USA maksuseadustiku jaotis 1031 lubab inimestel, kellel on kinnisvara müügist kapitalikasum, selle kasumi maksustamist edasi lükata. Selleks peavad nad kasutama seda kasumit sarnase kinnisvara ostmiseks 180 päeva jooksul pärast esialgset müüki ja nad ei saa kunagi raha ise puudutada. Seda protsessi tuntakse kui a 1031 tiitlivahetus. Arusaadavatel põhjustel on need kinnisvarainvestorite seas populaarsed.
Seadus on loodud selleks, et julgustada investoreid oma raha tagasi ringlusse laskma, selle asemel, et panna kasum panka, kus võidab ainult investor. Seetõttu on teil lubatud teha 1031 vahetust nii mitu korda kui soovite. Peamine element on aga see, et te ei saa kasumit füüsiliselt puudutada. Kui paned need kasvõi üheks päevaks oma panka, kuulub kasum maksustamisele.
Investorid ületavad selle takistuse, suunates oma kasumi nn kvalifitseeritud vahendajale. Kvalifitseeritud vahendaja on ettevõte, mis hoiab teie kasumit ja vabastab need teie käsul, kui leiate uue kinnisvara. See kõlab lihtsalt, kuid protsessis haigutav regulatiivne auk tähendab, et peate olema kvalifitseeritud vahendaja valimisel ettevaatlik.
Kas otsite võimalusi oma tulu suurendamiseks? Vaadake Benzinga katvust alternatiivsete kinnisvarainvesteeringute kohta:
Või sirvige oma kriteeriumide alusel praeguseid investeerimisvõimalusi Benzinga pakkumiste sõeluja.
Kvalifitseeritud vahendajad on väga lõdvalt reguleeritud
Kui annate oma raha üle kinnisvaramaaklerile või advokaadile, määrab tugev regulatiivne järelevalve, kuidas nad saavad klientide rahaga ümber käia. Need eeskirjad on loodud selleks, et neil oleks raske valesti käituda või teie raha varastada.
Nad peavad hoidma oma kliendi raha usalduskontodel, mis on eraldiseisvad nende advokaadibüroo või kinnisvaravahenduse tegevuskontost. Neil on seadusega keelatud raha segada või kasutada kliendi raha muuks otstarbeks peale tehingu või õigusteenuste tegemiseks, milleks raha panditakse. Samuti peavad nad igakuiselt kooskõlastama kõik oma usalduskontod.
Need üksused peavad koostama pearaamatu, mis loetleb nende usalduskontodelt sissemaksete ja väljamaksete kuupäevad ja põhjused. Nad peavad tasakaalustama seda pearaamatut igakuiste pangaväljavõtetega ja säilitama oma vastavuste kohta arvestust, mis on riigi esindajatele igal ajal tavapärastel tööaegadel kättesaadav. Kui seda ei tehta, võidakse litsents kaotada, isegi kui raha ei võetud.
Probleem jaoks kinnisvarainvestorid on see, et ükski samaväärne föderaaltasandi reguleeriv asutus ei vastuta kvalifitseeritud vahendajate järelevalve eest. The IRS isegi oma veebisaidil hoiatuse nende üksuste kohta. Osariigi tasandil reguleerivad või jälgivad kvalifitseeritud vahendajate tegevust vaid kaheksa osariiki. Nemad on:
New Hampshire
Virginia
Washington
Maine
California
Idaho
Colorado
Nevada
See tähendab, et kvalifitseeritud vahendaja ülejäänud 42 reguleerimata osariigis võib teoreetiliselt teie 1031 vahetusrahaga metsikult minna ja seni, kuni nad vabastavad selle teie palvel pärast vahetust, pole te targem. See on hirmutav mõte ja masinas oleva kummituse määratlus.
Mis siis, kui teie kvalifitseeritud vahendaja jookseb teie raha ära?
Hoolimata föderaal- ja osariigi regulatsiooni puudumisest kvalifitseeritud vahendusettevõtete kohta, on teie raha omastamine endiselt kuritegu. Kui nad teie rahaga ära jooksevad ega maksa seda siis, kui te seda nõuate, võidakse neid süüdistada ja vangistada. See aga ei lahenda teie kui investori probleemi.
Pidage meeles, et teil on vahetuse tegemiseks aega vaid 180 päeva. See kell ei lakka ühelgi juhul tiksumast. Seega, kui teie kvalifitseeritud vahendajal ei ole teie raha, kui teil on vaja vahetust sooritada, ja te ei saa seda 180 päeva jooksul lõpule viia, kohaldatakse teie varastatud rahalt kapitali kasvutulu maksu.
