Kas aeg tsoneerimine tühistada? Uus raamat teeb asja

Paljudes USA linnades on eluase liiga kallis. Eluasemehinnad rannikuäärsetes linnades, nagu New York ja San Francisco, on kurikuulsalt ennekuulmatud, kuid isegi sisemaa linnades, nagu Nashville ja Denver, tõusevad hinnad kiiresti. Uurimine näitab et tsoneerimine on suur panus Ameerika kõrgetesse eluasemekuludesse ja uues raamatus Suvalised read: Kuidas tsoneerimine Ameerika linna purustas ja kuidas seda parandada, endine New Yorgi linnaplaneerija M. Nolan Gray väidab veenvalt, et linnad peaksid kaotama tsoneerimise juure ja haru.

Enne tsoneerimisega seotud probleemide arutamist Grey (täielik avalikustamine: Grey on sõber ja mõnikord kaasautor) ütleb lugejale, mis on tsoneerimine ja mis mitte. Tsoneerimine jagab maakasutused kolme laia kategooriasse – elamu-, äri- ja tööstus-, samuti arvukatesse alamkategooriatesse ning reguleerib tihedust. Tsoneerimine ei ole ehitusnormid, ajalooline säilitamine, jaotusmäärused, projekti läbivaatamine, keskkonnaeeskirjad ega terviklik planeerimine. Need on kõik tööriistad, mida kohalikud omavalitsused kasutavad ehitatud keskkonna kujundamisel, kuid need ei ole tsoneerimine.

Tsoneeringu selge määratlemine on oluline, kuna tsoneerimise kaotamise idee võib tunduda radikaalne, kui inimesed arvavad, et see on ainus viis, kuidas kohalikud ametnikud saavad linnaelu ebameeldivusi leevendada. Kuid nagu Gray selgitab, et kuigi tsoneerimisel on linna vormile suur mõju, muudab see vähe elamisväärsemaks.

Raamat on jagatud kolme ossa. Esimeses osas selgitatakse, mis on tsoneerimine ja miks see kehtestati. Teises osas esitatakse neli tsoneerimise kriitikat: see suurendab eluasemekulusid, vähendab majanduskasvu, õhutab majanduslikku ja rassilist segregatsiooni ning manitseb laialivalgumist. Kolmandas osas käsitletakse praegusi tsoneerimisreformi jõupingutusi ja varaseid edusamme; toetab tsoneerimise kaotamist; ja kaalub, milline võiks linnaplaneerimine välja näha maailmas ilma tsoneeringuta.

Lühike tsoneerimise ajalugu

Grey tuletab meile meelde, et tsoneerimine on suhteliselt uus. Esimene tsoneerimiskood kehtestati New Yorgis 1916. aastal, vaevalt üle 100 aasta tagasi. Ometi olid linnad eksisteerinud juba tuhandeid aastaid ning nende linnade ametnikud ja elanikud pidid tsoneerimata tegelema kõigi tänapäeva linnaelu vaevavate ebameeldivuste – müra, saaste, jäätmete kõrvaldamise, ummikutega – probleemidega. Kas tsoneerimine pakkus kohalikele ametnikele uut ja tõhusamat viisi linnaelu parandamiseks? Mitte tegelikult, ütleb Gray.

Kuigi linnaelu mured olid ja on liigagi reaalsed, selgitab Gray, et tsoneerimine nihkus kiiresti traditsiooniliste ebameeldivuste käsitlemise vahendilt millekski õelamaks – viisiks, kuidas tõrjuda inimesi teatud rassist, sissetulekuklassist ja ametitest välja soovitavatest piirkondadest.

Gray toob näiteks Berkeley, California tsoneerimismääruse, mis kehtestati vahetult pärast New Yorgi oma. See sisaldas riigi esimest üheperekonna tsoneeringut. Nähtavasti naabruskonna iseloomu kaitsmise ja ummikute piiramise eesmärgil – see on tänapäevaste tsoneerimise toetajate levinud hoiak – keelustas see taskukohasemad elamisvõimalused, nagu korterid ja üürikorterid.

