Erategevuse võlakirjad ja 4% madala sissetulekuga eluasememaksu soodustused

Föderaalsed eluasemeprogrammid jagunevad tavaliselt ühte kahest kategooriast: need, mis pakuvad inimestele eluaseme eest maksmiseks otsest toetust, ja need, mis kasutavad eluaseme ehitamise hõlbustamiseks rahalisi vahendeid. Finantsvahenditest on kõige olulisem madala sissetulekuga eluasememaksu krediit (LIHTC). See maksuseadustiku olend teenib taskukohasesse eluasemesse investeerimise eest maksusoodustust. Kuid endise kongresmeni Paul Ryani läbi vaadatud vaesusprogrammides on olemas ka huvitav, kuid keeruline tööriist – erategevuse võlakiri ehk PAB. PAB võimaldab kohalikel omavalitsustel müüa maksuvabasid võlakirju avalikkusele kasulike projektide, sealhulgas elamuehituse, nimel. Maksusoodustustega sidudes võivad PAB-d olla võimas tööriist ehitajatele, kes soovivad koguda kapitali elamuprojektide jaoks. Kuid keerukus ja kulud on suured. (Kui soovite akent LIHTC-sse siin on postitus nende toimimise kohta).

Kongressi uurimisteenistus avaldas erategevuse võlakirjade kohta suurepärase aabitsa. Nagu maksukrediidid, on ka PAB-id maksuseadustikus ja sisaldavad kahte tüüpi võlakirju. üks projektidele, mis teenivad valitsuse eesmärke; teine ​​neile, mis teenivad eraeesmärke, kui neist on kasu avalikkusele. Kui erategevuse võlakirjad on mõeldud "kvalifitseeritud erategevuseks", nagu eluase, ei maksa võlakirjade ostjad teenitud intressidelt makse. Kongress piirab erategevuseks väljastatavate võlgade suurust; 150 miljonit dollarit ja 50 dollarit elaniku kohta 1986. aastal kuni 335 miljonit dollarit või 110 dollarit elaniku kohta 2022. aastal. Samuti on investeeringute mõjutamiseks kehtestatud piirangud projekti tüübi järgi. Kongress kavatseb piirata ka maksukulusid (vabastused tähendavad vähem dollareid maksutulusid).

Seda, kuidas neid võlakirju saab kombineerida LIHTC-ga, täpsemalt 4% maksukrediidiga, käsitletakse hästi toetava eluasemekorporatsiooni (CSH) dokumendis. Eluaseme toetamise rahastamine maksuvabade võlakirjade ja 4% madala sissetulekuga eluasememaksu krediitidega. Siin on kokkuvõte maksusoodustusega maksuvabade võlakirjade kasutamise nõuetest.

Võlakirju saavad emiteerida ainult riik ja kohalikud omavalitsused koos kvaasivalitsusasutustega. Tavaliselt on selleks eluaseme finantseerimisagentuur (HFA), riigiasutus, mis saab maksukrediidi eraldisi. Kuid kuna emiteeritavate maksuvabade võlakirjade summa suhtes kehtib mahupiirang (ülalnimetatud piirang), konkureerivad kõik need valitsusasutused agressiivselt, et ülempiiri alla mahtuda. Samuti ei pääse projektid võlakirjatuludele juurde enne, kui projekt on saanud riigi HFA heakskiidu ning need tulud piirduvad eluasemekuludega ja neid ei saa kasutada näiteks äripindade jaoks.

Maksusoodustuste ja maksuvabade võlakirjade kombineerimisel on üks oluline piir, mida tasub tähele panna. Maksusoodustuse eraldise saamiseks peab projektijuht katma vähemalt 50% ehituskuludest (“50% reegel”) võlakirjatuluga; ja loomulikult peavad kõik nende võlakirjade ja maksusoodustuste abil ehitatud eluruumid olema kättesaadavad inimestele, kes teenivad vähem kui 60% piirkonna mediaansissetulekust (AMI). Tavaliselt peavad 20% ühikutest olema taskukohased inimestele, kellel on 50% AMI või vähem või 40% ühikutest 60% AMI-ga.

