Mis ootab eluaseme osas 2023. aastal: ühepereelamute aeglustumine ja peatumine

Jaanuaris 2020 lubasin ma ennustust mitte ainult 2020. aasta kohta, aga terve kümnendi. Millegipärast tundsin ma puudust ülemaailmsest pandeemiast ja seiskamisest, mis pidi juhtuma vaid nädalaid hiljem. Seega hüppan mõningase hirmuga taas kaasa mõtetega eelseisvale aastale Wall Street Journali artikli abil, milles käsitletakse 2022. aasta kolmanda kvartali andmeid. Lihtsamalt öeldes on eluasemeturg juba aeglustunud ja hakkab jahvatama. 2023. aasta esimesel poolel. Edasine oleneb sellest, mida sularahaostjad oma rahaga teevad ja kas valitsused teevad arukaid otsuseid või muudavad asjad hullemaks.

Wall Street Journali (ajakirja) lugu pealkiri on suurte investorite käitumise kohta eluasemeturul, kuid see hõlmab peamisi andmepunkte, mis on olulised eluasememajandusest, eriti ühepereomandist ja üüridest. Omandist on saanud mõnede eestkõnelejate seas kinnisidee ja eriti Cincinnati sadam mis on avas kampaania Selle vastu, mida ta nimetab "institutsionaalseteks investoriteks" või "korporatiivseteks investoriteks".

Olen märkinud, et see on veider ettevõtmine, püüdes peatada investeeringuid üürikorteritesse, ostes elamispinda investoritele võlakirjade müügist saadud raha abil. The Journali lugu juhib tähelepanu sellele, et „Investorite koduost langes kolmandas kvartalis 30%, mis on märk sellest, et laenuintressid ja kõrged koduhinnad, mis lükkasid traditsioonilised ostjad kõrvale, sunnivad ka neid ettevõtteid tagasi tõmbuma. Võib-olla jahutab see ka regulatiivset indu selle probleemi ümber.

Kuid andmed näitavad, et üldiselt on toimunud "üldise kodumüügi langus, mis on langenud koos hüpoteeklaenude intressimäärade kiire tõusuga". Ühepereelamud soetavad investorid sageli eesmärgiga need korrastada ja seejärel üürielamuteks muuta. Ajakirja lugu leiab, et Ka üürikasv on hakanud aeglustuma. Eluasemeandmefirma CoreLogic andmetel tõusid ühepereelamute üürid septembris aastaga 10.1%, langedes aprillis 13.9%.CLGX
.” See on endiselt "tugevam kui korteriturul". Lugu väidab, et ühepereelamute üüriturg on vastu pidanud, kuna selle tüpoloogia üürnikel on rohkem raha. See ei pruugi nii olla. Sageli soetavad väiksemad investorid eluasemeid samamoodi nagu suuremad ja sageli teenindavad need suuremaid peresid väiksema rahaga.

Aga tõsi on ka see, et need eluasemepakkujad "Seda silmitsi kinnisvaramaksumäärade tõusuga, mis on kaasnenud koduhinna tohutu kallinemisega." Eelmise aasta ostuhullus tõstis varade väärtust, avaldades omanikele survet mitte ainult kõrgema hinnanguga, vaid ka müüma omanikele, inimestele, kes soovisid osta, mitte üürida.

Kõik see toimub ajal, mil nagu Cincinnatis, „saavad suured üürileandjad föderaal- ja kohalike omavalitsuste suurema tähelepanu alla." Olen omandiküsimusi juba mujal käsitlenud, kuid siin aitab kogu see taust olla aluseks minu oletustele selle kohta, mis sel aastal ees ootab. Kuna ostjad avastavad, et nad ei saa kõrgete intressimäärade tõttu endale ostmist lubada ja müüjad ei leia ostjaid, kes suudaksid piisavalt maksta, on palju hätta sattunud omanikke, eriti kui saabub majanduslangus ja inimesed hakkavad töökohti kaotama.

Sarnaselt 2008. ja 2009. aastaga leiavad inimesed, kellel on sularaha, seda probleemi leevendada, ostes palju maad ja eluasemeid ning isegi projekte, mis on täna pooleli või mida rahastatakse. Ajakirja lugu kinnitab seda suuremate investorite jaoks, kes viitab sellele, et nad "valmistavad suuri vahendeid kodude hankimiseks. JP Morgani varahaldusettevõte teatas sel kuul, et on asutanud üürileandja Haven Realty Capitaliga ühisettevõtte, et osta ja arendada maju miljard dollarit. See muudaks seda "tavapärastel ostjatel raskeks ära kasutada". Seda võib veel kord öelda!

Kuna odav raha kuivab ja inimesed kaotavad töö, soovivad paljud, sealhulgas arendajad ja ehitajad, meeleheitlikult päästa. Olen mujal välja toonud, ei suuda eluasemeturg 2023. aastal palju eluasemeid toota; on lihtsalt liiga riskantne alustada mingeid projekte keskkonnas, mida ajakirja loos kirjeldatakse. Kuna tootmine seiskub ja need, kellel on raha, ostavad maad, eluasemeid ja projekte, on eriti linnad valmis tohutuks hinnatõusuks, kui nõudlus taastub kas aasta lõpus või 2024. aastal.

Kohalikud omavalitsused teevad tõenäoliselt kahte asja. Esiteks, nagu Cincinnatis, on neil kiusatus karistada investoreid või teisi, kes ostavad kinnisvara sularahaga. See ei aita, vaid muudab tuleviku tumedamaks. Investorite tagaajamine tähendab lihtsalt pikemaajaliste ettevõtete ja omanike sulgemist ja pankrotti, mis kahjustab pakkumist veelgi. Ka pankadel ei ole palju õnne kinnisvara teisaldamisel. Teine asi, mida mõned linnad teevad, on mitte midagi. Kuigi see ei muuda tulevast olukorda hullemaks, sillutab see lihtsalt teed hilisemaks paanikaks, kui hinnad tõusevad, kuna pakkumine on pingeline.

Mida linnad saavad ja peaksid praegu tegema, on peatada kõik tervishoiu ja ohutusega mitteseotud regulatsioonid, kiirendada lubade andmist dramaatiliselt ja kasutada kõiki ressursse, mis neil on, et investeerida raskustes olevate projektide lõpuleviimisse. Kohalikud omavalitsused võiksid ka maad soodsalt kokku osta ja seejärel hiljem pöörata, andes maa üle Community Land Trust, kui turg taastub.

Linnad, millel on mõningane arusaam ja lubavad endale paindlikkust, võidavad tulevase taastumise, võimaldades neil osutada taskukohasusele kui võtmele uute töökohtade ligimeelitamiseks. Need, kes ei tee midagi või nõuavad investorite ründamist või uute reeglite kehtestamist, leiavad end ennustatavalt eluasemeturul inflatsiooni käes. See ei kahjusta investoreid, kes raha teenivad, kuid see kahjustab inimesi, kellel on raskusi ots-otsaga kokku tulla ja nad näevad, et nende varandus jääb teiste kasvades maha.