Eluruumide, kaubanduskeskuste, tööruumide ja muu kinnisvara väljavaade

Tripp juhib 144 miljardi dollari väärtuses ülemaailmset investeerimisjuhi ja Nuveen Real Estate'i investeeringute juhina, mis on üks riigi suurimaid kinnisvarainvesteeringute haldajaid, kes kogus eelmisel aastal USA kinnisvarast üle 10 miljardi dollari. Samal ajal kui paljud teised investorid olid pandeemia ajal jaemüügi kinnisvara osas karm, märkas Tripp õigesti jaemüüjate alamhulga seas võimalusi, mis aimasid õigesti, kuidas ostjad võivad pandeemia korral osta. Tripp rääkis Barron Davidson, NC, räägib mõnedest oma viimastest vastuolulistest ideedest, sealhulgas sellest, miks võiks eelistada üürimist kodu omamisele, miks kontoriruumid ei ole surnud ja millised on parimad kaubanduskeskused, pensionärid ja tööstusettevõtted. Järgneb meie vestluse redigeeritud versioon.

Barron: Millises seisus on eluasemeturg?

Carly Tripp: USA-s on endiselt kolme-viie miljoni ühiku puudus. Eluasemekriisist oli tekkinud palju armkudet; investorid ei tahtnud investeerida ja majaehitajad ehitasid aeglaselt. Meil oli terve kümnend alaehitust ja praegu mängime järele. Eluaseme alustamine mitmepereelamutes on rekordiliselt kõrge. Kohaletoimetamise viivitused on liikunud keskmiselt seitsmelt kuult enam kui 16 kuuni. See on ideaalne retsept üldise eluasemeturu tugevdamiseks.

Majade hinnad on hüppeliselt tõusnud. Kas see on mull?

Pandeemiajärgselt on tõusnud palju, kuid inimesed ei arvesta, et hüpoteeklaenude intressimäärad on nii palju langenud. Kui vaadata eluasemete mediaanhindu aastatel 2006–2021 ja võrrelda seda praeguste intressimäärade alusel antud hüpoteegi maksumusega, siis 250,000. aastal on 2006 400,000 dollari suurune kodu täna 20 2007 dollari suurune kodu. Isegi XNUMX parimal koondturul oleme inflatsiooniga korrigeeritud mõistes just tagasi XNUMX. aasta tasemel. Ma arvan, et mulli pole.

Kas muretsete taskukohasuse pärast?

Jah, suuresti taskukohase eluaseme vähese pakkumise tõttu. Uute kodude protsent [müügil hinnaga] 200,000 2 dollarit või alla selle on alla 2022% [saadaolevast] laost. Inimesed lihtsalt ei ehita väiksemaid ja soodsamaid kodumaju. Kui ehitaja suudab kasumit maksimeerida ja ehitada kõrgema hinnaga, siis seda ta teebki. Aastal XNUMX on üks valdkond, mis mulle meeldib, taskukohane eluase, mis on alapakkumisega ja teenindusega. Näeme seal rohkem avaliku ja erasektori partnerlusi ja kui Build Back Better saab tehtud, kulub suur hulk [raha] taskukohase eluaseme arendamiseks.

Üha enam on inimesi, kes soovivad üürida, mitte omada – üks põhjus, miks meile meeldib ühepereelamute üürimise valdkond. Kui mu vanemad peret looma, tekkis rikkuse loomine kodu omamisest. Tänapäeval on paljudel inimestel rikkuse loomisele juurdepääsemiseks muid võimalusi. Praegu saate selle sissemakse investeerida turule, Bitcoini või Robinhoodi. Tarbijad on üha haritumad selle osas, kuidas oma dollareid investeerida ja et neil on valikuvõimalus, mida oma rahaga teha.

Kus riigis leiate kõige rohkem võimalusi?

Rändemustrid on olnud jahmatavad. See väljaränne rannikulinnadest Päikesevööndisse – üle Carolinase, Georgia ja Texase – on olnud tohutu. Tänapäeval tahavad inimesed elada väljas soojemas kliimas, kus on juurdepääs randadele ja mägedele, ning samuti on oluline maksusoodustused ettevõtetele. Tehnoloogia on loonud need mikrolinnapiirkonnad üle USA, mida varem polnud. On palju kohti, kus inimesed saavad tasuvat tööd ja oma peredele juurdepääsu haridusele. Rannikulinnad ei kao kuhugi, kuid rahvastiku hajumine on palju suurem.

