Kui müüja nõustub ostjale kinnisvara müüma, sõlmivad pooled lepingu, milles määratakse kindlaks kinnisvara, märgitakse ostuhind ja katab veel mõned olulised punktid (lisaks lugematu arv väiksemaid punkte). Seejärel lõpetavad pooled tehingu ja selle osana allkirjastab müüja kinnisvara ostjale üleandmise akti.
Mis siis, kui aktis ei ole kirjeldatud õiget kinnisvara, kuid ostja ei saa sellest aru ja sulgeb sellegipoolest? Traditsiooniliste kinnisvaraõiguse põhimõtete kohaselt "sulab" leping lepingusse, mis tähendab, et leping kaob ja järele jääb vaid akt. Kui aktiga edastati vale kinnisvara, on sellest kahju ostjale – ja loomulikult ka igale juristile, kes ostjale akti kinnitas.
See põhimõte võib kõlada üsna jõhkralt. See on aga olnud osa Ameerika kinnisvaraseadusest sajandeid. Hiljutine New Yorgi osariigi apellatsiooniotsus kinnitas, et New York järgib seda põhimõtet endiselt. Sel juhul nõuti lepinguga, et müüja peab üle andma maatüki, millele ostja kavatses maja ehitada. Krundit kirjeldati tüüpilises "meetrite ja piiride juriidilises kirjelduses" – tõhusalt, partii näitava uuringu diagrammi piiride narratiivne lugemine.
Müüja edastas sulgemisel veidi teistsuguse kinnisvara, kuigi erinevus ei hüpanud välja, sest aktile lisatud mõõte ja piiride kirjeldus oli üsna sarnane lepingus kirjeldatuga. Akti kirjeldusest oli aga välja jäetud teine krunt, mis oli ostjale hädavajalik, et saaks majale septikusüsteemi paigaldada.
Müüja keeldus akti parandamast ja püüdis ostjal teise osa eest rohkem raha maksta. Ostja kaebas lõpuks kohtusse. Kohus märkis, et akt kehastab poolte vahelist lõplikku kokkulepet ning leping ei oma tähtsust. Kohus lepingut uuesti läbi ei vaata.
Loomulikult on sellest reeglist erandeid. Näiteks kui vara kirjeldus aktis on kuidagi ebaselge, võib kohus minna tagasi ja vaadata lepingut. Kui leping ise näeb ette, et teatud lepingust tulenevad kohustused jäävad kehtima ka pärast lõpetamist, jõustab kohus selle sätte. Enamikus kaasaegsetes ärikinnisvaralepingutes on kirjas, et paljud lepingu sätted jäävad kehtima ka pärast sulgemist. See säilinud vahendite loetelu ei sisalda aga tavaliselt müüja kohustust kokkulepitud kinnisvara edasi anda.
Kumbki eelmises lõigus mainitud erand ei kehtinud hiljutises New Yorgi kohtuvaidluses, mistõttu ostja kaotas kohtuasja.
Ostja või tema advokaat oleks saanud probleemi ennetada, kui oleks akti sulgemisel hoolikamalt üle vaadanud. Samuti oleksid nad võinud üleantava vara tuvastada plaadikaardile viidates, mis oleks andnud palju lihtsama ja vähem vigadega seotud kirjelduse.
Viidatud juhtum on Pickard vs. Campbell, NY Slip Op. 04442 (8. juuli 2022, apellatsiooniosakond, neljas osakond).
Allikas: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/