Kui see pole juba ilmne, on seda tüüpi projektid keerulised. Lisage sellele asjaolu, et sageli hõlmavad seda tüüpi "tehingud" täiendavaid rahastajaid. Näiteks üks eluasemeprojekt, mille kallal arendajana töötasin, oli 4% projekt, milles kasutati maksuvabasid võlakirju. Aga meil olid ka vahendid nii riigi eluaseme sihtfondist kui ka ehituslaen. Kui aus olla, siis ma olen pidanud oma aju murrama ja vanu e-kirju vaatama, et meenutada täpselt, kuidas projekt kokku sai. CSH dokument teeb suurepärast tööd, näidates seitsme erineva juhtumiuuringu kaudu mõningaid eristavaid viise, kuidas see rahastamine kokku saab. Näiteks üks lihtsamaid juhtumiuuringuid on pärit Michiganist. Siin on diagramm, mis näitab projekti rahastamist.

MSHDA on Michigani osariigi elamumajanduse arendusamet, osariigi elamumajanduse finantsagentuur. MSHDA müüs võlakirjad ja võlga teenindatakse üürnike tagasihoidliku sissetuleku kaudu, mis osaliselt pärineb jaotise 8 vautšeritest. Igal projekti rahastajal on erinevad nõuded ja seda tüüpi projektide puhul võib ühe nõude täitmine rikkuda ühe teise rahastaja nõudeid.

Mõnel juhul saab maksukrediidi omakapitali kasutada võlateeninduse tasumiseks. CSH dokument kasutab juhtumiuuringut, mis kasutas võlakirju ja seejärel "võtis võlakirjad täielikult välja, vesteldes alalise vestluse teiste riiklike laenude, toetuste ja maksukrediidi omakapitaliga". See näeb välja nagu maksukrediidi omakapitali kasutamine võlakirjade võla kaotamiseks. See on veenev: kuigi 4% maksusoodustus on taskukohase projekti abikõlblikust baasist väiksem protsent, on krediiti võlakirjade tagasimaksmiseks hea mõte kasutada. Nii on ka erinevate rahastamisallikate kombineerimine.

Ryan ei kuluta PAB-dele palju aega peale selle, et „vähesed uuringud erategevuse võlakirjade tõhususe kohta . . . kuna see on seotud üürnike liikuvuse parandamisega. See on tõsi ja tema pilk programmile tehtud kulutustele näitab, et võlakirju ei ole kasutatud nii sageli kui madala sissetulekuga eluasememaksu krediiti.

Ja tema analüüsist möödunud kümnendi jooksul pole palju muutunud (Ameerika Ühendriikide rahandusministeeriumi diagrammiandmed).

Minu seisukoht on, et PAB-sid tuleks kasutada nii, nagu kogu võlga kasutatakse: väärtuse püüdmine. Eluaseme puhul olen soovitanud kodutute eluaseme väärtuste püüdmise skeem kus kvantifitseeritakse näiteks laagrite kulud, võlakirjad müüakse laagrite lõpetamise sekkumiste rakendamiseks, seejärel säästude realiseerimisel, kasutades neid sääste võlateenindusena. Mittetulunduslikus maailmas "kapitali virna" kokkupanemise probleem on keerukuse tase, mis on problemaatiline järgmistel põhjustel:

● aeg – sedalaadi rahastamiskokkulepped närivad aega ja aeg on raha. Hoidmiskulud rahastuse kokkupanemise ja joondamise ootel on tõeline lisa arenduskuludele;

● Tehingud – rohkem rahastajaid tähendab rohkem tehingukulusid ning need kulud lisanduvad ka kogu arenduskuludele;

● Juristid ja konsultandid – igal sammul, et vältida katastroofe, mis võivad projekti läbi kukkuda, tuleb palgata juriste ja konsultante; ja

● See ei ole väga tõhus – kas see on kõigi liikuvate osade ja lisakuludega kõige tõhusam viis pakkuda eluaset inimestele, kes seda praegu vajavad?

Lõpuks pöördun tagasi rusikarussi põhireegli juurde, et iga eluaseme rahastamise ettepanek peaks olema võimalikult lihtne, hankides vajalikud vahendid või osakud inimestele, kes neid täna vajavad. Kuigi ma olen huvitatud ja naudin rahastamise mõistatuse lahendamise väljakutset, ei maksa nende mängude mängimine inimestele üüri. peame leidma võimalusi PAB-de ümberpaigutamiseks paremaks otstarbeks kui subsideeritud elamuehituse keerulised rahastamistehingud.