Samuti keelas see ettevõtetel, näiteks Hiina pesumajadel, tegutseda elamurajoonides. Kuigi see reegel ei olnud seatud eesmärk, hoidis see reegel Hiina immigrandid jõukamatest põliselanikest eemal, kuna sel ajal elas enamik inimesi oma töökoha lähedal, et nad saaksid tööle kõndida.

Need kaks ideed - üksikelamute eelistamine ja enamiku ettevõtete elamurajoonides keelustamine - said kaasaegsete tsoneerimismääruste tugisambaks, mis jätkuvalt edendavad sissetulekut ja rassilist segregatsiooni.

Gray aruanne föderaalvalitsuse rollist kohaliku tsoneerimise edendamisel on eriti läbinägelik. 1923. aastal oli tsoneerimismäärusi vaid 218 omavalitsusel. 1936. aastaks oli tsoneeringu vastu võtnud üle 1,000 kohaliku omavalitsuse. Föderaalametnikud, nagu toonane kaubandusminister Herbert Hoover, aitasid seda tsoneeringu kiiret laienemist juhtida, sest nad soovisid laialt levinud majaomanike ühiskonda, mis taastaks "rahvusliku iseloomu" ja toetaks ehitustööstust.

Oma eesmärkide saavutamiseks pani Hoover kokku linnaplaneerimise ja tsoneerimise nõuandekomitee. See koosnes mitmest omaaegse planeerimisliikumise staarist, sealhulgas silmapaistvast maastikuarhitektist Frederick Law Olmstead Jr.-st. Komitee koostas standardtsoonide lubamise seaduse (SZEA), mis oli näidisõigusakt, mille riigid võisid vastu võtta, andes omavalitsustele volitused koostada kohalikke tsoneerimismäärusi. SZEA-d propageerisid tugevalt Hoover ja komitee ning 1930. aastaks oli 35 tollasest 48 osariigist rakendanud sageli SZEA eeskujul loodud õigusakte, mis võimaldasid kohalikel omavalitsustel rakendada tsoneerimist. Hiljem julgustas föderaalvalitsus tsoneerimist veelgi, muutes tsoneerimismäärused föderaalse elamuameti abi ja muude föderaalsete toetuste ja laenude tingimuseks.

Tsoneerimise kõrged kulud

Raamatu teises osas selgitatakse nelja tsoneerimisest põhjustatud probleemi. Esiteks suurendab tsoneerimine eluasemekulusid. Gray selgitab, et tsoneerimisreeglid, mis piiravad elamute tihedust, nagu krundi minimaalsed suurused, mitmepereelamute piirangud, kõrguspiirangud ja minimaalsed parkimisnõuded. pakkumist vähendada eluaseme kohta. Kui eluasemete pakkumine ei suuda nõudlusega sammu pidada, tõusevad hinnad. Lühidalt öeldes toimub see riigi iga kalli linna igas kallis piirkonnas.

Teine kulu, millest Gray arutab, on tsoneerimise negatiivne mõju riigile majanduskasvu. Kui inimesed ei saa kolida linnadesse, kus on rohkem töövõimalusi ja kõrgem palk, kannatab kogu riik. Me kaotame kaupadest ja teenustest, mida inimesed toodaksid, kui nad saaksid endale lubada kolimist, ning püüdes inimesi madalamate palkade ja vähemate võimalustega kohtadesse, kulutame paratamatult rohkem raha sotsiaalkaitsevõrgu programmidele.

