Hüpoteeklaenu intressimäärad on sõltumatud ja võivad kiiresti muutuda

Hüpoteeklaenude intressimäära kiire 4% tõus 7%ni on tekitanud muret eluasemeturu pärast. Elamukinnisvaraturg tekitab aga oma tsüklid, isegi aktsia- ja võlakirjaturgudega vastuolus. See sõltumatus tuleneb keskendumisest uute ja olemasolevate kodude pakkumisele ja nõudlusele.

Siis on kinnisvara laenuandjad. Need on võtmetähtsusega, kuna enamik oste on pikaajaliste võlgade tõttu tugevalt võimendatud. Eluaseme (tagatise) tervis ja hinnatugevus ning laenuvõtjate krediidikvaliteet (koos praeguste tööhõive teguritega) on olulised tegurid laenuandjate valmisolekus hüpoteeklaene anda.

Hüpoteegi intressimäär on koht, kus Wall Street tuleb mängu. Kuna laenuandjad müüvad enamiku hüpoteeklaene maha, määravad pakutava intressimäära praegused intressimäärad ja investorite nõudlus.

Vaadates tagasi, et mõista tänast hüpoteegi intressimäära

Kuna kinnisvaratsüklid võivad olla pikad ja erinevate omadustega, on ajaloo vaatamine hea viis vastata küsimusele: „Kuhu liiguvad järgmiseks hüpoteegi intressimäärad?” Niisiis, allpool on igakuine graafik alates 1950. aastast.

Miks nii kaugel tagasi? Sest 1950. aastate alguses oli hea majandus koos stabiilse madala inflatsiooni ja võlakirjade tootlusega. Elamu- ja äriarendusel läks sel sõjajärgsel perioodil hästi. Eluasemelaenud algas kümnendil umbes 4%. Siis tuli inflatsiooni tõus.

Esimene koht, mida vaadata, on see 1959. aasta ring, kus intressimäär tõusis esmakordselt kuni 6% -ni, mis on võrreldav tänapäeva hüpoteeklaenu intressimääraga. Tase oli oluline, sest investorid olid ajalooliselt pidanud 6% tootlust pikaajalise võlakirja jaoks turvaliseks. 1959. aasta koduostjad pidasid seda määra aga äärmuslikuks. Seetõttu ei suutnud 6% määr püsida, jäädes järgmiseks kuueks aastaks 5-1/2% piirkonda.

Siis saabus 6%-line läbimurre ilma kärata, tõustes seejärel stabiilselt neli aastat kuni punase tsoonini – ennekuulmatu 9% kuni 10% tasemeni. Kas see tähendab, et ka tänased intressimäärad võivad sellele tasemele jõuda? Ilmselt mitte. See märkimisväärne 4% tõus algas 5-1/2%. Tänane 4% tõus algas 2-1/2% pealt 3% peale. Iga tõus oli eriti tähelepanuväärne, eriti tänane oma kiiruse tõttu. Kuna sellised käigud tekitavad investorite huvi (suurem rahapakkumine) ja koduostjate muret (väiksem rahanõudlus), jookseb tõus tingimata lakke.

Ajaloo kõrge inflatsioon

Pärast 7% madalal tasemel püsimist tõusis kurss uuesti – seekord jõudis 10%ni viis aastat pärast esimest 9% kuni 10% tasemeni jõudmist. Taas langes see aga tagasi, kuid ainult 9% tasemele.

Lõpuks, neli aastat hiljem, 1979. aastal, kui stagflatsioon ja hüperinflatsioon muutusid tõsiseks murekohaks, ületas intressimäär kiiresti 10%, mis tõusis kiiresti 18%-ni.

Selle ajaloo kasutamine tänapäeva hüpoteeklaenumäära keskkonna jaoks

Esiteks ei anna tänane 7% tase mingeid vihjeid, kui võrrelda seda võrreldava 20-aastase tasemega, mil intressimäärad langesid.

Oluline on see, et tõus kuni 7% on võrreldav eespool käsitletuga. Erinevus on suurem kiirus. Oluline on see, et ei suurus ega kiirus ei ennusta edasist tõusu. Selle asemel, nagu varem juhtus, lõppevad uimased tõusud järsult ja pöörduvad tagasi. Miks? Sest kuigi laenuvõtjad võivad käsi väänata, on laenuandjate ja investorite isu ägenenud. Lisaks võtavad kõik müügiprotsessis osalejad kasutusele strateegiad, mis aitavad lahendada ostjate muresid (nt sissemaksete vähendamine, reguleeritavad hüpoteegi intressimäärad ja madalamad esiotsa intressimäärad). Lõpuks on laenuandjate vahel võimas konkurentsijõud.

Sellel turul on ka muutus potentsiaalsete koduostjate ja üürnike suhtumises. Need varasemad mitteostjad võivad meelt muuta. Kui jah, siis nad tervitavad vähem pöörast turgu, kus majad seisavad mõnda aega ja hinnad langevad oma kiirelt tõusvalt kõrgetelt tasemetelt tagasi. Kõrgemad hüpoteegi intressid? Nagu varasematelgi perioodidel, keskenduvad koduostjad kodu ostmisele, seega on nad valmis töötama olemasolevate tingimustega – mitte jääma mittekoduomanikeks, et saada soodsama hinnaga hüpoteek, riskides samal ajal eluasemehindade taastõusuga. .

Kaks suurepärast artiklit The Wall Street Journal kirjeldage, kuidas tingimused on muutunud: Esiteks, kuidas on turg muutunud koduostjate jaoks täiustatud. Teiseks, kuidas on üürnike buum hakkab lagunema.

Lõpptulemus – kinnisvaraturg erineb investeerimisturgudest

Ärge võtke seda 7% hüpoteegi intressimäära fikseeritud tuluga võlakirjade müügiks. Kõrgem määr ei ole hüppelaud kõrgemate intressimäärade poole. See on üleskutse kõigile osalejatele midagi ette võtma.

Selline on elamukinnisvaraturg. Laotatud nõudlus majade järele on endiselt olemas. Lihtsalt peab leiduma viis, kuidas soovitud kodud koduostjate kätte saada. See on kõigi selle valdkonnaga seotud inimeste asi, nii et olge kindel, et eluasemeturul juhtub häid asju.

Üks väga oluline erinevus investorite ja koduostjate vahel: investorid lähevad närvidele, kui hinnad langevad; Koduostjad on põnevil. Seega on hea uudis, et koduhinnad on nüüd langemas.