Rahavoogu kinnisvarasse, mida tuntakse ka üürikinnisvarana, investeerimine võib olla tõhus viis suures osas tulu teenimiseks passiivne tuluvoog. Ostate kinnisvara, paigaldate üürniku või kaks ja kogute igakuiseid üürimakseid. See kõlab piisavalt lihtsalt, kuid selle tagamine, et üürikinnisvara on tasuv investeering, on veidi rohkem seotud. Kinnisvaraga seotud rahavoogude arvutamise teadmine on oluline kinnisvaraomaniku kasumi maksimeerimiseks.
A finantsnõustaja võib aidata teil lisada kinnisvara oma portfelli.
Mis on rahavoog kinnisvaras?
Lihtsamalt öeldes rahavool viitab raha liikumisele ettevõttesse ja sealt välja. Kui räägite kinnisvara rahavoogudest, siis räägite rahast, mis on saadud kinnisvarast (st renditulust) ja rahast, mida kulutatakse kinnisvaraga seoses.
Kinnisvarainvesteeringud võivad tekitada positiivset või negatiivset rahavoogu. Kui kinnisvaral on positiivne rahavoog, ületab selle tulu kulusid. Kui rahavoog on negatiivne, siis kulud ületavad tulusid.
Eelistatav on positiivne rahavoog kinnisvarainvestorid sest see tähendab, et nad teenivad oma vara või kinnisvaraga raha. Mida suurem on kasumimarginaal, seda parem on nende investeeringutasuvus. Positiivne rahavoog võib hõlbustada ka kinnisvarainvesteeringute haldamist, kuna teil võib olla raha ülejääki, mida saate kasutada hoolduseks, remondiks ja korrashoiuks.
Negatiivne rahavoog tähendab, et investor kaotab üürikinnisvara pealt raha. Negatiivne rahavoog võib juhtuda siis, kui kinnisvara on pikemat aega vaba või kui rendihinnad ei suuda pidada sammu sellega, mida investorile kinnisvara ülalpidamine maksab.
Kuidas arvutada kinnisvara rahavoogu
Kinnisvara rahavoogude arvutamine algab kinnisvara kohta mõne peamise detaili teadmisest. Täpsemalt, üürikinnisvara rahavoo arvutamiseks peate teadma:
Kui palju brutotulu kinnisvara teenib
Kogukulud kinnisvarale
Millised võlad, kui neid on, on kinnisvaraga seotud
Brutorenditulu esindab kogu tulu, mida kinnisvara teenib enne kulude mahaarvamist, sealhulgas hüpoteeklaenu maksed. Üür on tavaliselt peamine sissetulekuallikas, kui arvutate elamute üüripindade rahavoogu. Kuid olenevalt sellest, mis teie rendilepingus sisaldub, võite koguda tulu ka üürnikult lemmikloomatasude, viiviste või muude tasude võtmisega.
Kulude poolel kaasate kõik kulud, mida maksate kinnisvara omamise eest. Nii et see võib hõlmata selliseid asju nagu:
Kindlustus
Kinnisvara haldustasud (kui maksate kellelegi teisele, kes teie eest kinnisvara haldab)
Kommunaalteenused
Hooldus ja remont
reklaam
Kinnisvara rentimiseks võib teil olla vaja ärilitsentse
Õigus- ja kutsetasud (st väljatõstmiskulud)
Lisaksite siia ka kinnisvara vabade kohtade määra. Vabade ametikohtade määr näitab, mitu päeva aastas on kinnisvara ilma üürnikuta, mis tähendab, et see ei teeni üldse tulu. Kinnisvara vabade kohtade määra leidmiseks liidage kokku aeg, mil kinnisvara ühe aasta jooksul vaba oli, jagage see ajaga, milleks kinnisvara oleks võinud rentida, ja korrutage vastus 100-ga. .
Seega, kui kinnisvara oli vaba 16 nädalat, kuid seda oleks saanud rentida 52 nädalaks, on selle vakantsus 30.76% (16/52 x 100). Vara väljaüürimisel arvestatakse vabade ametikohtade määra tegevuskuluna.
Kui teil on brutotulu ja -kulud, võite liikuda järgmise sammu juurde, milleks on netosumma arvutamine äritulud (NOI). Rahavooga kinnisvara NOI leidmiseks peate lihtsalt tuludest kulud maha lahutama. Saadud arv on tegevusega toodetud rahavoogude summa. See ei võta arvesse varaga seotud võlga. Netorahavoo leidmiseks pärast võlateeninduse arvessevõtmist peate võlateenindusest lahutama netotegevustulust.
Miks on rahavoogude arvutused kinnisvara valdkonnas olulised?
Kinnisvara rahavoogude arvutamine on oluline, sest see aitab teil kindlaks teha, kui tulus on üürikinnisvarainvesteeringud. Täpse pildi saamiseks ei piisa sellest, kui palju võiksite konkreetse kinnisvara eest üüri võtta. Esmalt peate eemaldama kinnisvara tegevuskulud ja kõik sellega seotud võlamaksed, et aru saada, kui palju rahavoogu teil on.