Järgmisena kirjeldab Gray, kuidas tsoneerimine soodustab segregatsiooni. Varased tsoneerimiskoodid sisaldasid selgesõnaliselt rassilist keelt, kuid pärast seda, kui kohtud otsustasid, et selline keel on ebaseaduslik, asendati selgesõnalised rassilised piirangud muude piirangutega, mis saavutasid suures osas sama tulemuse. Tsoneerimisreeglid, mis piiravad või keelavad odavamate korterite, kahe- või kolmekorruseliste ehitamist ning nõuavad inimestelt ühepereelamute ostmist suurtel kruntidel, takistavad madalama sissetulekuga inimestel paljudes linnaosades eluasemeid ostmast. Kuna mustanahalistel, hispaanlastel ja teistel vähemusrühmadel oli – ja on siiani – madalam sissetulek kui valgetel keskmiselt, põhjustasid need reeglid laialdase rassilise ja sissetulekute segregatsiooni, mis eksisteerib tänapäevani.

Lõpuks soodustab tsoneerimine laialivalgumist, mis kahjustab keskkonda. Gray jutustab sellekohase loo oma planeerimispäevadest. Arendaja pakkus välja projekti, mille eesmärk on muuta vana haiglahoone kortermajaks, mille esimesel korrusel on meditsiinikabinetid ja ligikaudu 140 sissetulekupiiranguga üksust koos 220 turuhinnaga korteriga. Koht oli transiidi lähedal, nii et paljud inimesed said hoones elada ilma autot nõudmata. Nagu Gray kirjutab: "Planeerimise vaatenurgast oli see slam dunk." Sellegipoolest kasutasid mõned kohalikud tsoneerimise ümberkorraldamist, et projektile kindlalt vastu seista, väites, et uus arendus kahjustab keskkonda.

Idee, et kasv on keskkonnale halb, on levinud suurema arengu vastaste seas, kuid nagu Gray selgitab, on tihedam areng keskkonnale parem. See hõlbustab inimeste liikumist jalgsi või rattaga kohtadesse, mis vähendab vajadust auto järele ja sellega kaasnevaid heitgaase. Korterid ja dupleksid vajavad kütmiseks ja jahutamiseks ka vähem energiat kui eramud, kuna korterid on tavaliselt väiksemad ja neil on vähem väljapoole avatud seinu. Lõpuks vähendab tihedam arendus linnade serval vajadust uue arenduse järele, mis tähendab rohkem metsi, parke ja lagedat ruumi.

Kuidas kaotada tsoneerimine

Pärast tsoneerimise märkimisväärsete kulude selgitamist naaseb Gray oma peamise argumendi juurde - vajaduse juurde tsoneerimine kaotada. Näitamaks, et tsoneerimise kaotamine ei too kaasa katastroofi, pöördub Gray Houstoni poole, Ameerika ainsa suurlinna poole, kus puudub traditsiooniline tsoneerimine.

Gray selgitab, et maakasutus Houstonis järgib suures osas teistes linnades nähtud mustrit – ettevõtted asuvad magistraalteedel, majad asuvad vaiksemates elamurajoonides, korterid on sageli segakasutusega linnaosades ja rasketööstuslik kasutus on elamupiirkondadest kaugel. Selle põhjuseks on asjaolu, et hinnasüsteem eraldab Houstonis loomulikult vähe maad, töö tegemine teiste linnade planeerimisosakondadele, kuid ilma kahjulike kõrvalmõjudeta. Selle tulemusena on Houston sama elamiskõlblik kui tsoneeritud linnad, kuid odavam, kuna ilma tsoneerimispiiranguteta suudab eluasemepakkumine nõudlusega sammu pidada.

Gray soovitab kahte sammu, mida teised linnad võivad teha, et olla rohkem nagu Houston. Esiteks peaksid omavalitsused nõudma, et tsoneerimise määrused kiidaks korrapäraselt heaks suurem enamus valimisaasta rahvahääletusel. Houstoni elanikud hääletasid tsoneerimise üle kolm korda – aastatel 1948, 1962 ja 1993 – ja iga kord lükkasid nad selle tagasi. Kui teised linnad lubaksid elanikel hääletada tsoneerimise üle, võime näha samaväärseid tulemusi mujal.

