Ryan leidis, et jaotis 8 on tõhusam kui madala sissetulekuga eluasememaksu krediit

Siiani on see sari vaadelnud laialdaselt sõda vaesuse vastu ja kongresmen Ryani kriitikat sõja üldise lähenemise kohta ning nimetades seda läbikukkumiseks. Mis on juhtunud viimase kümnendi jooksul pärast seda läbivaatamist, eriti eluasemeprogrammidega. Kuigi see loodi 1986. aastal maksureformi osana, on madala sissetulekuga eluasememaksu krediit (LIHTC) peamine föderaalne eluasemeprogramm. Nagu ma juba varem märkisin, programm on äärmiselt keeruline ja raskesti kasutatav. Kõigepealt vaatame, mida Ryan programmile vaadates leidis. Seejärel kirjeldan järgmises postituses väljakutseid, millega silmitsi seisin, et lihtsalt leida vastuseid lihtsatele küsimustele LIHTC programmi kohta, näiteks millised üksused on seda aastate jooksul kasutanud, kus ja kui palju on tegelikult kulutatud.

Esiteks väärib märkimist, et võite leida enamiku, kuid mitte kogu Ryani materjalist siin võrgus. Paljud lingid mõnele tõendavale dokumendile on aga katki. Aga Olen loonud lingi 48 leheküljele eluasemeprogrammide kohta ja sellele viitan siin ja järgmistes postitustes. Ma ei võta tingimata kõike Ryani materjalidest nominaalväärtusega, kuid ma kavatsen ka sellest tööst lähtuda ja püüan täita nii palju kui võimalik praeguste programmide kohta.

Lihtsaim viis LIHTC programmi mõistmiseks on see, et tegemist on maksusoodustuste programmiga, mis alandab makse erakondadele, kes investeerivad raha eluasemesse, piirates üüri tavaliselt 60% keskmise sissetulekuga või vähem. Maksude nihke mehaanika on postituse õigustamiseks piisavalt keeruline ja ma tegin seda mõni aeg tagasi hõlmab mõningaid mehhanisme. Dollarid, mis lõpuks rahastavad või subsideerivad eluase, eraldatakse erinevatele osariikidele nn eluaseme finantseerimisagentuuride (HFA) kaudu, mis määravad, kuidas ja kus ressursse kasutatakse. Programmi kulud või väljaminekud katan järgmises postituses, kuid elamumajanduse ja linnaarengu osakond (HUD) ütleb, et programm kasutab "vastab ligikaudu 8 miljardi dollari suurusele iga-aastasele eelarvehaldurile" ja Ryani dokumentide kohaselt "eeldusel, et kinnisvara vastab nõuetele, saavad investorid igal aastal kümne aasta jooksul oma föderaalse maksukohustuse katteks dollari-dollari krediiti. ”

Ryan juhib tähelepanu sellele, et "LIHTC kriitikud nimetavad sageli programmi suureks veaks asjaolu, et LIHTC projektid vajavad projekti rahastamiseks tavaliselt vähemalt ühte täiendavat subsiidiumikihti. Muud kriitikad hõlmavad LIHTC keerukust ja selle kulusid võrreldes teiste föderaalsete eluasemeprogrammidega, eriti vautšeritega.

Minu isiklik kogemus kinnitab seda. Mittetulundusliku arendajana kasutas üks projekt, mille kallal töötasin, mitut kapitaliallikat alates maksukrediitidest kuni riikliku ja kohaliku rahastamiseni. Iseenesest pole see probleem, kuid paljude teiste valitsuse rahastajate nõuded kipuvad aeglustama projektide aja- ja tehingukulude lisamist. See ei ole muutunud ja olen juhtinud tähelepanu sellele, kuidas uued probleemid, nagu inflatsioon, põhjustavad projekti kulude tõusu, kuna subsiidiumid ja vähem kallimate ühikute loomine.

