Riigikohus otsustab, kas "kodukapitali vargus" on põhiseadusega vastuolus

USA ülemkohus nõustus arutama 94-aastase lesknaise Geraldine Tyleri süüasja, kellelt konfiskeeriti kogu tema kodu omakapital pärast seda, kui ta ei tasunud 2,300 dollarit kinnisvaramaksu. Kuigi juhtum tuleneb kinnisvaramaksuvaidlusest Hennepini maakonnas Minnesotas, võib sellel olla üleriigiline mõju kinnisvarale ja õiguste seadusele.

"Kodukapital on põhiseadusega kaitstud vara," ütles Geraldine'i esindava Vaikse ookeani õigusfondi vanemadvokaat Christina Martin. "Kui valitsus võtab rohkem, kui ta on võlgu makse, on see kodukapitali vargus. Meil on hea meel, et ülemkohus arutab seda juhtumit, mis loodetavasti lõpetab põhiseadusevastase kodukapitali varguse kogu riigis.

Pärast seda, kui Geraldine jäi oma korteri kinnisvaramaksust maha, võlgnes Geraldine Minnesotas Hennepini maakonnale umbes 2,300 dollarit makse. Maksmata jätmine oli kogunud ka 12,700 2015 dollarit lisatrahvide, intresside ja muude kuludena. Tema võla sissenõudmiseks arestis maakond 93,000. aastal Geraldine'i kodu ja sundis selle kinni. Kuigi korteri väärtuseks hinnati 40,000 XNUMX dollarit, müüs maakond selle vaid XNUMX XNUMX dollari eest.

Enamikus osariikides kasutaksid kohalikud omavalitsused saadud tulu võlgnevuse tasumiseks ja seejärel tagastaksid ülejäänud osa nende õigusjärgsele omanikule. Kuid Minnesotas jättis maakond iga senti endale. See hõlmas mitte ainult 15,000 25,000 dollarit Geraldine'i võlgu, vaid ka ülejäänud XNUMX XNUMX dollarit – Hennepini maakonnal polnud õigust võtta.

Geraldine kaebas kohtusse. Kriitiline on see, et Geraldine ei vaidlusta maakonna võimet oma kodu arestida või seda maksmata maksude eest välja jätta. Selle asemel esitab ta väljakutse maakonna võimule konfiskeerida ja endale jätta rohkem, kui ta võlgneb. Sellegipoolest on nii föderaalne ringkonnakohus kui ka USA kaheksas ringkonna apellatsioonikohus asunud maakonna poolele, kes väitis, et Geraldine'il ei ole "kinnisvara huvi omakapitali ülejäägis" tema kodu müügist.

Kahjuks pole Geraldine'iga juhtunu üksikjuhtum. Vaikse ookeani õigusfondi andmetel on vähemalt a tosin osariiki lubada valitsusel võtta ja hoida kinni pandud vara kogu väärtus, mis ületab võlgnevuse. Mõnes osariigis võivad kohalikud omavalitsused erainvestoritele isegi maksude pandiõigusi müüa, motiveerides veelgi kuritahtlikumaid tegevusi.

Üleriigiliselt on kohalikud omavalitsused ja erainvestorid võtnud 7,900 kodu, kusjuures majaomanikud on kaotanud oma säästudest vähemalt 777 miljonit dollarit. Keskmiselt kaotas majaomanik 86% omakapitalist – see on samaväärne "26 aasta maksete kaotamisega 30-aastaselt hüpoteegilt".

Geraldine'i võitluses toetab AARP. Selle amicus short, AARP märgib, et maksude sulgemise skeemidel, nagu Minnesota oma, on "laastav ja ebaproportsionaalne mõju vanemate täiskasvanute finantstagatisele". Lõppude lõpuks on kodu sageli inimese kõige väärtuslikum rahaline vara, mis esindab eluaegset rasket tööd ja kokkuhoidu. Seega ei saa ülehinnata kogu kodu omakapitali kaotamise tagajärgi. See kehtib eriti vanemate ameeriklaste kohta, kellel on suurem füüsiline ja kognitiivne puue ja kes elavad tõenäolisemalt tagasihoidliku fikseeritud sissetulekuga. Need tingimused omakorda muudavad vanemate ameeriklaste jaoks tõenäolisemaks maksude kinnistamise ohvrid.

Kuid nagu PLF omas väitis tunnistuse petitsioon, "võlgnikel on sügavalt juurdunud õigus saada tasu võla tasumiseks arestitud vara eest," kaitse, mis kestab enam kui 800 aastat, kuni Magna Cartani välja. See tähendab, et Minnesota maksude sulgemise seadus ja teised sarnased on kahekordselt põhiseadusega vastuolus.

Esiteks rikuvad kohalikud omavalitsused maksude sunniviisilise müügi ülejääki haarates viienda muudatuse võtmise klauslit, mis keelab eraomandi võtmise ilma „õiglase hüvitiseta”. Nagu Riigikohus ise tunnustatud rohkem kui 40 aastat tagasi viienda muudatuse kohaselt ei või osariigi seadusandjad "ilma hüvitiseta muuta eraomandit avalikuks omandiks".

Teiseks rikub see tava kaheksanda muudatuse ülemääraste trahvide keeldu; on ju oma definitsiooni järgi ülemäärase tulu hoidmine üle selle, mis oli korralikult võlgu. Kuigi ülemääraste trahvide klausel oli aastakümneid seisnud, muutus see 2019. aastal. Timbs vs. Indiana, asus kohus Tyson Timbsi poolele, kes mõisteti süüdi narkosüüdistustes ja maksis 1,200 dollarit kohtulõivude ja kulude katteks, kuid tema 42,000 XNUMX dollari suurune Land Rover konfiskeeriti ja konfiskeeriti siiski. Õigusinstituuti esindanud Tyson väitis, et ülemääraste trahvide klausel kehtib osariikidele ja piirkondadele, mitte ainult föderaalvalitsusele. Ülemkohus nõustus üksmeelselt, andes sellele põhiseaduslikule kaitsele uut jõudu.

"Mõjuval põhjusel on kaitse ülemääraste trahvide eest olnud pidevaks kaitseks läbi angloameerika ajaloo," kirjutas surnud kohtunik Ruth Bader Ginsburg kohtule. "Ülekõrged teemaksud õõnestavad teisi põhiseaduslikke vabadusi."

Teises IJ juhtumis, mis võib veelgi laieneda TimbsKõrgem kohus kaalub praegu, kas arutada juhtumit Monica Toth. IRS konfiskeeris 82-aastase vanaema Monica pangakontost poole, kuna ta ei esitanud üheleheküljelist vormi. Maksuameti nõue oli 54 korda suurem kui Monia trahvide ja tasumata maksude osas – selgelt ülemäärane trahv. Kuid föderaalkohtud lükkasid selle argumendi tagasi ja nõustusid selle asemel IRS-iga, kes väitis, et see ei määranud trahvi, vaid "tsiviilkaristust".