Rose Prophete arvas, et tema Brooklyni kodu teine hüpoteeklaen lahendati kümmekond aastat tagasi - kuni ta sai paberid, mis väitsid, et ta on võlgu rohkem kui 130,000 XNUMX dollarit.
"Ma olin šokeeritud," ütles Prophete, kes refinantseeris oma kahepereelamut 2006. aastal, kuus aastat pärast Haitilt saabumist. "Ma isegi ei tunne neid inimesi, sest nad ei võtnud minuga kunagi ühendust. Nad ei helistanud mulle kunagi."
Prophete on osa majaomanike lainest, kes väidavad, et enam kui kümme aastat tagasi võetud teiseste laenude tõttu hakkasid nad oma kodude sundraha sulgema. Tegevuste taga olevad usaldusfondid ja hüpoteeklaenude teenindajad ütlevad, et laenud jäeti aastaid tagasi maksmata.
Mõned neist majaomanikest ütlevad, et nad ei teadnudki, et neil on teine hüpoteek, kuna laenustruktuurid olid segased. Teised uskusid, et nende teine laen võeti sisse koos esimeste hüpoteeklaenu maksetega või anti neile andeks. Tavaliselt väidavad nad, et nad ei ole oma esimese hüpoteegi tagasimaksmise ajal saanud aastaid oma teise laenu kohta avaldusi.
Nüüd öeldi neile, et laenud ei olnud siiski surnud. Selle asemel nimetavad kriitikud neid "zombivõlaks" - vanad laenud koos uute inkassotoimingutega.
Eluasemeturg: Ootel kodumüügi langus neljandat kuud järjest
Uudised hüpoteegi intressimäärade kohta: Föderaalreservi viimane intressimäärade tõstmine pani eksperdid mõtlema, kas hüpoteeklaenude intressimäärad langevad veel aasta või kahe pärast
Kas eluasemeturul esmakordne?: 15+ kinnisvaraterminit, mida peaksite teadma, alates FICO-st kuni tingdeponeerimiseni
Kas ma peaksin zombivõla maksma?
Kuigi ükski föderaalvalitsusasutus ei jälgi teise hüpoteegi puhul tehtud sulgemismeetmete arvu, väidavad majaomanikke abistavad advokaadid, et see on viimastel aastatel hüppeliselt kasvanud. Advokaadid ütlevad, et paljud laenud kuuluvad probleemsete hüpoteeklaenude ostjatele ja neid taotletakse praegu, kuna kodu väärtus on tõusnud ja neis on rohkem omakapitali.
"Nad on neid käes hoidnud ega ole laenuvõtjatega suhelnud," ütles Bostonis asuva riikliku tarbijaõiguse keskuse advokaat Andrea Bopp Stark. "Ja siis järsku tulevad nad puutööst välja ja ähvardavad sulgeda, sest nüüd on kinnisvaral väärtus. Nad võivad vara sulgeda ja pärast esimeste hüpoteeklaenude tasumist ka midagi saada.
Laenuomanike ja neid teenindavate ettevõtete advokaadid väidavad, et neil on õiguspäraselt võlgnevus, hoolimata sellest, mida laenuvõtja uskus. Ja nad ütlevad, et tegutsevad selle nõudmiseks seaduslikult.
Kuidas see juhtus?
Praeguseid kohtuasju saab jälgida selle sajandi alguses valitsenud elamumajandusbuumi lõpus. Mõned hõlmavad kodukapitali krediidiliine. Teised tulenevad “80/20” laenudest, mille puhul said koduostjad võtta esimese laenu, mis katab umbes 80% ostuhinnast, ja teise laenu, mis katab ülejäänud 20%.
Laenude jagamine võimaldas laenuvõtjatel vältida suuri sissemakseid. Kuid teiste laenude intressimäärad võivad olla 9% või rohkem ja õhupallimaksed. Tarbijakaitsjad väidavad, et laenud, millest paljud pärinesid alates sellest ajast diskrediteeritud laenuandjatelt, sisaldasid röövellikke tingimusi ja neid turustati värvilistes ja madalama sissetulekuga piirkondades.
Hüpoteeklaenude maksmisest maha jäänud inimeste arvu kasv pärast suure majanduslanguse algust hõlmas ka teise laenuga majaomanikke. Nad olid nende inimeste hulgas, kes kasutasid föderaalseid laenumuutmise programme, refinantseerisid või kuulutasid välja pankroti, et aidata oma kodu säilitada.
Mõnel juhul muudeti esimesi laene, kuid teisi mitte.
Mitu aastat on võlg andestatud?
Mõned teised hüpoteegid olid sel ajal maha kantud, mis tähendab, et võlausaldaja oli lõpetanud makse taotlemise. See ei tähenda, et laen oleks andeks antud. Kuid selline mulje jäi paljudele majaomanikele, kellest mõned said ilmselt 80/20 laenustruktuurist valesti aru.
