See 9.9% maksja on 2022. aasta enim tähelepanuta jäetud dividenditehing

Enamik inimesi ei tea seda, kuid kinnisvara on pikas perspektiivis aktsiaid hävitanud ja see on valmis võitma jälle aastal 2023.

Ja meie, dividendiinvestorid, oleme raha teenimiseks kenasti rivis tänu fondile, mis saavutab 9.9% tootluse, mis on täiuslik mängi siin. Panen hetke pärast nime ja märgi.

Esiteks lugesite õigesti: kinnisvara ei ületavad aktsiaid pikas perspektiivis – ja samuti mitte vähe! Selles võrdluses on see selge, kui olla saab SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), börsil kaubeldavate kinnisvara investeerimisfondide (REIT) indeksifond ja S&P 500 viimase 20 aasta jooksul.

Pidage meeles, et see periood hõlmas COVID-19 krahhi ja kõrge riskitasemega hüpoteeklaenude kriis, mis muidugi eluaseme raskustesse pani. Pole probleemi. REITid – börsil kaubeldavad ettevõtted, mis omavad kõike alates ladudest kuni kortermajadeni – tõusid kohe pinnale!

REITide atraktiivsuse võti seisneb selles, et nad teevad investeeringuid läbi: nad koguvad üürnikelt üüritšekke, võtavad nii palju maha, et tuled põlevad ja hooned puhtana hoida, ning seejärel annavad ülejäänu meile dividendidena. Tulemuseks on suurem tuluvoog, kui tavalised aktsiad maksavad: tüüpiline REIT annab 3.2%, kahekordistades S&P 500 armetu 1.5%.

Kuid kuigi RWR on aktsiaid purustanud, teeme seda meie mitte tahan minna passiivsele ETFi teele. Esiteks ei ole RWR-i 3.2% tootlus kaugeltki piisavalt suur, et meie süda lööks. Ja teiseks, REIT-ide puhul (nagu tänapäeval päris hästi kõigi asjade puhul) on nutika ja tundliku juhi olemasolu ülioluline.

Selle tõestuseks on RWR-i tootlus viimase kolme heitliku aasta jooksul, võrreldes selle aastaga suletud fond (CEF) me räägime täna, CBRE Global Real Estate Income Fund (IGR). IGR viskab maha selle tohutu 9.9% väljamakse, millest ma sekund tagasi mainisin (ja see maksab teile igakuiselt, mitte vähem)!

Selle peamiseks põhjuseks on IGRi asjatundlikud portfellihaldurid, kes on osavalt navigeerinud kohalikel turgudel, mida nad kõige paremini tunnevad. See on kinnisvara puhul võti, millest me kõik teame, et see on tegelikult vaid väikeste turgude kogum, mis kõik käituvad igal ajahetkel erinevalt.

Ja mis puutub kinnisvarasse, siis fondi haldusfirmal CBRE teadmistest puudust pole: lisaks IGR-ile ja erainvestorifondidele haldab ta kinnisvara, tegeleb maaklertegevusega ja investeerib oma raha kinnisvarasse. Ettevõttel on 80,000 100 töötajat enam kui XNUMX riigis, mis annab talle globaalse perspektiivi ja suhted välisriikides, millele ükski algoritmi juhitav ETF ei suuda vastata.

CBRE on neid teadmisi kasutanud, et suunata IGR-i portfelli targalt tugevalt USA poole (68%), mis on mõistlik samm, kuna USA majandus kasvab jätkuvalt heas tempos, inflatsioon näib olevat hakanud tõusma ja tarbimiskulutused (tööhõivest rääkimata). ) peab ilusti vastu.

Kuid hästi juhitud kinnisvarafondi ostmine ei tähenda ainult juhtkonna uurimisvõime ja teabele juurdepääsu ostmist – see on ka mitmekesistamine, mis on kinnisvara puhul eriti oluline.

Näiteks IGR investeerib üle 80 REIT-i, mis ise omavad sadu ja mõnikord tuhandeid kinnistuid. Ja nagu paljud teised REIT-i fondid, mis sama teevad, ei pane ta tähele, kui üks põngerjas üürnik üüri maksmise lõpetab, sest on tuhandeid teisi, kes seda teevad.

Näiteks praegu on IGR-i suurimate osaluste hulgas REIT-id, millel on lai valik kinnisvara. Crown Castle International (CCI), näiteks omab üle 40,000 115,000 mobiilsidetorni üle maailma, lisaks XNUMX XNUMX väikest rakku, mis suurendavad kohaliku võrgu suutlikkust suuremates linnades; Prologis
PLD
(PLD) omab 4,732 ladu üle maailma; ja elamu REIT Invitation Homes (INVH), rendib välja üle 85,000 XNUMX ühepereelamu.

Nii et meil on siin juba palju mitmekesistamisvõimalust ja see pärineb vaid kolmest IGR-i osalusest!

Teine sageli tähelepanuta jäetud põhjus REIT-fondide kaalumiseks on see, et nii neil fondidel kui ka REIT-idel on juurdepääs odavamale finantsvõimendusele kui teil ja minul. Näiteks praegu on hüpoteegi intressimäärade tõus suur probleem üksikinvestoritele, kellel on üürikinnisvara, kuid mitte. REITide jaoks:

Hüpoteeklaenumaksed käivad läbi katuse

Kuna intressimäärad langesid selle aasta alguses 5% ja jäävad sellele tasemele, on kodulaenud hüppeliselt kasvanud. Kuid REITide intressimäärad on palju madalamad, kuna paljudel on praegu raamatute laenukulud alla 3%.

REIT-idel on madalamad intressimäärad, kuna neid hallatakse professionaalselt ja nad on paljude kinnisvaraobjektide vahel hajutatud, seega on nende risk väiksem kui teie tüüpilisel kinnisvarainvestoril. See on üks põhjusi, miks REIT-idel on intressimäärade tõusu perioodidel üsna järjepidev positiivne tulu.

See diagramm põhineb REIT-i uuringu- ja andmefirma NAREIT uuringul ning see näitab selgelt, et REIT-id teenivad tavaliselt kasumit kõrgemate intressimäärade perioodidel. Seda seetõttu, et nende madalamad laenukulud isoleerivad neid mõnevõrra trendi eest. Lisaks on intressimäärade tõusu perioodidel tavaliselt tugev majandus (nagu praegu). See tähendab suuremat nõudlust REITide kinnisvara järele, mis võimaldab REIT-idel renti tõsta. Need tõusud ületavad palju kõrgemate intressimäärade tõttu laenukulude tõusu.

Ostke IGR-i kui "allahindlusmomenti".

Lõpetuseks räägime IGR-i allahindlusest NAV-i suhtes või erinevusest selle turuhinna ja portfelli aktsia väärtuse vahel (see meede on CEF-idele ainuomane). Praegu on see allahindlus väike, mis tähendab, et IGR on enam-vähem õiglaselt hinnatud.

Siin on suundumus selge: IGR-i allahindlus on suunatud esmaklassilisele territooriumile - küsimus on selles, kui kaugele. Kui see juhtub, avaldab see IGR-i aktsiahinnale rohkem tõuke. Ja loomulikult saate terve 9.9% väljamakse (makstakse igakuiselt) kogu aeg.

Michael Foster on juhtiv teadusanalüütik Kontrastne Outlook. Suuremate tuluideede leidmiseks klõpsake siin, et näha meie viimast aruannet „Hävimatu tulu: 5 tehingufondi, mille dividendid on ohutud 8.4%."

Avalikustamine: puudub