Rohkem segaseid signaale elamumajanduse kohta

Kasvasin üles 80ndatel, perioodil, mil inflatsioon ja majanduslangus olid ühised keeled. 70ndate lõpus möllas inflatsioon ja seetõttu tõstis Föderaalreserv intressimäärasid ning järgnes majanduslangus. Minu mälestus 1982. aastast sisaldab lõputuid teateid vallandamisest ja majanduslikest raskustest ning demokraatide suurtest vahevõitudest. Siis läks asi ümber. Tänapäeval pole lugu nii lihtne ja sündmuste arenedes pole see kunagi nii lihtne. Ringer tal on suurepärane podcast nimega Plain English ja ma leidsin nende episoodi Elamumajanduse majanduslangus on tulekul informatiivne ja huvitav. Eelmisel kuul spekuleerisin eluasememajandusega toimuva kohta, kuid taskuhääling pani mind uuesti mõtlema, mis võib juhtuda eluasemega 2023. aastal.

Saatejuht Derek Thompson alustab veidratest signaalidest, mis tulevad andmeallikatest, mis kajastavad erinevaid majandussuundumusi, eriti eluase. Mõned meetmed näitavad, et eluasemehinnad ja üürid langevad selle aasta alguses, samas kui valitsuse teatatud nn üldinflatsioonimäär näitab inflatsiooni tõusu, mis on suuresti tingitud eluasemekulude suurenemisest. Lai kategooria nimega "varjupaik" moodustab kolmandiku THI arvutusest ja kui see näitaja kuumeneb, siis üldine inflatsioon tõuseb. Samal ajal on majanduses laiemalt sisemajanduse kogutoodang (SKT) languses ja see on olnud kaks kvartalit järjest, kuid tööhõive arv püsib tugevana.

Thompson võõrustab Mark Zandit Moody's Analyticsist, et mõista, mis toimub, eriti eluaseme osas. Esiteks on hea vestlus metoodika üle. Üüri jälgimise platvormid, nagu Zillow, peavad oma üüriandmete uuringutega kiiremad, samas kui tööstatistika büroo jääb unikaalset valimimeetodit kasutava uuringuvahendi abil maha. Zandi märgib, et BLS-i numbrid jäävad teistest üürimõõtmistest maha, seega hakkasid üürihinnad üldiselt tõenäoliselt aasta alguses langema ja jätkavad langemist või tasandumist. Need muudatused ilmuvad BLS-i tulemustes alles hiljem, võib-olla leevendades inflatsiooni aasta lõpus.

Zandi võtab vastu Thompsoni küsimuse, kas "see on jälle 2007. aastal", kus eluase on järsu krahhi äärel. Mulle tundus Zandi vastus mõistlik. Ilmselt mitte. Me ei ole krahhi äärel, vaid pigem parandus; eluasemetootmise mahajäämuse tõttu viimasel kümnendil ei ole pakkumine pärast 2008. aasta elamukrahhi ikka veel järele jõudnud. Seega, kuigi eluasemete hinnad tõusid järsult, loob pakkumise puudumine lae. Ta kordab minu seisukohta inimeste kohta, kes võisid odava rahaga osta maja sellistest kohtadest nagu Boise ja Austin, mis asuvad turu tipus, kuid nüüd näevad nende ostu turuväärtust langemas.

Ta kordab ka minu muret, et kui tuleb tõeline ja kestev majanduslangus, võivad need leibkonnad, kes kõik eluaseme ostmisega kaasa tegid, silmitsi suurte väljakutsetega. Kui 2023. aasta alguses saabub Föderaalreservi põhjustatud majanduslangus, et inflatsiooni korrigeerida, ja töötunde lühendatakse või töökohti kaob, võib hüpoteeklaenu tasumine olla keerulisem, mis toob kaasa varade sulgemise. See kõik sõltub sellest, kui sügav ja kestev majanduslangus võib olla, ning Zandi arvab, et me ei ole praegu majanduslanguses ning suure töökohtade arvu tõttu ei pruugi see 2023. aastal sügavaks ja püsivaks kujuneda.