Teised laenuvõtjad ütlevad, et neil oli raskusi oma teise laenu kohta vastuste saamisega.
Miami piirkonnas allkirjastasid pastor Carlos Mendez ja tema naine Lisset Garcia 2012. aastal oma esimese hüpoteegi muudatuse pärast seda, kui rahalised raskused põhjustasid maksete tegemata jätmise ja pankrotiavalduse. Paar oli ostnud Hialeah’s asuva kodu 2006. aastal, kaks aastat pärast Kuubalt saabumist, ja kasvatas seal üles oma kaks tütart.
Mendez ütles, et nad ei saanud pangalt vastuseid oma teise hüpoteegi seisu kohta ja lõpuks öeldi, et võlg on kustutatud või tühistatakse.
Seejärel said nad 2020. aastal teiselt võlaomanikult sundpaberid.
Nende advokaat Ricardo M. Corona ütles, et neile öeldi, et nad võlgnevad 70,000 47,000 dollarit tasumata makseid pluss 2013 XNUMX dollarit põhisummat. Kuid ta ütles, et andmed näitavad, et laen võeti maha XNUMX. aastal ja et laenuomanikel ei ole õigust saada intressimakseid, mis tulenevad aastatest, mil paar ei saanud perioodilisi avaldusi. Juhtum on pooleli.
"Kõigele vaatamata võitleme ja usaldame õiglust, säilitades oma usu Jumalasse, et saaksime selle lahendada ja maja hoida," ütles Mendez hispaania keeles.
Teised laenud pakiti ja müüdi, mõned mitu korda. Nüüdseks raha sissenõudmiseks algatatud kohtuasjade taga on sageli investorid, kes ostavad nn hädas olevaid hüpoteeklaene sügavate allahindlustega, väidavad advokaadid. Paljud võla ostjad on piiratud vastutusega äriühingud, mis ei ole reguleeritud nii, nagu suured pangad.
Hageja Mendezi ja Garcia kodu vastu on kantud Wilmington Savings Fund Society, FSB nime all, „mitte isiklikult, vaid üksnes BCMB1 Trusti usaldusisikuna”.
Wilmingtoni pressiesindaja ütles, et see tegutseb paljude usaldusfondide nimel usaldusisikuna ja tal pole "portfellis oleva kinnisvara haldamise suhtes volitusi". Püüdlused leida BCMB1 Trustiga seotud kedagi, kes küsimustele vastaks, ei olnud edukas.
Mõned inimesed, kes seisavad silmitsi sulgemisega, on esitanud oma hagi, viidates föderaalsetele nõuetele, mis on seotud perioodiliste avalduste või muude tarbijakaitseseadustega. Gruusias väitis naine, keda ähvardab sundraha sulgemine, föderaalkohtus, et ta ei saanud kunagi perioodilisi teateid oma teise hüpoteegi kohta ega teateid selle üleandmise kohta uutele omanikele, nagu seda nõuab föderaalseadus. Kohtuasjade kohaselt lahendati juhtum juunis konfidentsiaalsetel tingimustel.
Kuidas vabaneda zombivõlast?
New Yorgis on Prophete üks 13 föderaalse kohtuasja hagejast, kes väidab, et hüpoteeklaenu taotletakse pärast New Yorgi kuueaastast aegumistähtaega, mille tulemuseks on föderaal- ja osariigi seaduste rikkumine.
"Ma arvan, et asja teeb nii kahjulikuks see, et need on majaomanikud, kes tegid kõvasti tööd, et oma laenudega kursis saada," ütles Rachel Geballe, Brooklyni õigusteenistuse asedirektor, kes kohtub kohtuasjaga The Legal Aid Societyga. "Nad arvasid, et hoolitsevad oma võla eest."
Selles kohtuasjas on kostjateks laenuhaldur SN Servicing ning advokaadibüroo Richland ja Falkowski, mis esindasid kaebuse kohaselt kohtumenetluses osalevaid hüpoteeklaenufonde, sealhulgas BCMB1 Trusti. Kostjad vaidlevad kohtuavaldustes vastu hageja tõlgendusele aegumise kohta, väidavad, et käitusid õigesti ja soovivad hagi rahuldamata jätta.
"Süüdistused mitmesugustes hüpoteegi sulgemistoimingutes on tõesed ega ole eksitavad ega petlikud," kirjutas advokaat Daniel Richland kohtunikule saadetud kirjas. "Seevastu hageja väited on ebausutavad ja nõuavad seega vallandamist."
Oma panuse andsid Associated Pressi kirjanik Claudia Torrens ja teadlane Jennifer Farrar.
See artikkel ilmus algselt USA TÄNA: Mis on zombide võlg? Majaomanikke ähvardab vanade hüpoteeklaenude sulgemine.
Allikas: https://finance.yahoo.com/news/zombie-debt-why-homeowners-facing-160007687.html