Rohkema eluaseme lubamine mõjutab positiivselt eluaseme hinda

Eelmisel nädalal kirjutasin oma nördimisest püüdes saada linnadest andmeid elamuüksuse tootmiseks kuluva aja kohta. Kas pole avalikke andmeid, mis aitaksid ühendada lubade, rahvaarvu ja hinna? No jah ja ei. Saint Louisi Föderaalreservi Panga andmed, mida hellitavalt Fred tuntakse, on huvitavad, kuid mitte väga üksikasjalikud. Kuid vaatame Nashville'i aastatel 2010–2020 ja seda, mida see võib meile öelda eluasemelubade, rahvaarvu ja hinna kohta. Üüride online-jälgija Zumperi abiga näib, et kui eluasemeluba taotlevate inimeste arv väheneb, väheneb ka eluasemehindade tõus. Siin on andmed.

Alustame Nashville'i rahvastiku kasvust vaadeldaval perioodil, 2010–2020. Fredi sõnul lisandus Nashville'is sel perioodil umbes 300,000 20 inimest, mis tähendab peaaegu XNUMX% elanikkonna kasvu.

Üks asi, mida märkate kohe, on linnade puhul andmete hullumeelne omadus: me ei näe tegelikult Nashville'i, vaid ainult laiemat piirkonda. See on eluasemeandmete segane omadus. Ameerika Ühendriikide loendus koondab sageli linnad ja nimetab neid suurlinna statistikapiirkonnaks või MSA-ks. Pole suurem asi, eks? Kuid sageli toimuvad vaidlused eluaseme üle linnade rangetes piirides ja kui andmed on sellest laialivalguvamad, ajab see segamini selle, mida saab öelda linnade ja nende ümbruse kohta. Kasutame Fredi MSA andmeid.

Järgmisena vaatame lubamist. Fred jälgib neid andmeid loendusnumbreid kasutades. Kui võtta aastane väljastatud lubade arv ja võrrelda seda rahvaarvuga, siis tekib huvitav suhtarv.

Sellega on igasuguseid probleeme. Esiteks ja kõige ilmsem on see, et luba ei võrdu tegeliku elamiskõlbliku elamuüksusega. Seetõttu otsin loa andmise aja kohta nüansirikkamaid andmeid. Loodan, et näeme aega, mis kulub loa andmise ja üksuse tegeliku elamiskõlblikuks muutumise vahele. Siiski tasub seda uute üksuste ja uute inimeste suhet arvestada. Näiteks 33,579. aastal Nashville'i saabunud 2014 XNUMX inimest vajasid elamispinda. Arvesse tuleb võtta selliseid tegureid nagu vabade ametikohtade määr (seda nimetatakse sageli "absorptsiooniks") ja muid tegureid. Aga asjakohane on seos uute inimeste ja lubade arvu vahel. See tähendab vähem konkurentsi inimeste vahel, kes otsivad nappe eluasemeid.

Vaatame nüüd hinda. Fred ei jälgi renti, kuid jälgib „Kõigi tehingute majahinda”. Siin on eluasemehindade muutus kümne aasta jooksul koos Zumperi üüride jälgimisega viimase viie jooksul.

Siin on ilmne, et kui võrrelda lubade, rahvaarvu ja hinna suundumust, on seos olemas.

Näib, et lubamine jõuab kümne aasta jooksul Nashville'i rahvastiku kasvule järele ja kui vaatame üüri- ja eluasemehindade viit aastat, hakkavad need koos tootmise ilmse kasvuga leevenema. Uute inimeste ja elamispindade arvu vähenemisega väheneb ka hinnatõusu tempo.

Kuid mul on endiselt küsimusi, isegi kahtlusi. Fredi andmed vaatlevad hinna saamiseks "hinnangut müügihindade ja hindamisandmete põhjal". Mida see täpselt tähendab? Erinevatest allikatest pärinevad rendiandmed ja ka kohalikud hinnaprognoosid võivad oluliselt erineda. Lubamisandmete suur probleem on see, et need ei ütle meile, millal lubatud üksused tegelikult kasutusele võetakse. Samuti näitavad kohalikud andmed palju loa saamiseks kuluvat aega.

See esimene ülevaade avalikkusele suunatud andmetest näib kinnitavat minu pikaajalist väidet, et suurem pakkumine tähendab madalamaid hindu. Arvan endiselt, et see on tõsi. Kuid erinevalt minu vasakpoolsetest kolleegidest, kes segavad hea meelega korrelatsiooni põhjusliku seosega, ma lihtsalt ei suuda. Rohkem kohalikke andmeid tegelike lubade, hindade ja eluaseme kasutuselevõtu kuupäevade kohta oleks veelgi tugevam. Aga see on hea algus.

Kuid kui me püüame süveneda kiiresti kasvavatesse linnadesse, nagu Nashville, ja vaatame olemasolevaid andmeid, on suundumus: kui rahvaarv suureneb ja sellele järgneb lubade andmine, näeme, et hinnatõus hakkab langema.

Lõpuks on ka mõned huvitavad vead. Näiteks USA ühes kõige kiiremini kahanevas linnas on eluasemehinnad tegelikult tõusnud alates 2018. aastast. Kohalik telejaam avaldas eelmisel aastal loo sellest, kuidas "Eluasemeturg Decaturis kuumeneb".

Ja kuidas on lood üüridega? Zumper näitab Decaturi üüride tõusu viimase aasta jooksul 26%, keskmiselt umbes 123 dollarit. Ja pilk nende viimaste aastate üüride graafikule näitab sarnast trendi kui eluasemete hinnad.

Mis Decaturis toimub? Kasvav inflatsioon föderaalvalitsuse suurtest sularahahunnikutest ja tarneahela probleemid? Võib olla. Kuid need on viimase kahe aasta tunnused ja ilmselt on hinnatõus toimunud alates 2018. aastast. Miks? Tasub kaaluda.

Meil on vaja, et kohalikud jurisdiktsioonid oleksid nendest meetmetest sama huvitatud kui mina ja kasutaksid neid elamumajanduse paremaks haldamiseks. Lõppkokkuvõttes on iga toimiva, õiglase ja tõhusa majanduse aluseks ostjate ja müüjate vahel palju vahetusi. Kui tootjad näevad nõudlust, tahavad nad loomulikult rohkem toota. Selle aeglustamine kahjustab ainult eluaset otsivaid inimesi, eriti neid, kellel on vähem raha. Tööd on veel rohkem, kuid palju parem oleks eksida rohkemate eluruumide kui rohkemate reeglite ja viivituste poole.