Majaomanike selts oli viga

. Atlandi just avaldatud uus artikkel see teeb majaomandi kohta samad punktid, mis minul äsja ilmunud peatükk in Uue Ameerika töötaja volitamine. Tegelikult muudab see mõned samad argumendid Olen teinud aastaid.

Artikli pealkiri ütleb peaaegu kõik: Majaomanike selts oli viga. Autor Jerusalem Demsas usub, et "Kinnisvara tuleks käsitleda tarbimise, mitte investeeringuna”, eeldus, mida paljudel ameeriklastel oleks mõistlik järgida.

Demsas juhib tähelepanu sellele „Ostmine odavalt ja kõrgelt müümine, kui me räägime teie elukohast, on üsna absurdne nõuanne. Inimesed tahavad elada pere lähedal, heade koolide lähedal, parkide läheduses või linnaosades, kus on mugavusi, mida nad soovivad, mitte vahetada oma asukohta nagu senti aktsiaid. Ta märgib ka seda "Kodu on seotud konkreetse geograafilise asukohaga, mis on haavatav kohalike majanduslike ja keskkonnašokkide suhtes, mis võivad maa või ehitise väärtuse hävitada just siis, kui seda vajate."

Need on kõik head punktid ja põhjused, miks vältida oma kodu käsitlemist investeeringuna.

Demsas peegeldab ka argumenti, mille ma esitasin minu 2021. aasta oktoobri senati panganduse tunnistus:

Kuigi kodukapital moodustab sageli suure osa paljude ameeriklaste rikkusest, võib kodu ostmine olla riskantne investeering, mis sõltub täielikult koduhinna tõusust, mis on põhimõtteliselt vastuolus eluaseme taskukohasemaks muutumisega.

Kuigi Demsas sellesse ei süvene, on see sõltuvus koduhinna tõusust veelgi suurem probleem, arvestades, et föderaalne eluasemepoliitika on suunatud üha enam madala omakapitaliga hüpoteeklaenude tekitamisele. See muudab kodu ostmise eriti riskantseks neile, kellel on raskusi stabiilsema sissetuleku teenimisega.

Ma kahtlen tõsiselt, kas senaator Elizabeth Warren (D-MA) toetaks föderaalselt toetatud finantsvõimendusega aktsiaturu investeerimist kõigi ameeriklaste jaoks, kuid föderaalne eluasemepoliitika just seda teeb. (Jah, ta on selgelt nõus toetama "Wall Street" ja "suured pangad", kui see talle sobib, kuid jätame selle mõne teise veeru jaoks.)

Tegelikult vähemalt viimase 20 aasta jooksul koduhinnad on näidanud samasugust volatiilsust kui aktsiaturgudel. See ei ole nii, nagu oleks need faktid jäänud märkamatuks, isegi teistele kirjanikud Atlandil. Kuid siiani pole täiesti selge, millist alternatiivset poliitikat Demsas toetab.

Oleme kindlasti nõus, et koduomanike edendamise ja üürimist halvustav poliitika on kahjulik. Ja näib, et nõustume, et on silmakirjalik, kui föderaalametnikud toetavad niinimetatud taskukohaseid eluasemeprogramme, edendades samal ajal koduhindu tõstvaid poliitikaid.

Mis puudutab konkreetseid föderaalpoliitika muudatusi, siis ma pole nii kindel. Loodetavasti annab Demsas mu peatükile pilgu ja kirjutab uue kirjatüki. (Isegi kui ta minuga ei nõustu.)

Üldine seisukoht, mille ma räägin Cato uues raamatus, nagu enamikus eluasemete rahastamise kohta kirjutatavates artiklites, on föderaalpoliitika suunatud peaaegu täielikult nõudluse suurendamisele. See on probleem, sest eluasemeturgudel on pakkumine paljude muude tarbimiskaupade suhtes alati piiratud. Samuti on tõsiasi, et need tarnepiirangud on sageli tingitud riiklikest ja kohalikest reeglitest ja määrustest. See tähendab, et paljud ihaldusväärsed asukohad on juba eluasemeid täis ja ainult kohalikud juhtimismuudatused saavad sellega midagi teha, kuigi isegi need muutustel ei ole tõenäoliselt lähiajal suuri mõjusid.

Seda tegelikkust arvestades on parim, mida föderaalvalitsus teha saab, lõpetada nõudluse täitmine. Kuid see on vastupidine sellele föderaalvalitsus on seda teinud (vähemalt) viimased 50 aastat.

Kogu föderaalne osalus hakkas 1930. aastatel jõudsalt käima, peamiselt töökohtade suurendamise nimel. Kuid kuskil tee peal leidsid kõik maaklerid, ehitajad ja rahastajad, et parem on töötada koos poliitikud. Nüüd on meil täielik segadus, mis on muutnud eluase ühemõtteliselt vähem taskukohaseks, eriti madalama sissetulekuga inimesed.

Föderaalne maksuseadustik edendab hüpoteeklaenu. Baseli kapitalinõuded soodustavad valitsuse tagatud hüpoteegiga tagatud väärtpaberite (MBS) hoidmist. Ja Fannie Mae ja Freddie Mac on pikka aega nautinud eraettevõtete suhtes eristaatust. Erasektoril on võimatu föderaalvalitsusega konkureerida, seega on MBS-ile valitsuse hüpoteeklaenukindlustuse ja (isegi kaudsete) föderaalsete garantiide pakkumine avaldanud prognoositavat mõju.

Aastatel 2009–2020 Fannie ja Freddie aastane osa kogu MBS-i turg oli keskmiselt 70 protsenti, kuigi nende hartad selgesõnaliselt keelata oma rajatiste ülemäärane kasutamine. Sealhulgas Ginnie Mae väärtpaberid, need, mis on tagatud FHA hüpoteekidega, föderaalne osa MBS-i turg oli keskmiselt 92 protsenti aastas.

Kuid vähesed mäletavad, et olukord ei olnud enne 2008. aasta kriisi palju erinev. Alates 1996 et 2007, Fannie ja Freddie aastane osa MBS-i koguturust oli keskmiselt 60 protsenti, mis on vaid umbes 10 protsendipunkti madalam kui kriisijärgne turuosa.

Pole mõtet paluda rohkem föderaalset abi, sest liiga palju föderaalset abi on just see, mis meid siia tõi. Föderaalne poliitika on järjekindlalt suurendanud nõudlust, muutes koduhüpoteeklaenude saamise lihtsamaks. Näib, et Kongressil pole hoogu selle suundumuse ümberpööramiseks ja ainult loll ütleks, et sellel pole mingit pistmist eriliste huvidega.

Kui ma selles eksin, siis uus kongress võib alata madalaima puuga. See võib keelata Fanniel ja Freddiel puhkusemajade laenude rahastamist ja jõustada nende hartade liigse kasutamise sätteid. Siis võib see keelata neil rahastamise kodud, mis maksavad üle 1 miljoni dollari ja nõuavad, et "esmakordsed koduostjad" oleksid tegelikult need, kellel pole kunagi kodu olnud.

Ma ei kavatse hinge kinni hoida.