Arvamus: Need 2 numbrit võtavad kokku, miks eluasemeturg ei taastu pikka aega normaalseks

Näitasin oma naisele seda kirja ja tegin nalja, et peaksime küsima praegusest väärtusest 20% lisatasu. See on suur ümmargune number, kuid sisuliselt kasutu.

Miks?

Me peame kuskil elama!

Isegi kui suudaksime tagada palju kõrgema müügihinna, ei aitaks see meid tegelikult nii palju.

Meil on juba 3% hüpoteeklaenu määr lukus. Meil ​​on kodus korralik osa omakapitali. Ja nagu meie meeleheitel kinnisvaramaakler oma kirjas vihjas, oleks praegu peaaegu võimatu leida teist maja, mida osta.

Tõusvad koduhinnad, madalad hüpoteeklaenuintressid, mis on praeguste majaomanike poolt lukustatud, ja madal pakkumine muudavad oma maja müümise ja kohe teise otsimise ebameeldivaks.

Mike Simonsen Altos Researchil on diagramm, mis näitab, kui hull on eluasemete pakkumise olukord praegu:

See on praegu kogu riigis müügis 271,913 XNUMX kodu!

Oleme eluasemeturul, kus meil on rekordiliselt suur nõudlus ja rekordiliselt madal pakkumine. Kui soovite teada, miks on hinnad 20% kõrgemad kui aasta tagasi, on see kõige lihtsam selgitus.

Kuid siin toimub rohkem.

Simonsen osales hiljuti saates Odd Lots koos Tracy Alloway ja Joe Weisenthaliga, kus ta selgitas, kui paljud majaomanikud kahekordistavad oma kinnisvarainvesteeringuid:

See on nagu kahekordistamine. Majaomanik läheb ostma järgmist kodu, kolima üles või alla. Ja kuna hüpoteeklaenud on nii odavad, on tõesti hea aeg jätta esimene laenuühik. Ja nii ma lähen igal aastal järgmist ostma ja jätan oma esimese alles. Ja see on üks suur nähtus. Ja ühtäkki olen ma kinnisvarainvestor. Ja samal ajal on institutsiooniline raha olnud odav. On palju uudiseid selle kohta, et suured erakapitalifondid ostavad kodusid, kuid tegelikult juhivad suuremat osa sellest üksikisikud. Nii oleme viimase kümnendi jooksul võtnud edasimüügitsüklist välja 8 miljonit kodu ja viinud need basseini investeeringute üürimise osasse. Ja see on 9% kõigist ühepereelamutest.

Ma tean, et kõik tahavad kaevata selle üle, et BlackRock ostab kõik kodud selles riigis, kuid 90% elamispindadest kuuluvad Ameerika Ühendriikide üksikisikutele.

Ja see arv kasvab kodukapitali rohkuse, tarbijabilansi tugevuse ja valitsevate madalate hüpoteeklaenude intressimäärade tõttu.

Madalad hüpoteegi intressimäärad on muutnud igakuised maksed sama taskukohaseks kui kunagi varem:

Kodukapital on tõusvate eluasemehindade tõttu hüppeliselt tõusnud:

Lisaks vaadake nende päevade koduostjate krediidivõimet:

Tänapäeval kodu ostvatel inimestel on suurepärased krediidiskoorid. See ei olnud nii varajase ja keskmise perioodi kõrge riskitasemega turgude buumis, kui enamik ostjaid pärinesid madala krediidiskooriga inimestest.

Kujutage ette, et olete oma kodu omanik olnud viis aastat või kauem. Nüüdseks olete kindlasti vähemalt kaks kuni kolm korda refinantseerinud ja teie laenuintress on tõenäoliselt 3% või vähem. Samuti on teil hea aktsiakapital tänu põhiosamaksete ja tõusvate hindade kombinatsioonile.

Kindlasti ei paista, et eluasemehinnad niipea ei peatu ja üürihinnad on samuti tõusuteel, seega on loogiline, et inimesed otsustavad hoida oma algset kinnisvara isegi pärast uue asja ostmist. Nad saavad lihtsalt küsida piisavalt üüri, et katta hüpoteegi, kindlustuse ja maksud, kuid siiski välja tulla, tasudes aeglaselt odava hüpoteegi ja nähes, et nende maja väärtus tõuseb.

Kui ma peaksin arvama, kulub aastaid, kuni näeme midagi lähenemas "tavalisele" eluasemeturule. Me lihtsalt ei ehitanud pärast viimast eluasemekrahhi piisavalt maju, et rahuldada aastatuhandete oma leibkonna moodustamise aastatesse jõudvate aastate nõudlust.

Asjad on lõpuks edenemas, kuid meil on aastaid ja aastaid kestnud alaehitus, mida tuleb tasa teha. Ja see pole nii, nagu tarneahela probleemid, valitsuse määrused ja COVID muudaksid kodude ehitamise kiiremaks.

Vahepeal võivad tõusvad intressimäärad asju pisut aeglustada, kui hüpoteegi intressimäärad tõusevad piisavalt kõrgeks. Tõusvad eluasemehinnad ja kõrgemad laenuintressid muudaksid inimeste jaoks vähemalt nii atraktiivseks oma vanade kodude hoidmise ja välja üürimise.

Tõusvad intressimäärad hoiaksid aga tõenäoliselt ka eluasemepakkumist, sest nii paljud inimesed on lukustanud madalad intressimäärad. Miks müüa, et osta maja kõrgema hinnaga kõrgemate laenukuludega?

Ilmselgelt kolivad inimesed ikkagi uue töö, pere või maastikuvahetuse või mõne muu põhjuse pärast, miks inimesed otsustavad müüa.

Kuid tõenäoliselt läheb kaua aega, kuni näeme eluasemeturul pakkumise ja nõudluse vahel mingit tasakaalu.

Ka Ben Carlsonilt: Kas ma peaksin oma aktsiad müüma, et saaksin maja eest sularahas maksta?

Ben Carlson on investeerimisblogi “A Wealth of Common Sense” autor, kus see esmakordselt avaldati. See trükitakse loal uuesti. Jälgi teda Twitteris @wealthofcs.