Maapiirkondade üüriabi ja madala intressiga stiimulid

Vaatleme nn sektsiooni eluasemeprogramme osana endise esindaja põhjalikust uurimisest föderaalsete vaesusevastaste programmide kohta, mis on loodud või seotud sõjaga vaesuse vastu. Nagu eelmises postituses, pakun ma tausta ja ajalugu, annan Ryani hinnangu ja teen enda hinnangu koos mõne ideega, kuidas programmi saaks täiustada või ümber kasutada.

Paragrahv 521 Maaelu rentimise abiprogramm

Olen enne seda juhtinud Ameerika maapiirkondade eluasemeprobleemid on hullemad kui linnakeskkonnas. Töötajad teenivad vähem, peavad eluaseme leidmiseks kaugemale reisima ja kui nad seda teevad, avastavad nad, et vabu töökohti on vähe ning hooned on vanemad ja lagunevamad. Uute eluasemekulude ehituskulud maapiirkondades konkureerivad linnade omadega, kuid maapiirkondade üürihinnad on palju madalamad kui linnas või äärelinnas. Tõlge: arendajad mõistavad kiiresti, et enamik maapiirkondade projekte ei ole lihtsalt teostatavad ja see hõlmab ka mittetulunduslike maksusoodustustega rahastatavaid projekte. Maapiirkonnad seisavad silmitsi madalate palkade ja madala eluasemepakkumise kahekordse hädaga; kuigi eluaseme kvaliteet on madalam, jäävad hinnad kõrgeks ja vabade kohtade arv madalaks. Vahepeal toetused jõuavad pigem linnadesse kui maapiirkondadesse.

Programmi jaotise 521 haldab – üllatuslikult – Ameerika Ühendriikide Põllumajandusministeerium (USDA) 1949. aasta eluasemeseaduse osana. USDA juhib tegelikult mitmesuguseid programme, sealhulgas jaotise 515 kohane maaelu üürimise programm ja jaotis 514. ja 516 Farm Labor Housing programmi, millest igaüks kasutab laene ja toetusi maapiirkondade elamumajanduse arendamiseks. Lisaks saab programmi Section 521 abi kasutada nendes üksustes üüri maksmiseks. Üürnikud maksavad üüri, mis on 30% nende korrigeeritud kuusissetulekust, mis põhineb nende AMI-l; osa 521 programm maksab ülejäänud osa üürist. Nagu teised juba arutatud eluasemeprogrammid, ühendavad need kapitali ja üüritoetuse dollareid.

Ryan otsustas tema viidatud uuringute põhjal, et programm Section 521 ei suutnud täita oma ülesannet aidata inimestel leida taskukohane eluase. Riiklik madala sissetulekuga elamumajanduse koalitsioon Eelmisel aastal ütles, et „30 protsenti maapiirkondade üürnikest on kulukoormatud, maksavad eluaseme eest rohkem kui 50% oma sissetulekust ja ligi pooled maksavad üle XNUMX% oma sissetulekust eluaseme eest. Enam kui pooled maaleibkondadest, kellel on palju probleeme, nagu taskukohasus, füüsiline puudulikkus või ülerahvastatus, on üürilised.

Olen juba märkinud, et Ameerika maapiirkondade eluasemeprobleemid on tõsised ja neid on raske lahendada. Olen nõus, et kuigi paragrahv 521 ja sellega seotud programmid on hästi kavandatud, ei tee need probleemidele erilist mõlki. Sarnaselt teiste siin käsitletud programmidega, kui me peaksime eluasemepoliitikat dereguleerima, et võimaldada rohkem eluasemeid ehitada, muudaksid need toetused raskelt kannatada saanud maapiirkondades tegelikult suuremat erinevust, ilma et peaksime kasutama kõiki keerulisi ja ebatõhusaid rahastamisskeeme.

Eelarveaastal 2012 olid jaotise 521 väljaminekud 905 miljonit dollarit. Section 521 RA programmi rahastati 1.375. majandusaastal 20 miljardit dollarit ja 1.410. majandusaastal 21 miljardit dollarit. 22. majandusaasta kuluarve nägi 1.450. jao jaoks ette 521 miljardit dollarit.

Jaotis 236 Üüriabiprogramm

Section 236 programm pakkus arendajatele stiimuleid turust madalamate intressimäärade (BMIR) kujul, et ergutada odavate üürikorterite ehitamist. 1968. aastal loodud programmi peamiseks tööriistaks on turu intressimäärad (BMIR) arendajatele, kes soovivad ehitada eluasemeid madalama sissetulekuga peredele. BMIR-i kontseptsioon sai alguse 1961. aasta eluasemeseadusest, mille stiimuliks oli madal kohustuslik 3-protsendiline intressimäär. BMIR ei kindlustanud aktiivselt uusi laene pärast seda, kui see asendati paragrahviga 236. Kui programm oli aktiivne, ehitati tuhandeid üksusi, kasutades föderaalselt tagatud hüpoteeklaenukindlustust 40-aastase tähtajaga laenudele. Samuti tehti eraarendajatele intressi vähendavaid makseid. Projektid hõlmasid ka jaotist 8. Üürnikupõhine abi. Ryani analüüsi kohaselt sai tol ajal veel üle 11,000 XNUMX sellise üksuse intresside vähendamiseks makseid.

Programm loodi 1968. aastal ja see kaotati järk-järgult vautšerite kasuks ning 2012. eelarveaastaks kulutas programm Section 236 ülejäänud hüpoteekide intresside vähendamise maksetele 401 miljonit dollarit. Kohustusperioodi lõppedes, 2016. a. HUD andis nõu kuidas eluase likvideerida, ümber ehitada või taskukohasena hoida. On ebaselge, kus need maksed täpselt seisavad, kuna HUD-il pole läbipaistvat aruandlusprotsessi, kuid enamik jaotise 236 eluasemeid on muudetud erakasutuseks või jätkatakse erinevate toetustega taskukohaste üksustena tegutsemist. Ryan ei pakkunud programmi tõhususe analüüsi osas palju muud, kui väitis, et programmi tõhususe kohta pole tehtud ühtegi uuringut.

Minu nägemus selle programmi kohta on, et tõusvate intressimäärade juures tasuks vaadata, kas turuhinnaga üürikorterite uue ehituse ergutamist saaks ergutada maksetega, et tingimustega intressid nullini langeksid. Nagu ma märkisin, majanduse ebakindluse, tõusvate intressimäärade ja nõudluse vähenemise korral üürikorterite tootmine tõenäoliselt langeb. See tähendab, et kui nõudlus taastub, võib-olla isegi plahvatuslikult kasvab, seisavad madala sissetulekuga leibkonnad, kes otsivad üürikorterit, silmitsi kõrge üürihinnaga. See tekitab rohkem muret, mis toob kaasa kasutu reguleerimise. Alandatud või isegi nullintressiga laenude pakkumine praegu koos muude soodustustega eraarendajatele vähendaks nende riski ja soodustaks pakkumise loomist tulevikuks.