Oma LIHTC-teemalises osas võrdleb Ryan programmi ebasoodsalt jaotisega 8, programmiga, mis annab vautšereid, mida saab kasutada olemasolevate turuhinnaga korterite üürimiseks. Ma arvan, et see on põhjendatud kriitika, mis kehtib ka tänapäeval. Ainus probleem on see, et vautšereid on liiga raske kasutada. Sageli kvalifitseerub leibkond vautšereid, kuid ei suuda leida vaba üksust, mis vastaks föderaal-, osariigi ja kohalikele nõuetele. Tihti jäävad vautšerid kasutamata. Seetõttu olen jätkanud vautšerite kasutamise lubamise lihtsa reformi soovitamist kus leibkond juba maksab üüri.

Ja kellele on kasulik LIHTC versus 8. jaotis? Ryan viitab O'Reganile ja Hornile, kes leidsid, et "umbes 40 protsenti LIHTC üksustest teenindavad äärmiselt madala sissetulekuga leibkondi, võrreldes 75 protsendiga HUDi üürnikepõhisest jaotisest 8 ja avaliku eluaseme üksustest." Kui ma olen süvenenud sellesse, kus maksusoodustused lõppevad, olen avastanud, et paljud, paljud maksusoodustusi saavad projektid segavad subsideeritud üksusi turumääraga ühikutega. Minu arvates pole see probleem, isegi kui subsideeritud sissetulekute tase on kõrgem.

Kuid pilk sellistele projektidele nagu üks, mis on tulemas Rentonis, Washingtonis Seattle'ist lõunas, kutsus solera, tekitab küsimusi; projektil pole midagi valesti, kuid kas see on see, mida maksumaksjad ootavad madala sissetulekuga eluaseme puhul. Kas nendes piirkondades on üürihinnad niigi nii madalad, et toetus ei päästa üürnikke nii palju ja säästvatel üürnikel on palju suurem sissetulek, võib-olla piisavalt kõrge, et leida odavam, vanema turuhinnaga korter? Seda toetavad andmed, mis näitasid, et "LIHTC kinnisvaraobjektid on tavaliselt madalama vaesuse määraga äärelinnades rohkem." Proovisin sellesse süveneda ja järgmises postituses, mida jagan, avastasin LIHTC-ga palju suurema probleemi: läbipaistvuse puudumine.

Lõpuks tabab Ryan naela, mille külge ma tihti löön. "Paljudes suurlinnapiirkondades on LIHTC kallim kui muud eluasemeabi vormid." Ryan tsiteerib uuringut, mis "uurib LIHTC kulutasuvust võrreldes jaotise 8 vautšeritega Bostonis, New Yorgis, San Joses, Atlantas, Clevelandis ja Miamis." Selles uuringus leiti, et "LIHTC on üldiselt kallim kui vautšerid, kuid lisatasu varieerub vastavalt vautšerimakse standarditele ja kohalikule eluasemeturule." Uuring näitas, et sellises linnas nagu San Jose maksab maksukrediidi programm maksumaksjatele 2% rohkem kui vautšerid, kuid Atlantas on erinevus 200%. sama kallid kui Atlanta vautšerid.

Üldiselt ei kuluta Ryan LIHTC programmile nii palju aega, arvestades selle suhtelist suurust. See võib olla tingitud sellest, et programm naudib laialdast kahepoolset toetust. Kas see võib olla tingitud sellest, et paljud kasumiarendajad täidavad oma turuhinnaga projekte 4% maksukrediitidega, mis on madalam toetus, kuid seda on lihtsam taotleda ja saada? Ma arvan, et odavama eluaseme pakkumine ja kasumi teenimine on hea mõte, kuid küsimus, kui palju maksusoodustusi kasutatakse kasumi teenimiseks võrreldes mittetulundusühingutega ja kuidas neid kasutatakse, viis mind minu suurima avastuseni: me lihtsalt ei tea. Ryani töö vaevu kriimustas selle programmi pinda, mis paneb sadu miljoneid dollareid osariigi HFA-de kassasse, ilma et oleks väga vähe aru saada, kuhu see raha läheb.