Koduhindade kohta ennustab Powell parandust, mida ta näeb?

Võtme tagasivõtmine

• Kodude müük on aastatagusega võrreldes 20% väiksem, mis toob kinnisvaraturule pääseda soovijate optimismi.
• Majandusteadlased ennustavad koduhindade kasvu peatumist 2023. aastal.
• Keskpankade jätkuvad intressitõusud on paljud eksperdid mures selle pärast, mida see kinnisvaraturule tähendab.

Viimase paari aasta jooksul oleme kõik sellest nii palju kuulnud kuum kinnisvaraturg. Ilmusid lood rekordajaga müüdud majadest, ostjad loobusid kodu ülevaatusest, et müük läbi saada, ja pakkusid kogu sularaha noteerimishinnast kõrgemal, ilma kinnisvara nägemata, kuna nii paljud linnad muutusid ootamatult taskukohaseks.

Inimesed, kes tahtsid kinnisvaraturule siseneda, olid mures ja mõtlesid, kas nad saavad kunagi endale kodu lubada.

Föderaalreservi esimees Jerome Powell kommenteeris: „Meil on kogu riigis olnud kuum eluasemeturg... eluasemehinnad tõusid jätkusuutmatul tasemel. Tõenäoliselt peame eluasemeturul läbima korrektsiooni.

Näib, et kinnisvarahindade kasv võib lõpuks reaalsusesse jõuda, vähemalt nii loodetakse. Paljud optimistlikud majaomanikud on kannatlikult oodanud kinnisvarahindade langust, et lõpuks ometi turule pääseda.

Kas see on aeglane surm müüja turule? Püüame praegust kinnisvaraturgu mõtestada.

See pole veel ostjate turg

Alustuseks peame jagama pisut pettumust valmistavat uudist neile, kes soovivad lähiajal kinnisvaraturule siseneda. See pole veel päris ostjaturg. Vaatamata sellele, et kodude müük langes eelmise aastaga võrreldes 20.2%, tõusis olemasolevate kodude keskmine müügihind eelmise aastaga võrreldes 10.8%, vastavalt riiklikule kinnisvaramaaklerite liidule (NAR). Olemasoleva kodu keskmine müügihind on praegu 403,800 413,800 dollarit, kuid see on juuni rekordkõrgust XNUMX XNUMX dollarit madalam.

NARi majandusteadlane märkis, et oleme eluasemelanguses, kuna kodude müük ja ehitamine on vähenenud. Siiski ei ole tegemist hindade langusega, kuna varud on endiselt piisavalt suured.

Potentsiaalsed ostjad lootsid, et parim aeg kinnisvaraturule sisenemiseks on käes. Paljud inimesed on säästnud lootuses lõpuks ometi mõistliku hinnaga kodu soetada, kuid ei paista, et kinnisvarahinnad niipea drastiliselt langevad. Ostjatele on aga häid uudiseid.

Pole enam pakkumissõdasid

Redfini andmetel müüb keskmine kodu esimest korda pärast 2021. aasta märtsi hinnakirjahinda allapoole. See on oluline mõõdik, sest see tähendab, et kodud ei langenud loendihinnast 17 kuu jooksul, seega sisuliselt kõige tõelisem. kinnisvaratehingutel oli tõenäoliselt mingi pakkumissõda. Me kõik kuulsime kaootilisi lugusid pakkumissõdadest ja sellest, kuidas meeleheitel inimesed hakkasid kinnisvaraturule sisenema. Kui olete ostja, ei pea te pingesse sattudes pingesse pakkumissõtta, nagu mõned inimesed vaid paar kuud tagasi.

Redfin teatas ka, et hinnaalandusega müügis olevate kodude arv kasvas juunis eelmise aastaga võrreldes kahekordseks, 14.9%-ni. See tähendab, et müüjad pidid olema realistlikud oma ootustega, kui palju kasumit nad saavad teenida.

Redfini majandusteadlased ennustasid isegi, et tööjõupartei järgne jahtumine kinnisvaraturul võib sel aastal olla intensiivsem, eeldades, et kodud võivad turul püsida kauem kui varem. Kui kodu jääb turule pikemaks ajaks, on 2022. aasta viimastel kuudel võimalik, et kodud hakkavad sagedamini müüma alla noteerimishinna. Kuid ainult aeg näitab, kas müüjad on piisavalt meeleheitel, et turult likvideerida. palju madalam hind.

Mis on märk sellest, et kinnisvarahinnad võivad langeda?

Usutakse, et kasvav pakkumine koos nõudluse vähenemisega võib viia koduhindade languseni. Uute kodude pakkumine USAs ületas juulis üle kümne kuu. See on kõrgeim tase alates 2009. aasta jaanuarist. Iga kord, kui sellest on möödunud üle 10 kuu, on USA olnud majanduslanguses. 10.9. augustil 23 tõusis see arv ametlikult 200-ni. Kuude pakkumine on termin, mida kasutatakse kuude arvu määramiseks, mis kulub müügitempot arvestades praegusel turul olemasolevate kodude müümiseks. Kuu pakkumine oli 1.9. aasta detsembris rekordmadal, 2020 kuud.

Riikliku kinnisvaramaaklerite liidu (NAR) andmetel langes olemasolevate kodude müük juulis eelmise kuuga võrreldes 5.9%. Kui kodude müük langeb jätkuvalt, võivad hinnad langeda, kuna müüjad ei taha ideaalse pakkumise leidmisega oodata.

