Halbadele poliitikatele rataste panemine

Viimase kümnendi jooksul eluasemepoliitika küsimustega tegelemine koos valitud ametnike, arendajate, ehitajate, eluasemepakkujate ja advokaatidega "Mis on vastus?" või "Mida me peaksime tegema?" See on tavaliselt pärast seda, kui ma maalin tulevikust mõnevõrra tumeda pildi; riik ja kohalikud omavalitsused jätkavad eluasemetootmise ülereguleerimist, tekitades nappust ja kõrgeid hindu ning seejärel püüavad majandust maksustada ja välja pressida, et subsideerida kõrgemate hindade ohvreid. Vastuse ühte kohta koondamise huvides postitan selle siia sarjana.

Kahjuks jäetakse minu antud vastus tavaliselt tähelepanuta; kujutage ette, et patsient lahkub arsti kabinetist ja suundub otse sõõrikupoodi pärast seda, kui talle on teatatud, et kaalu langetamiseks peab patsient dieeti pidama. Lihtsam on visata õllepurke televiisori pihta või esitada juriidilisi vaidlusi, kui teha rasket tööd, et mõista avalikku arvamust eluaseme kohta ja seejärel arendada sõnumeid selle muutmiseks. Kuid siin, viies postituses, on minu parim vastus küsimusele: "Mida me teeme, et mõista, miks eluasemepoliitikat tehakse selliseks, nagu see on, ja kuidas me seda muudame?"

Sissejuhatus: halbade eluasemepoliitikate muutmine

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

Ja nii, me avame linnamüürid. Ja paljastage kaitserauad, mis kõik koos töötavad selle nimel, kinnitades libisevad rattad selle hiiglaslike jalgade külge ja köied ümber kaela, päitsedena, millega see pühamu juurde tõmmata.

Virgilius. Aeneis, tõlkinud David Ferry, (II raamat, 349–353, lk 46). University of Chicago Press, 2017.

Me kõik teame Trooja hobuse lugu, isegi kui me pole kunagi Aeneist lugenud. Kreeklased sõdisid troojalastega ja nende petmiseks peitsid nad end petlikult kahjutu välimusega puuhobuse sisse. Kui troojalased hobuse linna tõmbavad, tärkavad kreeklased ja ülejäänud on ajalugu, Trooja hävitatakse. Lugu ja pilt on nii tuntud, et vähesed inimesed võiksid teile öelda, kus nad sellest esimest korda kuulsid; See on peaaegu nagu oleksime sündinud teadmisega ideest "ärge kunagi usaldage kreeklasi, kes kannavad kingitusi" (timeo Danaos et dona ferentis), hoiatus, mille ütles Trooja preester Laocoon ja mida lõpuks ignoreeriti.[1]

Eespool tsiteerisin selle loo eriti teravat aspekti, mis on oluline selle mõistmiseks ja selle asjakohasuse hindamiseks halva avaliku korra loomisel. Lihtsamalt öeldes tagantjärele tarkusena teame me kõik, et hobune Troojasse toomine oli halb mõte. Kuid ma arvan, et enamik inimesi vastaks, kui neid küsitaks, "see oli ratastega kaasas". See tähendab, et need meist, kes seisame rannas ja raputame pead, ütlevad tõenäoliselt: "Ära tee seda!" me vaataksime hobust, millel on neli täiuslikku ratast ja köis. Kõik troojalased pidid selle sisse vedama, eks?

Kuid sel päeval väljaspool Trooja müüre see ilmselgelt nii ei olnud. Troojalased pidid töötama (accingunt omnes operi) end hävitada. Peaaegu iga halva poliitika puhul, mida olen näinud, eriti eluaseme osas, ei ole nii, nagu oleks “meil on eluasemekriis” jõudmine millegi nagu üürikontrollini, sest lahendus oli lihtne, nagu pakitud kingituse avamine. Igal juhul eiratakse mitut hoiatust ja seejärel tuleb teha erakordseid jõupingutusi halva poliitika loomiseks ja rakendamiseks.

Võib-olla on parim näide (ja see, kus ma olen kohalik Laocoon) Seattle'i kohustusliku eluaseme taskukohasuse poliitika. Kõik sai alguse „eluasemekriisist” 2013. aastal, kui majanduslangusejärgne taastumine tõi linnale töökohti ja suurendas nõudlust eluaseme järele. Eluasemete hinnad ja üürihinnad hakkasid tõusma. Tekkis omamoodi kodanikupaanika. Midagi tuli ette võtta. meeldib Kui ei – noor kreeka agent saatis koos hobusega julgustama troojalasi seda linna sisse vedama – ilmus konsultant kes andis linnajuhtidele nõu, et eluasemehindade tõusu põhjuseks on uute elamute ehitamine! Konsultant väitis, et mida rohkem töökohti ja eluasemeid luuakse, seda rohkem peaks linn maksma, et toetada inimesi, kes ei suuda üüri maksta.

