Föderaalreservi intressitõusud jahutavad eluasemeturgu, kuid maakasutusreformid on endiselt vajalikud

Alates 2022. aasta kevadest on Föderaalreservi föderaalfondide intressimäära eesmärk – intressimäärad, mida pangad üksteiselt üleöölaenude eest küsivad – tõusnud. kuni 2.5% veebruaril 0.25%. Fedi tegevus on tõstnud intressimäärasid kõigele alates krediitkaartidest kuni hüpoteeklaenideni. Kõrgemad hüpoteeklaenuintressid hakkavad hindu langetama, kuid madalamad hinnad on ajutised ilma pakkumise suurenemiseta, mis on vajalik eluaseme taskukohasemaks muutmiseks.

30- ja 15-aastaste hüpoteeklaenude keskmised intressimäärad on kõrgeimal tasemel alates 2009. aastast, nagu on näidatud alloleval joonisel American Action Forumi viimasest eluaseme kaardiraamat autor Thomas Wade. 30 aasta intressimäär on peaaegu kaks korda suurem kui 2021. aastal, samas kui 15 aasta intressimäär on juba enam kui kahekordistunud.

Hoolimata nendest tõustest on mõlemad intressimäärad endiselt ajaloolise madalaima taseme lähedal ja jäävad alla 6–7% määra, mis oli aastatel 2001–2009 tavaline.

Kuigi intressimäärad ei pruugi ajalooliste standardite järgi kõrged olla, põhjustavad hiljutised tõusud endiselt hindu langema. Nii Case-Shilleri kui ka FHFA eluasemehinnaindeksid on hakanud ühtlustuma, nagu on näidatud kahel alloleval joonisel.

Mõlema indeksi hinnamuutused aasta-aastalt on samuti langenud 15%ni Case-Shilleri 20-linna koondindeksi puhul ja 16%ni FHFA indeksi puhul. Mõlemad olid 19. aastal 2021%.

Ehitajate sentiment langeb vastuseks madalamatele hindadele ja aeglasemale hinnakasvule. NAHB / Wells FargoWFC
eluasemeturu indeks, mis on loodud eluaseme müüki ja ootusi hindavate ehitajate küsitluse põhjal, on langenud madalaimale tasemele pärast pandeemiat, nagu allpool näidatud.

Nõrgem nõudlus ja ehitajate sentiment ilmnevad elamumajanduse alguses. Alloleval joonisel on näha, et start aeglustub kõigis neljas riigi piirkonnas.

Vähem elamute alustamist hoiab uute eluasemete pakkumise madalal ja võib aeglustada eluasemehindade langust, kuna pakkumine kohandub intressimäärade tõusust tingitud väiksema nõudlusega. Kuigi see võib olla hea praegustele majaomanikele, kes kogevad lühiajaliselt väiksemat omakapitali langust, on see halb pikaajalise eluaseme taskukohasuse jaoks. Riigil on märkimisväärne eluasemepuudus—6 miljonit kuni 10 miljonit ühikut —, et eluasemete vähenemine ainult süveneb. Pingeline eluasemeturg väljendub vabade kodude ja üüripindade määras, mis on viimase 10 aasta madalaimal tasemel.

Vajame Ameerikas rohkem igat tüüpi eluasemeid, et muuta eluase pikas perspektiivis taskukohasemaks. On pettumus, kuigi mitte üllatav, et elamuehituse alustamine väheneb vastuseks nõrgemale nõudlusele ja madalamatele hindadele.

Oleks viga süüdistada Fedi eluasemeturu probleemides. Fed teeb kõik, mis on vajalik, et ohjeldada jooksev inflatsioon põhjustatud liiga suurtest valitsuse kulutustest ja oma liigse rahaloome pandeemia ajal. Kõik muud intressimäärade tõstmise mõjud majandusele on teisejärgulised.

Eluasemeturu nõudluse ja pakkumise ebakõla taga on peasüüdlane valitsuse liigne regulatsioon. Föderaalvalitsus on pikka aega tegelenud eluasemenõudluse suurendamisega kvaasivalitsusasutused Fannie MaestFnma
ja Freddie Mac ja teised valitsuse programmid.

Nii Fannie kui ka Freddie ostavad laenuandjatelt hüpoteeke ja on kaudne valitsuse toetus. Kuna laenuandjad teavad, et nad saavad Fannie'le ja Freddie'le hüpoteeke hõlpsalt maha kanda, on nad vähem mures pikaajaliste maksejõuetuse riskide pärast ja võivad seega hoida laenukulud kunstlikult madalad.

Nõudluse kunstlik stimuleerimine on iseenesest piisavalt halb – pidage meeles eluasemekriis? — aga eluasemeturu kontekstis teeb asja veelgi hullemaks see, et kohalikud omavalitsused suruvad samal ajal pakkumist alla maakasutuseeskirjade kaudu. Kogu riigis piiravad krundi minimaalsed suurused, parkimisnõuded, keerdlubade andmise protsessid, tihedusnõuded ja muud kohalikud eeskirjad ehitatavate eluruumide hulka. Kui pakkumispiirangud kombineerida nõudluse toetustega, on tulemuseks kõrgemad hinnad, mis hoiavad piisava eluaseme paljudele madalama ja mõõduka sissetulekuga leibkondadele kättesaamatus kohas.

Fedi intressimäärade tõstmine jahutab eluasemeturgu ja veelgi enam matkad tulemas peaksime eeldama, et see jätkub lähitulevikus. Föderaalreservi mõju on aga väike võrreldes praeguse föderaalse ja kohaliku omavalitsuse eluasemepoliitika negatiivse mõjuga, mis suurendab nõudlust ja piirab pakkumist. Föderaalreservi tegevus ei tohiks meid häirida pikaajaliste muudatuste tegemisest, mida vajame eluasemeturu tasakaalustamiseks – rohkem pakkumist kohalikul tasandil ja vähem toetusi föderaalsel tasandil.