Armastan ka 55+ eluasemeid, kus on pereliikmete (lähedal) tunne, et sarnaselt mõtlevad inimesed on pensionile jäämas või tühjad pesitsejad, kellel on juurdepääs tennisele, hapupallile ja füüsilistele mugavustele. Suurem häirete oht on selliste asjade puhul nagu mäluhooldus, mis võib tehnoloogia muutumisel muutuda.

Kuidas see migratsioon kontoripindade väljavaateid mõjutab?

Ettevõtted mõistavad inimeste ühes kohas viibimise eeliseid ja vajadust inimesi kontorisse tagasi tõmmata. Niisiis, näete [mugavusi, nagu] toit ja jõusaalid. Paljud suured institutsionaalsed ja erakapitali investorid hakkavad rannikuturgudel taas panustama trofeekontorite peale. See avaneb uuesti 2022. aastal.

Kui suur osa tööjõust peaks ametisse tagasi pöörduma?

Pikas perspektiivis on [büroopindade] nõudluse katkemine ja vähenemine tõenäoliselt 10%. See erineb asukoha ja tüübi järgi. Oleme endiselt väga innukad eriotstarbeliste kinnisvaraobjektide osas, nagu stuudiod, meditsiinilised bioteadused ja kõrgelt sisustatud väiksemad büroohooned kogu Sunbelti piirkonnas. Paljudel turgudel, kus inimesed liiguvad, on kontorites alapakkumine. Positiivset hoogu on ikka palju. Valik on võtmetähtsusega ja sellega kaasneb teatud oht, et süsinikdioksiidi kasutamisest tuleb üle minna nullkasutusele. Selle [energia] ülemineku jaoks pole suuremat ohtu kui kontoriruumide puhul.

Rääkides energia üleminekust, kuidas peaksid kinnisvarainvestorid mõtlema kliimamuutustele ja süsinikdioksiidi vähendamisele?

Nuveen Real Estate on võtnud kohustuse saavutada 2040. aastaks nullheite tase. Keskendume iga omatava vara hindamisele ja [analüüs] kõige ostmise kohta hõlmab üleminekukulusid. Ausalt öeldes vajame kogu USA-s paremat taastuvenergiavõrku. Iga meie vara läbib mudeli, mis hindab tormi-, tulekahju- ja üleujutusohtu ning ka kohalikku reguleerivat riski tänavaülesel tasandil. Näiteks hõlmab see topograafiat: New York võib ehitada meremüüre, aga Miami mitte, sest maapind on käsn. Me hindame seda kõike riskiväärtuse alusel. Kui see on 20 aasta jooksul liiga kõrge, siis me ei investeeri.

Kuidas intressimäärade tõus võimalust mõjutab?

Kinnisvaraga läheb inflatsiooniajal paremini kui teistel [valdkondadel]. Teil on manustatud rendistruktuurid, mille iga-aastane tõus kipub ületama inflatsiooni, ja struktuurid, mis kannavad üürnike kulude suurenemist. Kuid inflatsioon on meie majandusele tohutu risk ning suurem risk on inflatsiooni käivitajad ja soodustajad.

Kuidas nii?

Vaadake tööjõupuudust; see pole kunagi hea. Tarnepuudusel kulub süsteemi läbitöötamiseks kaua aega ja see sõltub rahvusvaheliste geograafiliste piirkondade taktikast Covidi ümber. Samuti tegeleme inflatsiooni kiirkeeduga. Fed on võtnud kullilisema hoiaku, kuid suudab kontrollida vaid lühiajalisi intressimäärasid. Investorid kontrollivad pikaajalisi intressimäärasid, seega pöörake tulukõverale väga suurt tähelepanu. See on [hädade] suurim juhtiv näitaja. Kui tulukõver hakkab tasasemaks muutuma ja kui [Fed] jätkab intressimäärade tõstmist lühikeses otsas ja nõudlus pikas otsas hoiab intressimäärasid suhteliselt madalal, teeb see mulle muret. Pöörake tähelepanu, kas [tootluskõver on] lamenev ja kindlasti, kas see pöördub ümber.

