See armastamata fond trotsib inflatsiooni, tootlus on 7.4%

Nii raske kui see mahamüümine meie kõigi jaoks on olnud, on see jätnud juhatusele ahvatlevaid (ja diskonteeritud) dividende, eriti kõrge tootlusega suletud fondid (CEF).

Ma tean, et sellisel turul on raske osta, kuid dividendid, millest me täna räägime, on tegelikult kasu kasvavast inflatsioonist, järjest suurematest rahavoogudest, kuna ka tarbijahinnaindeks tõuseb järjest kõrgemale.

Just nendes ettevõtetes tahame praegu olla, et koguda oma suuri dividende läbi tänase rehvipõlengu ja teenida kasumit, kui turuveed (paratamatult) rahunevad ja investorid lõpuks nende aktsiate tugevat rahavoogu märkavad.

REIT-e alahinnatakse kogu aeg – eriti praegu

Pean silmas kinnisvara investeerimisfonde (REIT). Need "majaomanikud" on kaugelt minu eelistatud viis kinnisvarasse investeerimiseks – palju parem kui ise kodu ostmine ja välja üürimine (kui just teile ei meeldi katkiste seadmete väljavahetamine ja tualettide ummistuse eemaldamine).

Alustame üüritšekkidega, mida kõik üürileandjad (sealhulgas REIT-id) täna koguvad, sest need on tõusuteel paljude trendide tõttu, mis ei paista niipea vaibuvat. Esimene on tõusvad intressimäärad, mis segatuna endiselt kõrgete koduhindadega suruvad paljud ameeriklased üüriturule. See omakorda põhjustab üüride taevasse tõusu.

Erinevatest allikatest pärinevad andmed viitavad samale faktile: kuigi valitsuse andmed (eluaseme üldhinna kaudu – vt ülaltoodud diagrammi) näitavad, et üür tõuseb kiiremini kui varem, näitavad eraettevõtted sündmuste pööret dramaatilisemalt. , kus Zillow ja korterite loend (kollane ja tumesinine joon allpool) näitavad kahekohalist kasvu võrreldes aastatagusega.

Olenemata sellest, kuidas te seda jagate, üür tõuseb hüppeliselt ja Föderaalreserv teeb kõik endast oleneva, et suundumust peatada – ehkki mõned ütlevad, et kõigi laenukulude tõstmine teeb asja ainult hullemaks. Kuid mõlemal juhul tähendab see üürileandjate kasumit järsult.

REIT-id võimaldavad teil kalli eluasemeturu kõrvale hiilida

Võimalikel üürileandjatel on vaid üks probleem: kui neil praegu üürikinnisvara ei ole, peavad nad üürileandva kodu ostmise eest maksma kõrgemat hinda. Nii et parem samm on osta REIT, mis juba üürib elamispinda teistele. Ja selle asemel, et osta kõrgendatud hinnaga, saame tänu turu mahamüümisele nendesse ettevõtetesse sisse osta diskonteeritud hind hoopis.

Näiteks Kutse kodud
INVH
(INVH) omab üle riigi tuhandeid ühepereelamuid, mille portfell on üle 20 miljardi dollari. See annab sellele palju mitmekesisust, mida üksikutel üürileandjatel, kes tavaliselt piirduvad ühe või käputäie kinnisvaraga ühel või maksimaalselt kahel turul, ei ole. Invitationi eeliseks on ka see, et selle portfelli haldab professionaalselt kinnisvaraprofessionaalide meeskond.

See mitmekesistamine ja juhtimisoskus on järsult suurendanud REIT-i tegevustest saadavaid vahendeid (FFO, mis on parem REIT-i tulemuslikkuse mõõt kui aktsiakasum).

Ettevõtte kõrget ja kasvavat rahavoogu karistab aga hirmust õhutatud turg, mistõttu REITi aktsia hind langeb sel aastal ligi 25%.

Vaata, kuidas Invitationi aktsia hind on langenud peaaegu täpselt sama palju kui võrdlusindeksi REIT ETF, SPDR Dow Jones Real Estate ETF (RWR
RWR
)? See pole juhus: Invitationi müük on tingitud REITide valimatust müügist kõikjal, mis tähendab, et see pole tänapäeval ainus tehing.

Mitmekesistamise huvides on REIT-ide fondi ostmine kutse kaudu mõttekas, kuna saate kokkupuudet REIT-idega erinevates tööstusharudes, aga ka nende kinnisvara eest hoolitsevate erinevate juhtimismeeskondadega.

RWR on valik, kuid me, CEF-i investorid, ei kaaluks seda, peamiselt seetõttu, et selle 3.4% tootlus on meie standardite järgi üsna madal.

Kaval CEF-mäng tõusvate üürihindade osas (täna 7.4% tootlus)

ETFi asemel meie palju eelistavad CEF-e nagu Cohen & Steers kvaliteetse sissetuleku kinnisvara fond (RQI), mis annab selle kirjutamise ajal rikkaks 7.4%. RQI on Invitation Homesi suur omanik (see on üks fondi 10 suurimast osalusest), lisaks omab see ka mitmesuguseid muud tüüpi REIT-e, nagu andmekeskuste operaatorid ja salvestusruumi omanikud, kes toodavad samuti kasvavat FFO-d. See mitmekesistamine ja REITi teravad inimjuhid (Cohen & Steers on CEF-i ruumi juhtiv nimi, mis aitab tal meelitada tipptalente) on aidanud tal viimase kümnendi jooksul RWR-i võita.

Pidage meeles ka seda, et RQI kõrge tootluse tõttu on suurem osa ülaltoodud tootlusest olnud dividendid.

RQI paremat tulemuslikkust on varem premeeritud suure preemiaga puhasväärtusele (NAV ehk tema portfellis olevate REITide väärtus) (ühel hetkel oli selle preemia üle 15%). Kuid praegu kaupleb see 4% allahindlusega, kuigi vaid paar aastat tagasi kaubeldi lisatasuga.

See tähendab, et saame täna osta RQI allahindlusega, oodata, kuni see taastub tavapärase lisatasu juurde, kui turg lõpetab paanika, ja seejärel müüa potentsiaalse kasumiga. Vahepeal saate tasku maksta dividendi, mille aastapõhine tootlus on 7.4% ja mida makstakse igakuiselt.

Michael Foster on juhtiv teadusanalüütik Kontrastne Outlook. Suuremate tuluideede leidmiseks klõpsake siin, et näha meie viimast aruannet „Hävimatu tulu: 5 tehingufondi, mille dividendid on ohutud 8.4%."

Avalikustamine: puudub