Kvalifitseeritud vahendaja jookseb teie rahaga minema ja pistab teile maksuarve? Oeh. Mõnel juhul maksavad kvalifitseeritud vahendaja kindlustusandjad osa rahast tagasi, kuid tõenäoliselt ei juhtu see piisavalt kaua, et saaksite vahetuse lõpule viia. Seega võib vale kvalifitseeritud vahendaja valimine sõna otseses mõttes põhjustada rahalise õudusunenägu, millest ärkamine võtab aastaid.
Kas kvalifitseeritud vahendaja vargused juhtuvad sageli?
Õnneks ei, ei ole. Kuid kui arvestada tõsiasjaga, et kvalifitseeritud vahendajad võivad teenida kasumit kümnetest või isegi sadadest kinnisvaramüügist korraga, võib ainuüksi üks kvalifitseeritud vahendaja, kes teeb valesti, põhjustada miljonite dollarite väärtuses kaost.
Võtke juhtumit Edward Okun, kes oli endine maksugrupi 1031 juht. Ta juhtis oma kvalifitseeritud vahendajaettevõtte maasse, kasutades kliendi raha, et rahastada luksuslikku elustiili, mis hõlmas häärbereid mitmes osariigis, mitut paati ja palju ehteid, mida ta oma bikiinimodellist naisele kinkis.
Kui tal lõpuks raha otsa sai ja ta ei suutnud oma klientidele maksta, ei teadnud nad, mis oli suurem šokk: kas nende raha varastamise avastamine või regulatiivne raamistik või järelevalve puudumine, mis takistaks Okunit varastamast. seda. Vahistamise ajal oli Okun lõpetamas tehingut teise kvalifitseeritud vahendaja ostmiseks, mille deposiit on ligi 900 miljonit dollarit.
Ta mõisteti 100 aastaks vangi ja sunnitud kaotama peaaegu 40 miljonit dollarit vara. Lõpuks said tema segased kliendid umbes 70% oma rahast. Kuid see 70% ei jõudnud õigel ajal tasuda oma maksuarvet, mille nad pidid oma taskust tasuma, ja nad kandsid ikkagi õigusabikulusid, kui nad temalt kahju hüvitamist taotlesid.
Kuidas kaitsta end hämara kvalifitseeritud vahendaja eest?
Edward Okun ei ole üksi, kes kasutab kvalifitseeritud vahendusettevõtteid rahaliste rikkumiste toimepanemiseks. Seal on arvukaid juhtumeid kus kvalifitseeritud vahendajad on tabatud ja nende juhtumite kahjud ulatuvad sadadesse miljonitesse dollaritesse. Sellest hoolimata puudub tööstuse üle endiselt föderaalne järelevalve. Niisiis, kuidas kaitsta end varjulise kvalifitseeritud vahendaja eest?
Kui te ei ela osariigis, mis reguleerib kvalifitseeritud vahendajaid (ja tõenäoliselt mitte, kuna neid on vaid kaheksa), on teie parim valik tõenäoliselt valida kvalifitseeritud vahendaja, kes on ühtlasi ka osariigi advokatuuri diplomeeritud advokaat. Vähemalt siis peavad nad igakuist kontode vastavusse viima.
See ei ole garantii, kuid see annab teile meelerahu, kui teate, et teie valitud kvalifitseeritud vahendaja riigi advokatuur vaatab üle õla. Teiseks tehke oma uurimistööd. Kontrollige vahendaja veebipõhiseid ülevaateid. Kas neil on klientidega suhtlemisel vastutuleliku ja proaktiivse maine? Kas nende BBB reiting on kõrge? Küsige raskeid küsimusi, kui intervjueerite kvalifitseeritud vahendajaid. Hankige soovitud vastused või liikuge järgmise juurde.
Peate kaitsma oma huve 1031 börsil
Enne poksimatši kutsub kohtunik mõlemad võitlejad ringi ja ütleb neile "hoidke käed püsti ja kaitske ennast". See kindel nõuanne kehtib investorite kohta, kes töötavad 1031 tiitlivahetuse kaudu. Teie kohustus on valida oma kvalifitseeritud vahendaja ettevaatlikult ja äärmise ettevaatusega. Töötasite kõvasti, et oma investeeringust kasumit saada. Teie ülesanne on seda kaitsta.
Foto: Prostock-stuudio Shutterstockis
Vaadake rohkem Benzinga lehelt
Ärge jääge oma aktsiate kohta reaalajas teavitustest ilma – liituge Benzinga Pro tasuta! Proovige tööriista, mis aitab teil nutikamalt, kiiremini ja paremini investeerida.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga ei anna investeerimisnõustamist. Kõik õigused kaitstud.
Allikas: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html