Mida see teie portfelli jaoks tähendab?

Jätkame investeerimist sinna, kus meil on suur veendumus, milleks on eluase kui vajadus. Tööstus on endiselt alavarustatud. Oleme USA tööstusomandi [laod, logistikarajatised ja viimase miili kinnisvara, mis on viimane punkt tarneahela ja lõppkliendile tarnimise vahel] suuruselt seitsmes omanik. Rendime igapäevaselt pinda ja näeme omal nahal, kui tugev see on. Aeglustumise kohta pole veel märke. Nõudlus ületab jätkuvalt kõiki varasemaid rekordeid liisingu kogumahu vaatenurgast. Tööstussektoris on vabade ametikohtade määr alla 4%.

Arvestades e-kaubanduse kasvu ja üleminekut „just-in-time” varude haldamisele, on nõudlus viimase miili järele viimastel aastatel kasvanud ja see on meie fookus. Samuti oleme innukad alternatiivsetes sektorites, nagu laondus ja meditsiinikabinetid (mõlemad on vajadusepõhised), aga ka bioteadustes, millel on uskumatud taganttuuled.

Jaemüügi ja eriti kaubanduskeskuste suhtes on palju pessimismi.

Kas riigina oli meil jaemüügist ülepakkumine? Absoluutselt. Võrreldes ühegi teise tööstusriigiga on meil jaemüük viis korda suurem. Kuid viimase 10 aasta jooksul ei ole jaemüügi laovarude protsendina uusi pakkumisi olnud ja hinnangute kohaselt peaks jaemüügi laovarusid vähenema 25%, mis on peamiselt seotud segakasutuse, korterite, meditsiinikabinettide või tööstuslikuks muutmisega. järgmised viis aastat.

Kui jaemüük oli keskendunud tugevalt asukohale, siis nüüd teame, et omnikanali fookusega klientidel on palju kleepuvam tarbijaskond. Vaatan Targeti sissetulekuid alati kui kellameest. Neil on suurepärane mitmekanaliline liides ja infrastruktuur ning nad müüvad mitut kaupa – toitu, rõivaid, raamatuid. Saate teha samal päeval poest järeletulemise, kohaletoimetamise või tee ääres. Liidest on lihtne kasutada. Näete, kuidas investorid kastavad oma varbad tagasi jaekaubandusse. Neljas kvartal oli esimene kvartal, kus uute kaupluste netoavamiste arv oli suurem kui sulgemiste arv ning liising on teatud jaemüüjate toel hoogustunud.

Kas teete intressimäärade tõustes midagi teisiti?

Strateegiliselt suurim valdkond on see, kuidas te asju rahastate. Osa sellest riskist maandamiseks liigume ujuva intressimääraga struktuuridelt fikseeritud intressimääraga struktuuridele. Samuti hindame võimalusi finantsvõimenduse suurendamiseks ning fikseeritud intressimääraga pikaajaliste võla intressimäärade lukustamine on olnud ajaloolise madalaimal tasemel.

Niisiis, kaubanduskeskus pole surnud?

Need, millel on hea üürisuhte ja mis ei ole valdavalt suured [jäävad tõenäolisemalt ellu]. Suhtun väga tugevalt välikeskustesse/elustiilikeskustesse. Suletud, rohkem turistidele suunatud kaubanduskeskustel, nagu Hawaiil, Las Vegases või Orlandos, läheb ka edaspidi üsna hästi. Suureformaadiline ja suletud jaemüük on väljakutse.

Milline on kinnisvara tulevik?

Meil on mõned hämmastavad eluteadused [kinnisvarad], mis on nagu väikesed linnad. San Diegos on üks, kus on jalgpalliväljakud, õlleaiad ja kohad, kus soovite tööle minna. Isegi meie peakorteris New Yorgis on suurepärane jõusaal, meditatsiooniruumid, Thera relvad, baar/kohvik ja mesinikud katusel, et tagada mesilaste populatsiooni jätkusuutlikkus.

Aitäh, Carly.

Kirjuta Reshma Kapadia kl [meiliga kaitstud]