Majaomanikud, kes on mures kinnisvara väärtuse pärast ja kohalikud ametnikud, kes vajavad nende hääli, võivad olla vastumeelsed hääletamisnõuet üksinda ellu viima, kuid kuna osariigi valitsused kontrollivad lõppkokkuvõttes seda, mida kohalikel omavalitsustel on lubatud teha, võib osariigi seadus, mis nõuab regulaarset tsoneeringu referendumit. käsi. Kogu raamatus toetab Gray kohalike tsoneerimisreeglite riiklikku eelisõigust kohaliku NIMBYismi ületamiseks ja osariigi referendumi reegel on selle näide.

Teine samm on luua protsess, mis võimaldab kõige vankumamatel tsoneerimise pooldajatel rakendada tsoneeringulaadseid reegleid oma vahetus naabruses. Houston tegi seda, mis võimaldab piirkondadel valida mõjutatud kinnisvaraomanike hääletuse põhjal rangemad eeskirjad. Suurema naabruskonna kontrolli võimaluse loomine võib rahustada elanikke, kes pooldavad tsoneerimist, takistades samal ajal neil kogu linnale oma eelistusi peale suruda.

Elu pärast tsoneerimist

Niisiis, kuidas näeb linnaplaneerimine välja ilma tsoneeringuta? Grey pakub mõningaid ideid.

Tsoonide jõustamisest vabastamata peaksid planeerijad keskenduma tegelike välismõjude leevendamisele. Müra, saaste ja ummikud on linnades tõelised probleemid, kuid tsoneerimine ei ole ainus ega parim viis nende lahendamiseks. Erinevate välismõjude, nt mürareeglite, standardite kehtestamine ei nõua traditsioonilist tsoneerimist. Planeerijad ja politsei saavad standardeid jõustada, samas kui deliktiõigus ja vahendusteenistused saavad vajadusel lahendada naabritevahelisi vaidlusi. Koos koodi jõustamisega soovitab Gray planeerijatel osaleda vahendusprotsessis.

Tsoneeringu kaotamine annab planeerijatele ka rohkem aega tegeliku linnaplaneerimisega tegelemiseks – tänavavõrkude rajamiseks, parkidele ruumi tagamiseks ning koolide ja muude avalike rajatiste asukoha kindlaksmääramiseks, et edaspidist kasvu võimaldada. Planeerimise toimimise tagamiseks soovitab Gray planeerijatel koguda ja analüüsida rohkem andmeid, nagu pendelrännakuajad, õhukvaliteet ja eluasemehinnad. Kas inimesed saavad mõistliku aja jooksul oma töökohale jõuda? Kas inimesed saavad endale lubada linna kolida? Need küsimused peaksid hõivama planeerija aja, mitte see, kas kortermaja võib olla kahe- või kolmekorruseline või kas pesumaja on äripinna lubatud kasutusotstarve.

Järeldus

Üldiselt on Gray raamat suurepärane täiendus elamumajanduse ja maakasutust käsitlevale kirjandusele. Ta diagnoosib selgelt tsoneerimisest tingitud probleeme ja pakub mõistlikke lahendusi Ameerika linnade maakasutuse parandamiseks. Tema kogemus praktiseeriva planeerijana tugevdab tema kriitikat ja soovitusi. Kuigi ma ei olnud kõigega nõus – tema ettepanekud säilitada eluaseme taskukohasust gentrifitseerivates piirkondades hõlmavad minu maitse jaoks liiga palju valitsuse sekkumist –, on raamatu põhiargument veenev: linnade parandamise asemel kasutavad tsoneeringut väljakujunenud elanikud suuresti uute tulijate välistamiseks. Hallil on õigus, me peaksime tsoneeringu kaotama. Loodetavasti kogub see idee linnades üle kogu riigi.