Thompsoni küsimusele ehitustööstuse ja selle kohta, kas töökohad seal haihtuvad, panustab Zandi mitmepereelamute ehitusele, et hoida see sektor vähemalt tasane, kuna tundub, et sellel eluasemetüübil läheb hästi isegi siis, kui ühepereehitus on maha jäänud. Ma olen Zandi mitmeperekonna nägemuse suhtes ilma mõjuva põhjuseta skeptiline, välja arvatud minu arvates, mis saab töökohtade kasvu ning sissetulekute ja kasvuga edasi.

Ja see on koht, kus ma hüppan oma mõtetega vahele, kui liigume 2022. aasta lõpu poole. Ma ei ole muidugi majandusteadlane, kuid ma vaataksin oma varajased mõtted üle ja arvan, et 2023. aastal jõuame majanduslanguse perioodi, mille puhul paljud 2021. aasta eluasemeostud tunduvad suure veana. Samuti arvan, et mitmepereelamute ehitamisel, eriti ridaelamute ehitamisel, mis on müügiks mõeldud tooted, on vakantsus kõrge. Paljud ridaelamud ja korterelamud seisavad turul mitu kuud, enne kui need turult eemaldatakse või suurte allahindlustega maha müüakse. Intressimäärad on kõrged ja ma arvan, et inimesed – investorid ja ostjad – jäävad 2023. aasta esimese kvartali jooksul mängust kõrvale.

2023. aasta psühholoogia saab olema võtmetähtsusega, kuna see on alati majandus. Kas inimesed tunnevad end õnnelikud, et läbisime suhteliselt covidivaba 2022. aasta, ja kas see toob kaasa ülekülluse, mis hoiab tootmise kõrgel tasemel? Kas see ei too kaasa suuremat inflatsiooni ja seega suuremat survet keskpanga poolt intressimääradele? Kuidas need asjad koos toimivad? Kuidas see kõik mõjutab eluasemepoliitikat, mida ma tean selle majanduse kohta palju rohkem?

See viimane küsimus sõltub millestki, mida Thompson ja Zandi arutavad, meie igakuiste eluasemekulude meetmete olemusest. Erinevalt bensiinist ei tõuse eluasemehinnad igapäevaselt, iganädalaselt ega isegi igakuiselt märgatavalt. Üldiselt võib öelda, et kui uudised kajastavad suuri üürihindade hüppeid, jääb enamiku inimeste üür samaks. Ja hüpoteegid ei liigu üldse. Kui turg jääb muutlikuks ja esineb "parandusi" või "kokkuvarisemisi" või "naelu" (valige oma omadussõna või määrsõna), peavad inimesed võrdlema oma kogemusi majanduse signaalidega.

Olen sageli arvanud, et meil oleks parem, kui üüri ja hüpoteeke makstaks iganädalaselt või isegi iga päev või peetakse kinni igast palgatšekist. See võib leevendada hindade kõikumist, muutes need vähem tajutavaks. Kui inimesed peaksid iga kuu või iga kvartal oma maksude kohta tšeki kirjutama nagu väikeettevõtete omanikud, võib suhtumine maksudesse olla erinev. Ma ei tea, kas inimesed oleksid vähem paanikas ja seega vähem valmis üürikontrolli kutsuma, kui nad ei peaks iga kuu kirjutama tohutut üüri- või hüpoteegitšekki. Praegu ei tundu elamumajanduse üldine majanduslik volatiilsus abstraktne; see paneb inimesed muretsema ja ihkama selliseid asju nagu üürikontroll.

Volatiilsus elamumajanduses jätkub ka 2023. aastani ning olenevalt valimiste tulemusest avaldatakse poliitikakujundajatele jätkuvalt survet tõusude ja mõõnade turult väljumiseks. Kas see surve tõukab meid edasi rohkemate ja rohkem valitsuse sekkumist or parem poliitika See sõltub sellest, kas poliitikakujundajad suudavad oma pead hoida ja kas nad leiavad paremaid alternatiive, nagu vähem reguleerimist ja tõhusamaid toetusi.