Ei, San Francisco ei kõrvaldanud üheperekonda

Ma arvan, et ameeriklased on muutunud tuimaks väidete suhtes, et Interneti-postitus on "võltsuudis" või "desinformatsioon". Sõnadest on saanud lihtsalt üks viis öelda: "Ma ei taha uskuda, et see on tõsi, olenemata sellest, kas see on tõsi või mitte." Siiski ei pea olema filosoof, et näidata, et mõned asjad on tõesed või valed. San Francisco pole "äsja ühepere tsoneerimise lõpetanud". pealkiri ajakirjas Planetizen väited. Äsja San Franciscos juhtunu on keerulisem ja heidab valgust mitte ainult meediale, vaid ka sellele, kuidas sealne järelevalvenõukogu ei suuda eluaseme odavamaks muutmiseks midagi ette võtta, sest nad muretsevad, et keegi teenib kasumit. Sama kehtib ka California seadusandja jõupingutuste kohta eluaseme suurendamiseks.

Esiteks on Planetizeni lugu kokkuvõte San Francisco Chronicle'i tasulise postituse kohta. Kokkuvõte hõlmab õigusaktide vastuvõtmist 28. juunil^th mis muudab San Franciscos ühepere tsoone. Hoolimata eksitavast pealkirjast teeb postitus Kroonika loo ja probleemi kokkuvõtteks päris head tööd.

Siin on Planetizeni postituse avalõik:

""San Francisco kavatseb vabaneda ühepere tsoneerimisest ja lubada selle asemel neljakorterid igas naabruskonnas ja kuue korteriga majad kõikidel nurgakruntidel – muudatust on elamuarenduse eestkõnelejad kaua otsinud," teatab JD Morris Sanile avaldatud tasulises artiklis. Francisco kroonika."

Siiani on kõik hästi, eks? Kuid seal on konks. Morris märgib, et seadusandluse suhtes ollakse skeptilised, sest tundub, et eelmisel aastal vastu võetud osariigi seadusandlus SB 9, mille eesmärk oli võimaldada ühe üheperekonna krundi jagamist kaheks osaks. See detail puudub loost ja ma asun SB 9 juurde hiljem. Teised arengu pooldajad tõid välja, et krundile 4 maja ja nurgapealsele kuue maja ehitamiseks on liiga palju takistusi. Millised tõkked täpsemalt? Planetizeni kokkuvõte seda ei ütle, kuid jällegi jõuame selleni hiljem.

Lõpuks tsiteerib Planetizeni postitus San Francisco planeerimisdirektorit Richard Hillist, kes ütles, et määruse mõju on "üsna väike", kuigi see on "üsna suur samm". Seaduse toetaja, juhendaja Rafael Mandelman lisab, et ta on pettunud, et "meede, mis oli juba alguses tagasihoidlik ja järkjärguline, lõppes veelgi enam."

Kas San Francisco lõpetas ühepere tsoneerimise või mitte?

Mul kulus natuke aega, et uurida San Francisco järelevalvenõukogu saiti ja osariigi seadusandliku kogu veebisaiti, et teada saada, mis tegelikult juhtus. Aga siin see on. Eelmisel aastal võtsid juhendaja Mandelman ja California senati enamuse juht Toni Atkins vastu õigusaktid ühepere tsoneerimiseks. Mandelmani oma mõjutaks muidugi ainult San Franciscot, võimaldades üheperepiirkondades suuremat tihedust. Atkini SB 9 pidi tegema põhimõtteliselt sama asja, kuid linnades üle kogu osariigi, sealhulgas San Franciscos.

Atkini seadusandlus on vastu võetud (täisteksti saate lugeda siin), millega luuakse toetus ühepere kruntide jaoks, mis jagatakse täiendavate eluruumide loomiseks. SB 9 tulemuse võtab sel viisil kokku California YIMBY nende veebisaidil,

• See võimaldab majaomanikel enamikus osariigi piirkondades jagada oma vara kaheks osaks, suurendades seeläbi oma naabruskonnas koduomandi võimalusi; ja
• See võimaldab ehitada mõlemale krundile kaks maja, mille tulemusel legaliseeritakse nelimajad piirkondades, kus varem oli lubatud vaid üks kodu.
• SB 9 sisaldab olulisi kaitsevahendeid olemasolevate üürnike ümberpaigutamise vastu.

Kas see ei peaks kaasa tooma uute elamuehituse buumi tsoonides, mis varem ei olnud uute elamute ehitamiseks piiratud? Ei, ei hakka. Et mõista, miks, peate lugema teise poolt pakutavat peenkirjas kirja selgitaja seadusandjalt.

"Hiljutised muudatused nõuavad kohalikult agentuurilt kehtestada omaniku kasutuse nõue tingimusena, et majaomanik saab ministrite osa jagamise. See eelnõu keelab ka väikeste allüksuste arendamise ja keelab ministripartii jagamise külgnevatel maatükkidel sama isik, et vältida investorite spekulatsioone. Tegelikult võimaldab see California kogukondades rohkem naabruses asuvaid eluasemeid piirab institutsionaalsete investorite turujõudu. SB 9 takistab kasusaajatel üürnike väljatõstmist või ümberasustamist, jättes välja kinnistud, kus üürnik on elanud viimase kolme aasta jooksul (rõhutus minu).

