Eluasemeturg tabas just seina. Mis saab edasi hindade, maaklerite ja ehitusaktsiate osas.

Viimane üleriigilise hinnakujunduse lugemine pärineb märtsist. Sellest ajast alates on 30-aastase hüpoteegi intressimäärad tõusnud peaaegu 6%ni ja ostjate taotluste esitamine on aeglustunud. Möödunud nädalal said paar veebimaakleri majaotsingutest head lugeda,

Redfin

(ticker: RDFN) ja

kompass

(COMP), teatas koondamistest.

Samal ajal on Redfini aktsiad langenud oma tipust umbes 90%. Ka ehitajad on räsitud. Sõbrad ei lase sõpradel omada finantsvõimendusega börsil kaubeldavaid fonde, mille nimed on nagu

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X aktsiad
(NAIL), eriti kui intressimäärad tõusevad, kuid kui olete uudishimulik, kaotas see viie kauplemispäevaga 45%.

Kas investorid peaksid siit ostma koduehitajate aktsiaid? Maaklerid? Mis saab majahindadest edasi? Ja millal börs tagasi tuleb? Lubage mul vastata nendele lähiaja usalduse vähenemise järjekorras, alustades väärtusest.

Jah, osta ehitajaid. Eelista

Lennar

(LEN) ja

Toll Brothers

(TOL), ütleb Jade Rahmani, kes katab KBW rühma. Ta juhib tähelepanu sellele, et ehitajate aktsiad kaubeldavad 60% prognoositud bilansilise väärtusega, mis on see koht, kus need kipuvad langema majanduslanguse ajal, jättes tähelepanuta 2008. aasta finantskriisi. Lennar saab kasu kinnisvaratehnoloogia üksuse ootel olevast müügist ja Toll keskendub jõukatele ostjatele, kellest umbes 30% maksavad sularahas ja seetõttu ei heiduta neid kõrged hüpoteegiintressid.

Hindade ja tulude suhe kogu grupis on hämmastavalt madal, kuid jätke need tähelepanuta. Need tulenevad kahest tingimusest, mis ei kordu niipea: maa väärtus hüppab 30% või rohkem alates ajast, mil ettevõtted ostsid aakreid kuni majade müümiseni, ja järsult kiirem tehingutempo pandeemia ajal. Ehitaja, kes kaupleb neljakordse sissetulekuga, võib normaalsetes tingimustes tõesti minna kaheksakordseks – see on siiski odav, kuid suur erinevus.

Eluasemete hinnad tõusid märtsis aasta varasemaga võrreldes enam kui 20%, kuid Rahmani loodab, et see määr langeb aasta lõpuks 2%ni. Tema põhiseisukoht on, et järgmine aasta toob hinnad tasa. Tema varasemate müügimahtude uuringul põhineva majanduslanguse stsenaariumi kohaselt langevad hinnad järgmisel aastal 5% – võib-olla rohkemgi, kui hüpoteeklaenude intressimäärad tõusevad 7%ni. See ei pruugi tunduda palju, kuid hiljutiste tüüpiliste hüpoteeklaenudega ostjate puhul võib 5% hinnalangus omakapitali vähendada 25%.

Enamikul majaomanikel ei ole hüpoteegi intressimäärasid hiljutiste intressimäärade lähedal; umbes kaks kolmandikku on lukustatud alla 4%. Tõenäoliselt ei hakka need ostjad kolima ja uusi laene võtma, kui nad seda ei pea, mis on üks põhjusi, miks pakkumine võib aastaid madalaks jääda. Teine on see, et hüpoteegid on palju kvaliteetsemad, kui need olid viimase eluasememulli ajal, nii et tõenäoliselt ei teki maksejõuetuse ja paanilise müügi lainet.

Kuid midagi peab taskukohasusele andma. Tüüpilised uute hüpoteeklaenude maksed on ületanud 23% kasutatavast tulust, mis on peaaegu viimase mulli ajal kõrgeim 26%. Kuid sissetulekud kasvavad 6% aastas, nii et pikk majahindade paus võib aidata taskukohasust taastada. Igatahes on pandeemia jätnud inimesed veetma rohkem aega oma kodudes, nii et nad peaksid olema valmis maksma eluaseme eest protsendina oma sissetulekust mõnevõrra rohkem, arvab Rahmani.

Ärge kiirustage maaklerite aktsiaid ostma, ütleb William Blairi analüütik Stephen Sheldon. Tal on Market Performi reitingud neist kolme kohta: Redfin,

RE/MAX Holdings

(RMAX) ja

eXp World Holdings

(EXPI). Eelmisel nädalal avaldatud ajaveebipostituses kirjutas Redfini tegevjuht Glenn Kelman, et maikuu nõudlus oli 17% oodatust madalam ja ettevõte koondab 8% töötajatest. Redfin palkab agente otse, samas kui paljud maaklerid kasutavad sõltumatuid töövõtjaid.

Kelman kirjutas, et müügilangus võib kesta pigem aastaid kui kuid. Rohkem agente võiks ise lahkuda. Riigi kinnisvaramaaklerite liidu liikmeskond, mis näitab maju müüvate inimeste arvu, jõudis eelmisel aastal 1.6 miljonini, võrreldes umbes miljoniga 2012. aastal.

Sheldon William Blairist ütleb, et ta on rabatud sellest, kui kaugele maakleri hinnangud on langenud, kuid meeleolu on hapu ja ta ootab stabiliseerumise märke. Redfin läheb eelmise aasta alguses alla kümnendiku oma aktsiaturu tippväärtusest, kuigi tulud on ligikaudu kahekordistunud. See annab aktsiatele umbes kolmandiku tuludest. Vaba rahavoog peaks alates 2024. aastast muutuma püsivalt positiivseks. Nüüd näeme.

Börsi osas on mul häid ja halbu uudiseid, millest kumbki pole usaldusväärne. S&P 500 langes eelmisel nädalal alla 15-kordse järgmise aasta prognoositud kasumi, mis viitab sellele, et hinnakujundus on naasnud ajalooliste keskmiste väärtuste juurde. Kuid pole midagi öelda, et turg ei ületaks odavnemise teel oma keskmist hinda. Ja

Goldman Sachs

ütleb, et prognoosid 10% kasumikasvuks sel ja järgmisel aastal näivad liiga kõrged.

Goldman ütleb, et oodake aeglasemat kasvu ja majanduslanguse korral võivad tulud järgmisel aastal langeda allapoole eelmise aasta taset. Panga hinnangul on selle stsenaariumi kohaselt S&P 500 täna enam kui 18-kordne järgmise aasta kasum. Goldman ennustab, et indeks tõuseb aasta lõpuks ilma majanduslanguseta 17% neljapäevasest tasemest või langeb koos majanduslangusega 14%. Palun võtke vastu minu õnnitlused või kaastunne.

Ärge muretsege, ütleb Credit Suisse. Statistiliselt on ettevõtte tulude individuaalsed prognoosid tihedalt rühmitatud. See on vastupidine sellele, mis kipub juhtuma enne tulude laekumist.

Olen kuulnud, et inimesed viitavad aktsiaturule kui "koguklastrile", kuid mul polnud aimugi, et nad räägivad hinnangute hajutatusest.

Kirjuta Jack Hough kl [meiliga kaitstud]. Jälgi teda Twitteris ja tellige tema Barroni Streetwise'i taskuhääling.