New Yorgi "zombi" kontoritornid kõiguvad intressimäärade tõustes

Pikaajalise pullituru ajal, mida õhutasid ajalooliselt madalad intressimäärad ja peaaegu vaba raha, juhtis Doug Harmon ja tema meeskond paljude Manhattani trofeebüroohoonete rekordilise müügiga.

Enam mitte. Tänapäeval kulutab Harmon, kinnisvarateenuste ettevõtte Cushman & Wakefieldi kapitaliturgude juht, suure osa ajast "triaaži" tegemisele, nagu ta ise ütleb.

Maailma suurim kontoriturg on viimasel ajal kannatanud suurte kulutustega Hiina investorite lahkumise, Covidi-aegse kaugtöö leviku ja Ukraina sõja majanduslanguse tõttu. Nüüd on kasvav mure, et intressimäärade dramaatiline tõus on paljudele omanikele liiga jõuline ning lähenemas on kauaoodatud arvestus.

"On üksmeel, et kapitulatsioon on tulemas," ütles Harmon, kes võrdles tõusvaid hindu bensiiniga, mis süttib kontoritormi. "Kõikjal, kuhu ma lähen, kõikjal maailmas, ütleb igaüks, kes omab kontorit: "Ma tahaksin oma koormust kergendada."

Tööstusharu on tulvil jutud partnerluste lagunemisest sunnil, büroohoonete muuks otstarbeks ümberehitamisest ja spekulatsioonidest selle üle, millised arendajad ei pruugi teisele poolele jõuda. Samal ajal valmistuvad oportunistid, võib-olla järgmise aasta esimeses kvartalis.

"Me näeme hädas," ütles Compassi veteranmaakler Adelaide Polsinelli. "Me juba näeme seda."

Alates jaanuarist on SL Greeni ja Vornado, kahe avalikult kaubeldava REITi aktsiad, mis kuuluvad New Yorgi suurimate kontoriomanike hulka, langenud poole võrra.

Sel nädalal tulid värsked pingemärgid. Erakapitaliettevõte Blackstone teatas investoritele, et piirab tagasivõtmist 125 miljardi dollari suuruses kommertskinnisvarafondis.

Samuti selgus, et Facebooki emaettevõte Meta vabastab kulude vähendamiseks Hudson Yardsi uues arenduses umbes 250,000 XNUMX ruutjalga pinda. See ja teised tehnoloogiaettevõtted olid olnud Manhattani pandeemiaajastu kontorituru viimaste laienemisallikate hulgas.

Ruth Colp-Haberi sõnul, kes Wharton Propertiesi juhina nõustab ettevõtteid liisinguküsimustes, on väike kontorite kollektsioon, nagu Hudson Yards – uue ehituse ning parimate mugavuste ja asukohtadega – endiselt suur nõudlus.

Kuid ta hoiatas, et "tõeline oht varitseb B- ja C-klassi hoonete allkorrusel, mis kaotavad ilma asendusteta murettekitava kiirusega üürnikke". Kokkuvõttes hindas Colp-Haber, et ligikaudu 40 protsenti linna büroohoonetest "on praegu suure otsuse ees" oma tuleviku osas.

Prognoosijad on ennustanud kontorisektorile hukatusse alates Covidi pandeemia algusest, mis on kiirendanud kaugtöötamise suundumust ja seega vähendanud nõudlust ruumi järele. Kontoriturvafirma Kastle Systemsi andmetel jääb New Yorgi kontorite tööpäevade keskmine täituvus alla 50 protsendi. Columbia ja New Yorgi ülikooli professorite eriti kohutav ja sageli viidatud analüüs hindas, et USA büroohoonete koguväärtus võib 500. aastaks väheneda ligikaudu 2029 miljardi dollari võrra ehk enam kui veerandi võrra.

Sektor on seni selliseid ennustusi trotsinud. Üürilepingud kestavad tavaliselt seitse kuni kümme aastat ja seega on üürnikud endiselt üüri maksnud, isegi kui kontorisse tulid vähesed nende töötajad. Pandeemia sügaval ajal olid laenuandjad valmis ka leebust üles näitama või, nagu mõned ütlevad, "pikendust ja teesklemist".

