv
• Madal üldine intressimäärade tase, eriti lühiajalised intressimäärad, mis muudab kodud taskukohasemaks
• Uuenduslikud või uued hüpoteeklaenutooted madalate esialgsete kuumaksetega, mis muudavad kodud uutele demograafilistele segmentidele taskukohasemaks
• Lihtne juurdepääs krediidile – sageli madalamate tagamisstandarditega –, mis toob turule ka rohkem ostjaid
• Kõrge tootlusega struktureeritud hüpoteeklaenu väärtpaberid (MBS), nagu nõuavad Wall Streeti investorid ja mis teevad laenuvõtjatele rohkem hüpoteeklaenu
• Hüpoteeklaenuandjate ja hüpoteeklaenu võlakirjade investorite võimalik riski valesti hindamine, mis suurendab laenuvõtjate laenuvõimalust
• Lühiajaline suhe hüpoteeklaenu maakleri ja laenuvõtja vahel, mille alusel laenuvõtjaid julgustatakse mõnikord võtma liigseid riske
• Finantskirjaoskuse puudumine ja hüpoteeklaenuvõtjate liigne riskide võtmine.
• Koduostjate ja kinnisvarainvestorite spekulatiivne ja riskantne käitumine, mida õhutavad ebarealistlikud ja jätkusuutmatud koduhinna kallinemise prognoosid.
• Kodus flippamise sagenemine.

Kõik need muutujad võivad omavahel kombineerida, et tekitada eluasemeturu mull. Tõepoolest, need tegurid kipuvad üksteisest toituma. Üksikasjalik arutelu nende kohta ei kuulu selle artikli reguleerimisalasse. Juhime lihtsalt tähelepanu sellele, et üldiselt, nagu kõik mullid, eelneb aktiivsuse ja hindade tõus kõigi turuosaliste – ostjate, laenuvõtjate, laenuandjate, ehitajate ja investorite – liigsele riskivõtmisele ja spekulatiivsele käitumisele.

Jõud, mis mulli lõhkesid

Mull lõhkeb lõpuks siis, kui liigne riskide võtmine muutub läbivaks kogu elamusüsteemis ja hinnad ei peegelda enam midagi põhitõdedele lähedast. See juhtub siis, kui eluasemete pakkumine vastuseks eelnevale nõudluse hüppelisele kasvule endiselt suureneb. Teisisõnu, nõudlus väheneb, samal ajal kui pakkumine kasvab, mille tulemuseks on järsk hinnalangus, kuna keegi ei pea maksma veelgi rohkemate kodude ja veelgi kõrgemate hindade eest.

See riski realiseerimine kogu süsteemis on tingitud majaomanike, hüpoteeklaenuandjate, hüpoteegi investorite ja kinnisvarainvestorite kahjudest. Neid arusaamu võib esile kutsuda mitmed asjad:

• Intressimäärade tõus, mis muudab maja omamise mõne ostja jaoks kättesaamatuks ja mõnel juhul muudab inimese praegu omatava kodu taskukohaseks. See toob sageli kaasa maksejõuetuse ja sulgemise, mis lõpuks suurendab praegust turul saadaolevat pakkumist.
• Üldise majandustegevuse langus, mis toob kaasa kasutatava sissetuleku, töökohtade kaotuse või vabade töökohtade arvu vähenemise, mis vähendab nõudlust eluaseme järele. Majanduslangus on eriti ohtlik.
• Nõudlus on ammendunud, viies pakkumise ja nõudluse tasakaalu ning aeglustades koduhindade kiiret kallinemist, millele mõned majaomanikud, eriti spekulandid, loodavad oma ostude taskukohaseks või kasumlikuks muutmisel. Kui kiire hinnakasv peatub, võivad need, kes loodavad, et see endale oma kodu lubavad, oma kodu kaotada, tuues turule rohkem pakkumist.

Põhimõte on see, et kahjumi kasvades karmistatakse krediidistandardeid, hüpoteeklaenu võtmine pole enam kättesaadav, nõudlus väheneb, pakkumine suureneb, spekulandid lahkuvad turult ja hinnad langevad.

Eluasemeturu krahh aastatel 2007–08

2000. aastate keskel koges USA majandust laialt levinud eluasememull, millel oli otsene mõju suure majanduslanguse esilekutsumisele. Pärast dotcom-mulli hakkasid kinnisvara väärtused tõusma, õhutades spekulatiivsete ostjate, investorite ja teiste tarbijate seas koduomandi kasvu. Madalad intressimäärad, leebemad laenustandardid – sealhulgas ülimadalad sissemaksenõuded – võimaldasid inimestel, kes muidu poleks kunagi saanud kodu osta, saada koduomanikuks. See tõstis kodu hindu veelgi.

