Kuhu kinnisvara

Pole kahtlust, et seni, kuni Föderaalreserv (Fed) on pühendunud oma inflatsioonivastasele karmistamisele poliitikale, kannatab eluaseme müük, samuti ehitus ja hinnakujundus jätkuvalt tõusvate hüpoteeklaenude intresside tõttu. Kuid see pole veel kogu lugu. Ristvoolud sisenevad eluasemevõrrandisse, kuna inimesed hakkavad üha enam nägema kinnisvara kui võimalust kaitsta oma rikkust inflatsiooni kahjulike mõjude eest aktsiatele, võlakirjadele ja muudele finantsinstrumentidele.

Seni on suurem osa survest kaldunud kinnisvararaamatu miinuspoolele. Alates sellest ajast, kui Fed alustas intressimäärade tõstmist eelmise aasta märtsis, on 30-aastase fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenu keskmine intressimäär tõusnud, kuigi ebaühtlaselt, 2.8%-lt üle 6.0%-ni. Kuna see samm on kahekordistanud hüpoteeklaenu toetamise kulusid, pole ime, et ostmine on kannatanud. Uute kodude müük, mida kaubandusministeerium jälgis, on langenud 39% eelmise aasta jaanuarist juulini, mis on viimane periood, mille kohta andmed on saadaval. Ehitus on järgnenud. Uute kodude rajamine üleriigiliselt on langenud 19% võrreldes eelmise aasta veebruari tipptasemega. Ka koduhinnad on pehmenenud. Ameerika Ühendriikides müüdud olemasoleva kodu mediaanhind langes riikliku kinnisvaramaaklerite liidu (NAR) andmetel 2.2%, juuni 420,000 410,600 dollarilt eelmise aasta juulis XNUMX XNUMX dollarile, mis on viimane periood, mille kohta ühendus arvu pakub.

Fed lubab seda ebasoodsat survet lähikuudel suurendada. Juhataja Jerome Powell on arusaadavalt keeldunud ütlemast, kui kaugele ja kui kiiresti ta kavatseb intressimäärasid tõsta, kuid ta on võtnud endale kohustuse selliseid samme jätkata nii kaua, kuni inflatsiooni kontrolli alla saamiseks. Kui rahval just väga ei vea ja inflatsioon iseenesest taandub, peab ta tegema palju rohkem, kui ta on juba teinud. Mõelge sellele, et 7–8% inflatsiooni ja 1–3% aastase intressimääraga maksavad laenuvõtjad laenu tagasi dollaritega, mis on kaotanud oluliselt rohkem reaalset ostujõudu kui intressid, mida nad laenuandjale annavad. Vaevalt aitab see inflatsiooni põhjustavate laenunõudmiste voo pidurdamiseks.

Kuid isegi kui Föderaalreservi tõenäolised tegevused tõstavad hüpoteeklaenude kulusid ja seega intensiivistavad negatiivset mõju eluasemele, hakkab üha enam mängu tulema soov maandada kinnisvaraga inflatsiooni. Inimesed teevad ostmiseks kõik endast oleneva, vaatamata kulude kasvule, sest kodu omamine, olgu see siis otsene või fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaen, stabiliseerib ühe olulise osa leibkondade eelarvetest, mis on suurepärane meelitus keskkonnas, kus inflatsioon tõstab kõiki muud elamiskulud. Veelgi enam, kinnisvara tõuseb tõenäoliselt vähemalt paralleelselt üldise inflatsioonimääraga, muutes selle atraktiivsemaks rikkuse hoidjaks kui näiteks võlakirjad, mille hind langeb iga intressimäära tõusuga ja aktsiad, mis kannatavad intressimäärade tõusust tingitud ebasoodne hindamisarvutus ning üldisest hinnasurvest tingitud vältimatu ebakindlus.

Need jõud valitsesid kindlasti ka viimase suure inflatsiooni ajal 1970. ja 1980. aastatel. Aastatel 1970–1990 tõusis selle riigi tarbijahinnaindeks keskmiselt 6.2 protsenti aastas. Fikseeritud hüpoteegi intressimäärad tõusid umbes 7.3 protsendilt 1970. aastal üle 13 protsendi 1985. aastaks, tõstes hüpoteegi toetamise kulusid peaaegu 80 protsenti. Neile, kes omasid oma maja otse või kelle hüpoteegi intressimäärad olid lukus, ei tähendanud see midagi, kuid potentsiaalsetele ostjatele oli see oluline. Vaatamata märkimisväärsele vastutuulele tõusnud hüpoteeklaenude intressimäärad, mis kehtestati ostmisel, tõusis USA-s müüdud maja mediaanhind selle aja jooksul 23,900 125,000 dollarilt 8.6 2.4 dollarile, mis on XNUMX protsenti aastas ja investeeringutasuvus XNUMX protsendipunkti. aastal inflatsiooni üle ja parem kui enamik teisi investoritele kättesaadavaid vahendeid.

Muidugi piirasid selle aja tõusvad hüpoteeklaenukulud ostjaid, kes otsisid kinnisvarainflatsiooni maandamiseks, ja nad teevad seda praeguses keskkonnas. Kuid selle asemel, et inimesi lihtsalt minema ajada, näitab ajalugu, et ostjad kalduvad tõenäoliselt hinnajaotuse osas allapoole. Kasvavatest rahastamiskuludest tulenev eelarvepiirang sunnib inimesi mitte minema minema, vaid pigem leppima väiksema majaga võib-olla vähem uhkemas kohas. See mõju ilmneb juba kaubandusosakonna andmetes. Möödunud aasta detsembris, kui hüpoteeklaenude intressimäärad olid veel madalad ja inflatsioonimure alles tärkas, toimus hinnajaotuse kõrgemas otsas ebaproportsionaalselt palju müüke. Kuigi NAR-i järgi jälgitav keskmine koduhind oli umbes 360,000 500,000 dollarit, oli kolmandik koduostudest üle 29 83 dollari. Ainult XNUMX% riiklikest ostudest toimusid mediaanilähedaste hindadega. Hüpoteeklaenude intressimäärade tõusuga on toimunud liikumine hinnajaotuses allapoole. Juuli seisuga toimus ligikaudu XNUMX% ostudest hindadega, mis olid tihedalt mediaanhinna ümber.

See algav muster muutub tõenäoliselt äärmuslikumaks selle aasta lõpus ja 2023. aastal. See võib kesta kauem, kui inflatsioon püsib ebatõenäoliselt. Kõrgeimate hindadega müük jääb kahtlemata vastu. Taskukohasus tähendab vähem nende jaoks, kes ostavad selles vahemikus, samas kui neil samadel inimestel on tugev vajadus kaitsta rikkust finantsturgudel tekkivate kahjude ja muude inflatsioonikahjustuste eest. Teised, kes kunagi võisid madalate hüpoteeklaenude intressimäärade tõttu jõuda, kauplevad allapoole lähemale mediaanhinnale, samas kui need, kes pidid alati ostma hinnajaotuse madalamas otsas, on sunnitud turult lahkuma. Negatiivne surve piirab müüki ja ehitust ning pidurdab hinnatõusu, kuid vähem, kui võiks eeldada, kui vaadata ainult rahastamiskulusid.