Üks suurimaid küsimusi, millega paljud vanemad töötajad rahvusvahelise kaugtöö või digitaalse nomaadi elustiili alustamisel silmitsi seisavad, on see, mida teha oma kõige väärtuslikuma varaga: oma koduga.
Üldiselt on kaks võimalust - rentida või müüa. Kuigi parim valik sõltub teie rahalisest olukorrast, kinnisvara asukohast ja paljudest muudest teguritest, on parim valik inimestel erinev, kuid on mitmeid probleeme, millest igaüks peaks teadlik olema, eriti võimalikest maksukohustustest.
Mu naine Rebecca ja mina seisime selle üüri ja müügi vastu raskustes 2018. aastal, kui otsustasime kolida Virginiast Mehhikosse.
Maksuameti (IRS) endise maksuadvokaadina olin teadlik paljudest asjakohastest seadustest, kuid sain selle protsessi käigus siiski mõned olulised ja üllatavad õppetunnid. Siinkohal tahaksin teiega jagada lugu sellest, kuidas lahendasime üüri või müügi dilemma, et see aitaks teie otsust teha, kui kavatsete välismaale kolida.
Investeering meie finantstulevikku
Kinnisvara on hästi tasakaalustatud investeerimisportfelli oluline element. Kuid 20 aastat tagasi, kui me Rebeccaga oma esimest kodu soetada tahtsime, muretsesime pigem selle pärast, kas suudame endale maja lubada, mitte selle pärast, kuidas see meie aktsiate kõrval välja näeb.
Tol ajal oli meie Washingtoni töökohtadest Potomaci jõe vastas asuvas trendikas Virginia linnaosas elamispind nii nõutud, et potentsiaalsed ostjad olid tavaliselt sunnitud pakkuma rohkem kui küsisid ning loobuma kodu- ja ohutuskontrollist. See ajas meid närvi. Veelgi enam, rahasumma, mida pank tahtis meile laenata (neil hullumeelsustel aegadel enne ülemaailmset finantskrahhi), oli suurem, kui kumbki meist eales arvata oskas.
Kuna me ei tahtnud olla majavaesed – see tähendab, et me ei tahtnud suuremat osa oma sissetulekust kulutada hüpoteeklaenule –, läksime Rebeccaga julgelt ja otsustasime odavama variandi kasuks.
Ostsime 1940. aastal ehitatud linnamaja vanasõna "valel pool rada" poole hinnaga, kui oleksime kulutanud veidi suuremale ühepereelamule populaarsemas piirkonnas. Kuid tundsime end uues majas turvaliselt ja plaanisime pangale maksmata raha kasutada reisimiseks, mida me mõlemad teha armastasime.
Selgus, et õnn oli meiega. Nagu meie kinnisvaramaakler oli ennustanud, olime oma uue naabruskonna gentrifikatsiooni esirinnas. Moodsad elamuarendused ehitati mõlemale poole meid, sisse kolis rohkem poode ja restorane ning meie piirkonda hakati nimetama omapäraseks koloniaalpiirkonnaks. Seejärel hakkasid kogu linnas eluasemehinnad tõusma.
Kui me 2000. aastal oma kodu ostsime, hindas linn meie maa ja maja hinnaks 127,900 378,420 dollarit. Kümme aastat hiljem oli hinnang 2018 516,168 dollarit. Ja selleks ajaks, kui otsustasime Rebeccaga XNUMX. aasta jaanuaris oma pere Mehhikosse kolida, oli see XNUMX XNUMX dollarit.
Kahe atraktiivse valiku vahel valimine
Pärast välismaale kolimist oli meil Rebeccaga raske maja osas teha valik. Kas me peaksime selle välja rentima ja kasutama igakuist üüritulu oma kulude katmiseks Mehhikos või peaksime raha välja võtma ja kasutama föderaalset seadust, mis kaotab maksud müügist saadavale olulisele tulule?
Rentimisel oli eeliseid. Igakuine üür pakuks püsivat sissetulekut, mis osaliselt asendaks meile jäänud palkasid ja vähendaks seeläbi säästudest igapäevaste elamiskulude katmiseks vajalikku summat. Sissetulek kataks meie üüri Mehhikos, õppemaksu meie laste koolis ja, nagu mulle meeldis naljatada, jätaks paar dollarit tacode jaoks. Eelarvekonservatiividena (vähemalt oma raha kulutamise osas) meeldis mulle Rebeccale, et üüritulu pakuks rahalist polstrit seniks, kuni suudame välja töötada mitu äriideed, mida soovisime ellu viia.