Intressimäärade järsk tõus võib aga lõpuks ometi teemat sundida. Finantseerimine on omanikele ja arendajatele järsku kallimaks läinud — kui seda üldse on. "Kui teil on võlgnevuste tähtaeg, siis äkki kahekordistuvad teie intressimäärad ja pank sunnib teid varasse raha panema," ütles üks arendaja.

Madalama kvaliteediga hooned võivad olla kõige haavatavamad. Üürilepingute lõppedes tõmbuvad paljud üürnikud kokku või nõuavad üüri alandamist. Isegi kui nende tulud vähenevad, peavad omanikud maksma makse ja tegevuskulusid.

JLL-i investeeringute müügi juht Bob Knakal näeb Manhattanil kasvavat zombide büroohoonete hordi, mis on endiselt elus, kuid millel pole selget tulevikku. Tüüpiline zombi võidi ostetud põlvkondi tagasi ja ta edastas igakuiseid tšekke üha laienevale abisaajate nimekirjale.

“Praegu ei ole hoone liisingu seisukohalt konkurentsivõimeline, sest vajab uut fuajeed, uusi lifte ja aknaid ja vannituba. Ja kui te läheksite nende 37 inimese juurde ja ütleksite: "Tead mida? Peate kirjutama tšeki 750,000 XNUMX dollarile, et saaksime hoone korda teha.' Need inimesed saaksid südamerabanduse," ütles Knakal.

Kui võlg on üle kanda, nõuavad laenuandjad omanikelt rohkem omakapitali, et korvata hoone väärtuse langust. "Seal on arve, mis tuleb," ütles Knakal, "ja ma arvan, et paljudel neist on refinantseerimine keeruline."

See näib õhutavat tagatoa arutelusid laenuvõtjate, pankade, eralaenuandjate ja teiste vahel.

Hüpoteegiga tagatud väärtpabereid jälgiva Treppi analüütik Manus Clancy võrdles olukorda viis aastat tagasi tavaliste kaubanduskeskuste olukorraga, kuna nende väljavaated halvenesid. Paljud langesid lõpuks sundraha. See, kas büroolaenu refinantseerida õnnestub, oleneb tema hinnangul hoone uudsusest, täitumusest ja üürilepingute pikkusest. "Iseenesest ei ole palju ängi, muret on palju," ütles ta.

Mõned vananenud büroohooned võidakse muuta elamuteks, mis teoreetiliselt aitaks leevendada New Yorgi kroonilist eluasemepuudust. Kuid seda on lihtsam öelda kui teha, ütlevad paljud eksperdid. See nõuaks tsoneeringu muutmist. Isegi siis ei pruugi paljud büroohooned sobida elamute ümberehitamiseks – kas siis seetõttu, et nende põrandaplaadid on liiga suured, nende liftid on valesti paigutatud, aknad ei avane või nende naabruskond pole ahvatlev. Selliste projektide tasumiseks peaksid omanikud müüma suurte allahindlustega.

Seda pole juhtunud – vähemalt mitte avalikult. "Keegi ei taha olla esimene, kes sellesse oma varba kastma hakkab, sest keegi ei taha asjatult uut madalat taset seada," ütles David Stern, kommertskinnisvara kindlustusandjate hoolsusuuringuid teostava konsultatsioonifirma Townhouse Partners asutaja. "Seda kõik ootavad: see uskumatu ümberhindlus." Kõnekeeles ironiseeris arendaja, et mõned omanikud, kes on aastaid harjunud kinnisvara omama, pole veel Jeesust näinud – aga nad näeksid.

Vahepeal on mõned hiljutised tehingud vihjanud turu nihkele. Juulis müüsid RXR ja Blackstone 1330 Sixth Avenue 325 miljoni dollari eest, mis on vähem kui 400. aastal makstud 2010 miljonit dollarit. 2014. aastal maksis Kanada investeerimisfirma Oxford Properties 575 miljonit dollarit, et võita pakkumissõda 450 Park Avenue eest. - lugu torn. Järgmine omanik müüs selle aprillis 33 miljoni dollari eest.

"Mis see täna väärt on?" küsis üks maakler. "Vähem kui 440 miljonit dollarit."