Redfin teatas ka, et Google'i otsingud märksõnale "kodud müügiks" langesid augusti lõpus eelmise aastaga võrreldes 27%. See suundumus võib viidata sellele, et inimesed mõtlevad kaks korda kinnisvaraturule sisenemise peale, kuna mured intressimäärade tõstmise pärast ujutavad jätkuvalt uudiseid.

Kõrgemad üürid vs palju suuremad hüpoteegimaksed

Teine probleem kinnisvaraturul on olnud kõrged üürihinnad, millele lisanduvad üürileandjate veelgi kõrgemad hüpoteeklaenumaksed. Varem väitsid paljud kinnisvarainvestorid, et varaklass toodab korralikku tulu. Kasvavate üürihindadega on üürileandjana keeruline kasumit teenida, sest ka eluasemelaenu maksed on tõusnud. Koos hüpoteegi intressimääradega on kasvanud ka kindlustuskulud.

Augusti lõpus teatati, et üürihinnad tõusid juulis rekordkõrgele juba 17. kuud järjest. Realtor.com-i teabe kohaselt oli riiklik mediaanüür juulis uuel rekordilisel hgh-l 1,879 dollarit kuus, mis on 12% kõrgem kui aasta tagasi. Üürimuutuste määr on aga aeglustumas, kuna 10% aastakasv on väikseim, mida oleme näinud alates 2021. aasta juunist.

Kuna üürihinnad tõusevad, on eluasemelaenu maksed viimase aasta jooksul veelgi kasvanud. Hüpoteegipankurite liit jagas, et igakuine hüpoteeklaenu mediaanmakse oli peaaegu 1.5xx sama suur kui teise kvartali üüri küsitav igakuine mediaan. See oleks 2009. aasta andmetega rekordiline rekord. Kui hüpoteeklaenumaksed jätkavad kasvamist, mõtlevad paljud potentsiaalsed investorid kaks korda, kas investeerida kinnisvarasse.

Miks on hüpoteegimaksed hüppeliselt kasvanud?

Kõrgemate koduhindade ja kõrgemate hüpoteeklaenude intressimäärade kombinatsioon on viinud selleni, et hüpoteegimaksed on muutunud taskukohaseks ja hirmutavaks. Intressimäärad olid sulgemise ajal ajalooliselt madalad, mis viis eluasemebuumini. Kinnisvarabuum viis lõpuks pakkumissõdadeni, mis maksid palju lootustandvaid ostjaid välja.

S&P CoreLogic Case-Shiller USA riiklik koduhindade NSA indeks avaldati 30. augustil ja numbrid näitasid, et koduhinnad olid juuni seisuga viimase aasta jooksul tõusnud 18%. Perspektiivi lisamiseks näib, et USA koduhinnad tõusid pärast pandeemia algust (täpsemalt 40. aasta veebruarist 2020. aasta maini) 2022%. Kõrgete kinnisvarahindade ja kõrgenenud intressimäärade tõttu on hüpoteeklaenumaksed hüppeliselt kasvanud.

Kas koduhinnad hakkavad langema?

Majandusega toimuvat on raske täpselt ennustada, sest keskpank jätkab intressimäärade tõstmist majandustegevuse pidurdamiseks. Siiski väärib märkimist, et Goldman Sachs on hoiatanud oma kliente, et 2023. aastal oodatakse koduhindade täielikku seiskumist. Nad läksid nii kaugele, et ennustasid, et koduhindade kasv jääb 0. aastal keskmiselt 2023% juurde. Kuigi potentsiaalsed ostjad võivad näha See on positiivne uudis, kuna hinnad ei jätka taevasse tõusmist, kinnisvarahinnad on pandeemia algusest saadik ikka veel märkimisväärselt tõusnud.

See tähendab, et koduhindade kasvu peatumise ja kinnisvarahindade languse vahel on tohutu erinevus. See, et kasv peatub, ei tähenda, et hinnad langevad. Mõned eksperdid arvavad, et kodunõudlus jääb tugeva tööturu ja ebapiisava pakkumise tõttu tugevaks. Suure nõudluse tõttu kodude järele on raske ette kujutada, et kinnisvarahinnad langevad niipea tohutult.

Kuidas peaksite investeerima?

Võib olla raske otsustada, kas peaksite investeerima oma raha hetkel segasele kinnisvaraturule. Kinnisvarasse investeerimine muutub riskantsemaks, kui arvestada kõrgeid intressimäärasid ja paisutatud kinnisvarahindu. Ühest küljest ei taha te olla astronoomiliselt suure kiirusega lukustatud. Teisest küljest pole te kindel, kas peaksite kauem ootama, kuni hinnad langevad pandeemiaeelsele tasemele või on see praegu isegi võimalik.

Alternatiiviks on kinnisvarasse investeerimine läbi eluasemeturuga korreleeruvate ettevõtete aktsiate ostmise. Q.ai pakkumised Investeerimiskomplektid sisseehitatud REIT-ide ja muude kinnisvarapositsioonidega.

Loosung

Selles artiklis loetletud põhjustel pole see enam müüjate turg, kuid me ei ole veel päris ostjate turg. Järgmised peotäis kuud on üleminek. Erinevates suundades on mitmesuguseid andmeid, kuid on raske kindlalt väita, millal kinnisvarahinnad langevad. Näib, et koduhindade kasv aeglustub, kuid žürii ei tea endiselt, millal hinnad langevad ja kui kaugele need lähevad. Föderaalreservi esimehel Powellil võib õigus olla, võib olla aeg eluaseme osas korrigeerida.