Kui teil on konkreetne tootlus, mida te sihite, võib kinnisvara rahavoogude arvutamine anda aimu, kas kinnisvara tõenäoliselt vastab ootustele, ületab neid või jääb alla. Üüripindadesse investeerimisel pole kindlat tulumäära, mida peetakse soovitavaks. See on suuresti subjektiivne, lähtudes üüriturust, kuhu investeerite, ja teie individuaalsetest eesmärkidest.
Rusikareeglina on mõistlik kaaluda omadusi, mis läbivad 1% testi. 1% reegel viitab sellele, et kinnisvara on tõenäoliselt kasumlik, kui saate reaalselt võtta üüri 1% selle ostuhinnast. Nii et kui ostate väljaüürimiseks 350,000 3,500 dollari suuruse korteri, peate saama igakuist üüri võtta vähemalt XNUMX dollarit.
See, kas see on realistlik või mitte, võib sõltuda eluaseme- ja üüriturg sa oled sees. Näiteks San Franciscos või New Yorgis rentimise eest 3,500 dollarit küsimine polegi nii kaugel. Kuid Iowa väikelinnas asuva ühepereelamu eest sama summa tasumine ilmselt ei lenda. Seega on 1% reegli rakendamisel oluline arvestada nii üldist turgu kui ka selle piirkonna elukallidust ja sissetulekuid.
Maksud võivad mõjutada kinnisvara rahavoogu
Kinnisvarainvesteeringud võivad aja jooksul end ära tasuda, kuid IRS soovib saada õiglast osa teie teenitavast renditulust. Kinnisvara rahavoogude arvutamisel pidage meeles, et arvestage sellega, mida peate maksma maksudena. see sissetulek. Üldjuhul maksustatakse neto üüritulu teie tavalise tulumaksumääraga. Nii et kui olete kõrgemas maksuklassis, võib see tähendada, et peate üüritulult rohkem makse maksma.
Saate siiski tasaarvestada osa sellest, mida olete võlgu rendikulude mahaarvamine. Mõned kulud, mida saate maha arvata, hõlmavad järgmist:
Hooldus- ja puhastuskulud
Seadme või HVAC vahetus
Hüpoteegi intressid
Varakindlustus
Vara maksud
Reklaamitasud
Kinnisvara haldamise tasud
Kommunaalteenused
Muud teenused, nagu kahjuritõrje või haljastus
Õigus- ja kutsetasud (näiteks kui peate maksma üürniku väljatõstmise eest)
Vabade ametikohtade kulud
Samuti saate maha arvata kinnisvara amortisatsioonikulu. Nende kulude mahaarvamine võib teie maksustatavat üüritulu vähendada. Kui mõistate, kui palju teil on üürikinnisvara omamise eest tõenäoliselt makse võlgu, saate parema ülevaate sellest, kui suure osa oma kasumist te päeva lõpuks endale jätate.
Loosung
Kinnisvara rahavoogude mõistmine on oluline uute investeerimisvõimaluste kaalumisel. Viimane asi, mida soovite, on investeerida üürikinnisvarasse ainult selleks, et see osutuks rahaauguks. Kinnisvara rahavoo arvutamise teadmine võiks aitab teid investeerimisplaani koostamisel ja vältige halba investeeringu tegemist.
Investeerimisnõuanded
Kui soovite omada üürikinnisvara ilma, et peaksite tegema kogu kinnisvaraomanikuks olemise rasket tööd, on investeerimisvõimalusi lihtsamad. Näiteks kinnisvara ühisrahastusplatvormid võimaldavad investeerida äri- ja elamukinnisvaradesse, ilma et peaksid kinnisvara ise omama. Kinnisvarainvesteeringufondid (REIT) on veel üks võimalus kinnisvarasse investeerimiseks ilma kinnisvara ostmata. REIT-id on kohustatud igal aastal investoritele dividendidena välja maksma 90% maksustatavast tulust, pakkudes teile järjepidevat tuluvoogu ilma teiepoolse vaevata.
Kaaluge finantsnõustajaga rääkimist, kas rahavooga kinnisvara võiks olla teie portfelli heaks täienduseks. Kvalifitseeritud finantsnõustaja leidmine ei pea olema raske. SmartAsset tasuta tööriist sobitab teid kuni kolme finantsnõustajaga, kes teie piirkonda teenindavad, ja saate tasuta intervjueerida oma nõustajaid, et otsustada, milline neist teile sobib. Kui olete valmis leidma nõustaja, kes aitab teil finantseesmärke saavutada, alustage kohe.
Foto krediit: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Postitus Kuidas arvutada kinnisvara rahavoogu ilmus esmalt SmartAsetsi ajaveeb.
Allikas: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html