Teine asi, mida välismaale kolimisel arvestada, on see, et üüritulu võib aidata teil uues riigis elamisviisa hankida. Kuigi see ei olnud meie olukorra jaoks asjakohane, vajavad mõned riigid – näiteks Uruguay – alalise elukoha saamiseks tõestatavat sissetulekuallikat. Üüritulu aitab teil seda nõuet täita.
Siiski on rentimisel ka varjukülgi, nagu saime teada oma võimalusi uurides. Esiteks näriksid fondivalitseja kulud kinnisvara reklaamimiseks ja järelevalveks meie kasumit. Need ettevõtted võtavad sageli üürniku leidmiseks tasu, mis on võrdne ühe kuu üürisummaga ning seejärel 8–10% igakuise üürisummaga, et vara ülal pidada ja üürniku tõstatatud probleemidele reageerida. Kuigi veebipõhised saidid, nagu Craigslist, eksisteerivad tasuta platvormidena, mis aitavad üürileandjaid ja üürnikke ühendada, ei saa need tööriistad kinnisvara hallata.
Teiseks peaksime üüritulu kajastama maksustatavana, vähendades veelgi seda, mis meie taskutesse läks.
Ka mina ja Rebecca leidsime, et müümine on põnev võimalus. Tuginedes mitme kohaliku kinnisvaramaakleriga peetud vestlustele, samuti meie sõltumatule uuringule veebitööriista Zillow abil, mis kasutab kodu turuväärtuse hindamiseks võrreldavaid omadusi, eeldasime, et suudame maja müüa ligikaudu 600,000 XNUMX dollari eest.
Sel juhul teeniksime 400,000 200,000 dollarit kasumit pärast esialgse ostuhinna ja tehtud kapitalitäienduste maksumuse lahutamist, mis oli kokku 400,000 XNUMX dollarit. Võiksime investeerida XNUMX XNUMX dollari suuruse kasumi ja kasutada tulu Mehhikos kulude katmiseks.
Lisaks sellele ei maksustata sisemiste tulude seadustiku jaotise 121 (eluaseme väljaarvamine) kohaselt ükski sellest 400,000 500,000 dollari suurusest kasumist. Eluaseme väljajätmine võimaldab abielupaaril kaotada sissetulekust kuni 250,000 XNUMX dollari suuruse kasumi kodu müügist. Üksik inimene võib välistada kuni XNUMX XNUMX dollarit.
Selle välistamise kvalifitseerumiseks (ja see on ülioluline, et mõista, kui kaalute oma kodu müüki) peavad abielupaarid ja üksikud isikud vastama omandi- ja kasutustestile.
Teil on õigus välistada, kui olete omanud ja kasutanud kinnisvara oma peamise koduna vähemalt kaks aastat müügieelsest viiest aastast. Omandi- ja kasutusteste saate täita erinevate kaheaastaste perioodide jooksul, kuid müügikuupäeval lõppeva viieaastase perioodi jooksul peate täitma mõlemad testid.
Kui me oma maja müüksime, vastaksime nii omandi- kui ka kasutustestidele ning saaksime kogu oma kasumi välistada, mille tulemuseks on nullmaksumus.
Ilma eluaseme välistamiseta tähendas 10% kapitalikasumi maksumäär, et maksaksime 40,000 400,000 dollari suuruselt kasumilt XNUMX XNUMX dollarit maksu. Nelikümmend tuhat dollarit on rohkem, kui me eeldasime, et meie neljaliikmelisele perele kuluks aastaks Mehhikos elamine maksma. See on suur raha, mida maksudeks maksta.
Põhjused, miks me rentisime
Mitmed tegurid aitasid meid otsustada oma kodu välja üürida. Esiteks leidsime kohe omal käel usaldusväärse rentniku, kellele sai usaldada maja ja hoovi korrashoiu. Andsime talle varem kasutatud kohalike remondiinimeste kontaktandmed, mistõttu ei olnud vaja haldusfirmat.
Kogutud üüri maksustatakse tavalise tuluna (Rebecca ja mina maksame 12% maksuvahemikus, kuid määrad varieeruvad 10% kuni 37% sõltuvalt sissetulekust ja esitamise staatusest). Siiski tähendas kolmanda osapoole fondivalitseja kulude kandmata jätmine meie taskusse rohkem raha.
Teiseks, võttes arvesse Washingtoni DC metroopiirkonna olemust – väga mööduv ja tihedalt paiknevate eluruumidega, nagu meie oma, on suur nõudlus – eeldasime, et kodu väärtus kasvab jätkuvalt. Lisaks, kuna eluaseme välistamise test annab võimaluse kaks aastat viiest, ei pidanud me maksusoodustuse saamiseks kohe müüma.