Kuid paljud spekulatiivsed investorid lõpetasid ostmise, kuna risk oli liiga kõrge, mistõttu teised ostjad lahkusid turult. Tõepoolest, selgus, et kui majanduses muutus halvemaks, ei suutnud paljud kõrge riskitasemega laenuvõtjad oma igakuiseid hüpoteeke maksta. See omakorda põhjustas hindade languse. Hüpoteegiga tagatud väärtpabereid müüdi maha tohututes kogustes, samal ajal kui hüpoteeklaenude maksejõuetuse ja kinnipidamised tõusid enneolematule tasemele.

Keskmine tagasipöördumine

Liiga sageli teevad majaomanikud kahjuliku vea, eeldades, et hiljutine hinnanäitaja jätkub ka tulevikus, ilma et nad võtaksid esmalt arvesse hindade pikaajalist kallinemise määra ja keskmise tagasipööramise võimalust.

Füüsikaseadused väidavad, et kui mis tahes objekt, mille tihedus on suurem kui õhus, liigub ülespoole, naaseb see lõpuks maa peale, kuna sellele mõjuvad gravitatsioonijõud. Rahandusseadused näevad samuti ette, et turud, mis läbivad kiire hinnatõusu või odavnemise perioode, pöörduvad aja jooksul tagasi hinnapunkti, mis viib need vastavusse sellega, kus nende pikaajalised keskmised kallinemismäärad näitavad, et need peaksid olema. Seda nimetatakse keskmisele tagasipöördumiseks.

Ka eluasemeturu hinnad järgivad seda keskmise pöördumise tendentsi. Pärast hinna kiiret tõusu või mõnel juhul amortisatsiooni perioode pöörduvad need tagasi sinna, kus nende pikaajalised keskmised kallinemismäärad näitavad, et need peaksid olema. Koduhinnad tähendavad, et taastumine võib olla kas kiire või järkjärguline. Eluasemehinnad võivad kiiresti liikuda punktini, mis viib need tagasi pikaajalise keskmisega vastavusse või jääda samaks, kuni pikaajaline keskmine neile järele jõuab.

USA eluasemehinnaindeks

Ülaltoodud teoreetiline väärtus on tuletatud eluasemehinnaindeksi keskmise kvartali protsenditõusu arvutamisel 1985. aasta esimesest kvartalist 1998. aasta neljanda kvartalini – ligikaudne hetk, mil eluasemehinnad hakkasid kiiresti tõusma üle pikaajalise trendi. . Teoreetilise eluasemehinnaindeksi väärtuse tuletamiseks rakendati arvutatud keskmist kvartaliprotsenti graafikul näidatud algväärtusele ja igale järgnevale väärtusele.

Hinnatõusu hinnangud

Liiga paljud koduostjad kasutavad järgmise mitme aasta ootuste võrdlusalusena ainult hiljutisi hinnatulemusi. Nende ebarealistlike hinnangute põhjal võtavad nad liigseid riske. Seda liigset riski võtmist seostatakse tavaliselt hüpoteegi valikuga ning tarbija ostetava kodu suuruse või maksumusega.

On mitmeid hüpoteeklaenutooteid, mida tarbijatele laialdaselt turustatakse ja mis on mõeldud suhteliselt lühiajalisteks laenudeks. Laenuvõtjad valivad need hüpoteegid, lähtudes ootusest, et nad suudavad seda hüpoteegi teatud arvu aastate jooksul refinantseerida, ja nad saavad seda teha, kuna neil on sel hetkel oma kodukapital.

Hiljutine eluasemehindade tootlus ei ole siiski üldiselt hea ennustus eluasemehindade tuleviku kohta. Koduostjad peaksid oluliste rahastamisotsuste tegemisel arvestama pikaajaliste eluasemehinna kallinemise määradega ja arvestama keskmise tagasipöördumise finantspõhimõttega. Sama peaksid tegema spekulandid.

Kuigi riskide võtmine ei ole oma olemuselt halb ja tegelikult on riskimine mõnikord vajalik ja soovitav, on hea riskipõhise otsuse tegemise võti mõista ja mõõta riske, tehes rahaliselt usaldusväärseid hinnanguid. See kehtib eriti kõige suurema ja olulisema finantsotsuse puhul, mida enamik inimesi teeb – kodu ostmise ja rahastamise puhul.

Loosung

Lihtne ja oluline rahanduse põhimõte on keskmine tagasipööramine. Kuigi eluasemeturud ei ole nii allutatud mullidele kui mõned turud, eksisteerivad eluasememullid. Pikaajalised keskmised näitavad hästi, kuhu eluasemehinnad lõpuks kiire kallinemise perioodidel, millele järgnevad hinnad stagneeruvad või langevad. Sama kehtib ka keskmisest madalama hinnatõusu perioodide kohta.