Seaduse selge eesmärk on piirata "kasusaajaid", et võimaldada olemasolevatel ühepereomanikel "pakkuda taskukohaseid üürivõimalusi teistele töötavatele peredele", luues samal ajal endale rikkust. Kuidas saavad need omanikud seda teha ilma "kasumit" teenimata? See on mõistatus. Seadus vaikib rahastamisest, mis on enamiku hüpoteeklaenu maksvate ühepereelamutega inimeste jaoks võimatu. Kujutage ette noort perekonda, kes on oma esimesest hüpoteeklaenust 5 aastat möödas, kui ta püüab rahastada oma krundi alljaotamist, järgmistele maatükkidele uusi eluasemeid ehitada ning seejärel hallata 3 üürikorteri üürimist ja hooldamist. Kujutage ette, et iga perekond suudab seda teha.

Olgem ausad, SB 9 on lihtsalt viis, kuidas vasakpoolsed seadusandjad saavad öelda, et nad on "ühepere tsoneerimise lõpetanud", patsutavad endale õlale ja seejärel istuge ja vaadake, kuidas midagi ei juhtu. Ilma investeeringuteta ei teki ühtegi uut eluaset. Nagu ma olen varem märkinud, ei tule Keebleri päkapikud puude vahelt välja ega hakka krundile lisamaju ehitama. See maksab raha, palju raha. Ja iga uue elamuüksuse arendamine on disainilt keeruline ja raske ja see oleks tõsi isegi siis, kui linnad on sunnitud andma jaotusi "ministeeriumi" funktsioonina, see on automaatselt.

Kas San Francisco õigusaktid (täistekst siin) parandab SB 9, muudab selle halvemaks või ei avalda mingit mõju? Õigusaktide arutelul kuuldakse etteheidet, et seaduseelnõu ei tee piisavalt ja teeb liiga vähe (võite vaadata täismahus arutelu siin). Juhendaja Aaron Peskin arvas, et arve tegi liiga vähe, kuni üürikontroll lisati.

"Olgem selles reaalsed," ütles ta vastaste kohta. "Nad on selle vastu, sest nad vihkavad üürikontrolli." Peskin ütles, et ta toetab seda, sest "kogukonnad on üürikontrolli tõttu elujõuliseks jäänud. Ma jätan oma asja."

Kuid Peskini kommentaare järgnesid juhendaja Matt Dorsey kommentaarid, kes ütlesid, et ta hääletaks seadusandlusele vastu, kuna see "viib meid vales suunas" ja et see tekitaks "vähe, kui üldse uut eluasemetootmist, kui lisanõudeid". ” Ta väljendas ka muret, et nüüd, kus üheperekonda enam tehniliselt ei kajastata, ei hõlma San Francisco enam SB 9, kuigi, nagu ma märkisin, ei loo see seadus ka eluasemeid.

Tagasi pealkirja ja küsimuse juurde: "Kas San Francisco on lõpetanud ühepere tsoneerimise?" Kõige tehnilisemas mõttes on jah. Kuid nagu juhendaja Dorsey märkis, tähendavad kõik muudatuse nõuded praktiliselt, nagu ka SB 9, midagi. Mul kulus tunde, et see välja selgitada ja teile siin selgitada. Kui olete siiani lugenud, õnnitleme teid. Olen kindel, et paljud inimesed postitasid just Facebooki Planetizeni postituse rõõmsa näo emotikoniga ning teised kindlasti uuesti postitavad ja uuesti postitasid, nagu nad tegid SB 9 puhul ja sarnaseid meetmeid kogu riigis.

Kahjuks ütlevad inimesed mulle: "Kas sa kuulsid, mida nad just San Franciscos tegid?" entusiasmiga. "Kas see pole see, mida sa ei taha?" Ei, ei ole. Jälgida, kuidas vasakpoolsed seadusandjad ja linnajuhid endale õlale patsutavad, väites, et nad on midagi olulist ära teinud, on kurnav. Kuid veelgi hullem, see veenab inimesi, et pakkumise puudumise probleemi lahendamiseks on tegelikult midagi ette võetud. Kui hinnatõusu probleem püsib, ütlevad üürikontrolli, rohkem raha kalliks mittetulundusühingute või valitsusasutuste eluasemete ehitamiseks toetajad: „turg ei tööta; SB 9 ja Mandelmani seadused ei aidanud vaeseid inimesi.

Nende vähem kui poolte meetmete puhul on ärritav see, et nende ebaõnnestumise põhjus on just see, et need ei ole turule orienteeritud lahendused, vaid püüdlused programmeerida tulemust, mida on võimatu saavutada ilma investeeringuta, mis võib toota, jah , kasum. Demokraadid ja sotsialistid tahavad, et kinnisvaraomanikud rahastaksid mingil moel tiheduse järkjärgulist suurenemist, ilma et tekiks väärtust, mida saaks kulude katteks koguda. See on lihtsalt võimatu. Arendajate ja professionaalide tõrjumisega on need jõupingutused algusest peale hukule määratud.

See, mis seda käitumismustrit hoiab, on "võltsuudised", et midagi on juhtunud. Pealkirjad pälvivad tähelepanu ja juhtunu väljaselgitamise piinav töö jäetakse inimestel ise üles leida ja kui aruandlus on tegelikult tehtud, ei vaevu keegi seda lugema ega mõista selle tagajärgi. Lahendus sellele probleemile on ilmne: kõigi tasandite seadusandjad peavad lõpetama selliste õigusaktide vastuvõtmise, mis ei tee midagi, ja meedia peab lõpetama teatamise, et nad teevad seda.