Koos tuleb hobune, kohustuslik kaasav tsoon (MIZ). MIZ-i aluseks olev argument on see, et toimub ebaõiglus; samal ajal kui linn kasvab, teenivad arendajad miljoneid, samas kui üürihinnad tõusevad. Samal ajal on avalikkus riigi ja kohalike omavalitsuste kaudu ummikus vaeste inimeste subsideerimise arve, kes näevad üüride tõusu. Seetõttu on vastus maksustada iga uue eluaseme ruutjalga ja anda raha mittetulundusühingutele, kes kunagi ehitavad "taskukohaseid üksusi". Lihtsamalt öeldes pole sellel mõtet: kulude lisamine tasudele ei muuda vajalikku uut eluaset odavamaks, vaid muudab selle kallimaks. Mõistlik on aga see, et kasvav inflatsioon õigustab mittetulundusühingutele veelgi rohkem tasusid. See on hävitav tsükkel, mis muudab eluaseme ehitamise raskemaks ja kallimaks, mis siis iroonilisel kombel muudab eluaseme ehitamise raskemaks. Seletasin seda tagasi 2016. aastal ja hiljuti jälle. Ma polnud ainuke SIIS or nüüd.

Mis oli tulemus? Viimase aruande seisuga, Seattle'i MHA programm on teeninud 96 miljonit dollarit. Kui see 2015. aastal välja pakuti, pakuti välja, et vaja on kümneid tuhandeid "taskukohaseid ühikuid". Linn väitis seda 2017. aastal,

„MHA on osa Seattle'i eluaseme taskukohasuse ja elamiskõlblikkuse tegevuskavast (HALA), mille eesmärk on luua 50,000. aastaks 2025 20,000 kodu, sealhulgas XNUMX XNUMX taskukohast kodu. Nii taskukohase kui ka turuhinnaga eluaseme arendamine on oluline strateegia eluasemekulude tõusu aeglustamiseks ja laiema eluasemevaliku pakkumiseks.

Selle aruande avaldamise seisuga, millele ma linkisin, väidab linn MHA kulutatud vahenditest 712 subsideeritud ühikut. Selle väite kohta ei ole sõltumatut auditit tehtud, kuid isegi kui me sellega nõustume, on programm šokeeriv ebaõnnestumine. Oleme 2022. aasta poole peal ja isegi Covid-19 puhul on tootmismäär nõrk. Seattle Timesi värskem aruanne näitas väljamõeldud numbreid:

"2021. aasta vedu [MHA-st] võib aidata linnal rahastada rohkem kui 900 taskukohast ühikut, arvestades, et Seattle eeldab, et iga üksus vajab linnalt umbes 80,000 XNUMX dollarit. Taskukohased eluasemeprojektid ühendavad tavaliselt linna dollareid muudest allikatest, sealhulgas föderaal- ja osariigi valitsustest saadava rahastamisega.

Iga üksus vajab 80,000 67 dollarit. Õige. Hiljuti kasutusele võetud projekt maksis 148 miljonit dollarit XNUMX ühiku eest või umbes 456,000 XNUMX dollarit ühiku kohta. No keda see huvitab? Üürid on langenud, eks? Isegi kui võtta arvesse Covidi langust, tõusevad üürihinnad Seattle'is taas, saavutades kell aastaga võrreldes umbes 18%.

Tõde on see, et MHA lisas kulusid ja aeglustas uute eluasemete tootmist ning kui enne pandeemiat ja isegi selle ajal oleks ehitatud rohkem ilma tasude ja muude reegliteta, oleks pakkumine pandeemiajärgselt kasvades nõudlusega kaasas. MHA-skeem pani inimesed end viis aastat tagasi paremini tundma, täna on see pandeemiajärgse eluasemete inflatsiooni soodustav tegur.

Kas on võimalus, et Seattle'i linn võib programmist loobuda nüüd, kui nõudlus kasvab ja üürihinnad tõusevad? Muidugi mitte. See on edu. Vaadake kogu seda raha, mida see on eluaseme jaoks kogunud. Miks me peaksime nüüd lõpetama? Tegelikult on vaid aja küsimus, millal hakkavad nõukogu liikmed nõudma MHA tasude tõstmist, kui üürihinnad tõusevad. Nagu Aeneas hobust kurdab: "Oleme selle koletu asja tsitadelli endasse kinnistanud (Praami nr 46)."

Peaaegu iga eluasemepoliitika puhul on muster sama. Üürid tõusevad ja samuti üleskutsed eluaseme intensiivsemaks reguleerimiseks ja tasumiseks. Pakkumine ja nõudlus? Laocoon vait! On ainult üks lahendus: leidke rohkem raha "taskukohasema eluaseme jaoks". Ja seal on palju Sinoneid, aktiviste, kellel on rohkem anekdoote kui tegelikke andmeid, kes on valmis lubama poliitilist toetust jõukuse ümberjagamise jõupingutustele, et tagada igaühel "õigus eluasemele". Selle asemel, mida inimesed saavad, on koht selle taskukohase eluaseme ootenimekirjas, mis võib kunagi tulla.

On masendav näha linnades nii palju inimesi, kes töötavad nii kõvasti poliitikate loomise nimel, et halb eluasemepoliitika. Mis on esimene samm, et takistada hobust linna tulemast? Vastus on välja selgitada, mida me usume.

[1] Väärib märkimist, et ladina keele nüansid võimaldavad erinevaid võrdselt nüansirikkaid tõlgendusi selle kohta, mida "et dona ferentis” võinuks kontekstis tähendada (vt Murley, Clyde. „Et Dona Ferentis. The Classical Journal, kd. 22, nr 9, 1927, lk 658–62).