Testi kõige lihtsamal rakendusel oli meil pärast väljakolimist aega müüa kuni kolm aastat. Kui meie müügikuupäev oleks 2021. aasta jaanuar, kestaks viieaastane tagasivaateperiood 2016. aasta jaanuarist 2021. aasta jaanuarini ja me oleksime elanud selles majas oma peamise elukohana 2016. aasta jaanuarist 2018. aasta jaanuarini ja saaksime välistada kasu.
Lõplik põhjus, miks otsustasime esialgu pigem rentida kui müüa, oli see, et tahtsime kohta, kuhu tagasi tulla juhuks, kui Mehhikos asjad ei klapi.
Otsuste aeg, jälle
2020. aasta juunis teatas meie üürnik meile, et kolib augustis välja. Selleks ajaks olime kaks ja pool aastat oma Mehhiko eksperimendiga tegelenud ja pühendunud oma sealsele elule, ilma et oleks plaanis USA-sse tagasi kolida. Olime valmis oma majaga seotud võimalusi uuesti uurima.
Minu esimene reaktsioon oli müüa. Olime ikka veel kahe aja jooksul viiest aastast, et täita kasutustest ja välistada oma tulu maksustamisest. Vahendamine, kellega me rääkisime (ja veebiplatvorm Zillow), ennustasid, et saame nüüd maja müüa 100,000 50,000 dollari eest rohkem kui kaks aastat varem, mis tähendab, et säästame maksudelt umbes 500,000 XNUMX dollarit ja kogu XNUMX XNUMX dollari suurune kasum on investeerimiseks käes.
Rebecca tahtis edasi üürida. Kombucha äri, mille me olime alustanud, ja hispaania keele kursused, mida ta Mehhikos pidas, olid perioodiliselt kasumlikud, kuid talle meeldis pidev üüritulu.
Teine põhjus, miks Rebecca tahtis maja külge jääda, oli mõista, et mitmed kohalikud kinnisvaramaaklerid ennustasid pärast seda, kui Amazon teatas, et ehitab piirkonda oma teise peakorteri.
Sel ajal kui me veel arutasime, mida teha, sekkus saatus. Arutasin meie dilemmat sõbraga, kellel on investeerimisalased teadmised, ja ta pakkus midagi, millest mina ja Rebecca polnud täielikult aru saanud. Ta selgitas, et rentimisest teenitud tulu oli suurem, kui me maja müümisel ja kasumi investeerimisel tõenäoliselt saaksime.
Sel ajal kulutasime pärast kinnisvaramaksude, kodukindlustuse ja hoolduskulude tasumist umbes 25,000 XNUMX dollarit aastas renditulu. (Olime allesjäänud hüpoteegi enne kolimist ära maksnud.)
Kui peaksime maja maha müüma ja 500,000 5 dollari suuruse kasumi investeerima, peaksime leidma investeeringu, mis annaks XNUMX% tootlust, et saada sama palju renditulu. Kuigi me võime leida selle tulumäära ettevõtte võlakirjadest või avalikult kaubeldavatest aktsiatest, on need varatüübid tavaliselt riskantsemad investeeringud kui kinnisvara.
Umbes samal ajal, kui pidasin seda vestlust oma sõbraga, leidsime Rebeccaga suusõnaliselt perekonna, kellel on hea karjäär ja kes maksaks veidi kõrgemat igakuist üüri, kui olime varem saanud. See tegi uuesti üürimise otsuse lihtsaks.
Lisaks teadsin ma, et eluaseme väljajätmine ei olnud täiesti mõttekas. Seaduse kohaselt saaksime kasutustesti jaoks kriitilise viieaastase perioodi lähtestada, kui otsustaksime majja tagasi kolida oma peamise elukohana ja jääme sinna kaheks aastaks – või kauemaks, kui see meile sobib. Kuigi me ei mõtle praegu tagasi kolida, pole see võimalikkuse piirest väljas. Ja miks mitte? Maja on meile korda läinud.
Lõppkokkuvõttes on otsus, kas oma kodu müüa või üürida, isiklik. Pole olemas ühtset lahendust, mis sobiks kõigile. Kuid nagu meie lugu näitab, on oluline rahaline kaalutlus, mida iga majaomanik peaks meeles pidama, eluaseme väljajätmine. Kui müüte oma kodu väljaspool kahte viieaastast perioodi, peate võib-olla loovutama suure osa müügihinnast onu Samile.
Seega, kui otsustate pärast välismaale kolimist mõneks aastaks oma kodu säilitada, olge teadlik sellest, kuidas see maks võib teie rahandust mõjutada.
Allikas: https://www.marketwatch.com/story/should-you-rent-or-sell-your-home-if-your-setting-off-overseas-11634146579?siteid=yhoof2&yptr=yahoo