Megamõisad langevad kinnisvaraoksjonitel tohutult alla

Kui kõrge hinnaga müüdavad megamõisad turul virelevad – laialivalguvad, toretsevad ega suuda ostjat meelitada –, valivad mõned omanikud kahepoolse võimaluse: kinnisvaraoksjoni.

Oksjoniplokk suudab pärast aastatepikkust tühikäiku kiiresti teisaldada ninaverejooksu väärt hinnasiltidega trofeeobjekte. Kuid sellega kaasneb karm reaalsus.

Oksjon võib toimida metafoorse kinnisvaragiljotiinina, mis lõikab paisutatud müügihinnad pooleks või veelgi hullemaks, selgub CNBC hiljutiste müügitulemuste ülevaatest.

Viimase 14 kuu jooksul tulid müüki kolm kõrgeima hinnaga kodu, mis eales enampakkumisel müüdi. Ja kuigi iga tehinguga kaasnes pilkupüüdev lõplik pakkumine, langetati kolme häärberi algsed küsitlushinnad keskmiselt 70%, jättes lauale kokku 600 miljonit dollarit.

See on kahetsusväärne saatus, mis võib kimbutada nahaarstist saanud arendajat ja tema kodu eelseisvat kohtumist oksjonipidajaga.

Los Angelese kuulsuste nahaarst dr Alex Khadavi lootis kiirele müügile ja suurele palgapäevale, kui ta lõpuks lõpetas 21,000 XNUMX ruutjalga häärber, mille arendamiseks kulus seitse aastat ja kümneid miljoneid dollareid.

Kuid veidi enam kui aasta pärast seda, kui ta selle müüki pani – hinnasildil, millel on 7 87,777,777 XNUMX dollari väärtuses õnnelike XNUMX-de jada –, purustavad arsti unistused raha väljamaksmisest võlgade, tasumata töövõtja arvete, pankrotikohtumenetluse ja probleemide tõttu. seadusega. 

Nüüd hakkab tal õnne, raha ja aega otsa saama. 

Khadavi, kes taotles 11. peatüki alusel pankrotikaitset umbes kaks nädalat pärast kodu turule laskmist, pole siiski oma huumorimeelt kaotanud.

"Kodu on miljardäride vahel ja ma olen kvartali kõige vaesem mees," ütles ta CNBC-le naerdes.

Khadavi tunnistas, et sai üle pea selle luksusliku elukoha väljaarendamisesse, mis sisaldab seitset magamistuba, 11 vanni ja tipptasemel funktsioone, nagu klaasümbrisega tööstuslik lift, hiiglaslik autogalerii, marmorist välja kõrguv vargsi DJ-kabiin. põrand, mida toidab maa-alune hüdraulika, ja kõrgtehnoloogiline audiovisuaalne süsteem NFT kollektsiooni projitseerimiseks nii kodus kui ka väljaspool.

"Sellest sai omamoodi kirg ja kinnisidee ning see maksis rohkem raha, kui ma arvasin," ütles Khadavi.

Avalikud rekordid näitavad Khadavi maksis 16. aastal 2013 miljonit dollarit Sarbonne Road 777 krundi eest, mis sisaldas olemasolevat kodu, mille ta hiljem lammutas.. Seejärel tuli rida seitsmekohalisi rahastamistehinguid, sealhulgas 2020. aastal 27 miljoni dollari suurune suur laen. 

Need üheksa aastat tõid kinnisvara ümber ka tormilisi rahalisi probleeme, sealhulgas maksehäirete teatised, valitsuse pandiõigus, ähvardav usaldusisiku müügioht ja kaks mehaaniku kinnipidamisõigust, mille esitasid töövõtjad, kes väitsid, et neile pole kunagi nende teenuste eest makstud.

Lisaks kõigele arreteeriti eelmisel aastal Khadavi pärast seda, kui ta väidetavalt jäi oma kortermaja fuajees asuvasse valvekaamerasse, kasutades homofoobseid solvanguid ja ähvardades tappa oma naabreid, kes on abielus geipaar. Khadavi ei tunnistanud end süüdi ja ütles CNBC-le, et tal ei ole pooleliolevat juhtumit kommenteeritud.

Kõigist juriidilistest probleemidest hoolimata suutis Khadavi maja valmis saada, kuid ütles, et ta ei kujutanud ette, et peaks kulusid kandma rohkem kui aasta, oodates ostjat, kes kunagi ei realiseeru. Kuna valikuvõimalusi on vähe, on ta alistunud tõsiasjale, et peagi selgub oksjonil tema kodu väärtus. 

"Ma ei suuda kulusid kanda. Ma pidin tegema seda, mida ma pidin tegema," ütles ta.

Lootes kiirele müügile, otsustasid Khadavi koos maja kaasbörsil noteeritud agentide Aaron Kirmaniga Compassist ja Mauricio Umanskyga agentuurist maja enampakkumisele panna.

"Tal oli väga tihe ajakava. Ja ta oli valmis loobuma teatud kontrollitasemest ja laskma turul hinna väga kitsal ja kõrgel hetkel kindlaks määrata, ”rääkis Kirman CNBC-le.  

Müügiga tegeleb juhtiv luksusmajade oksjonipidaja Concierge Auctions ja see sisaldab 50 miljoni dollari suurust reservi, mis tähendab, et Khadavi ei tee sellest väiksemaid pakkumisi. Pakkumine algab 27. aprillil ja oksjon kestab viis päeva, mis on enamiku ettevõtte kodumüügi standardkestus.

"See on väga lühike ajavahemik, mis võib olla hea või halb," ütles Kirman, kes tegi hiljuti koostööd Concierge Auctionsiga 944 Airole Way, megamõisa oksjonil, mis müüdi rekordilise 141 miljoni dollari eest.

Khadavi loodab, et suur müük tõotab tema eelseisvale oksjonile head. Kuigi ta usub, et ainuüksi vaade 777 Sarbonne'ilt on väärt tema 87.78 miljonit dollarit küsitavat hinda, tunnistas ta, et oleks rahul miljoneid vähemaga.

"Minu maagiline number on 77 miljonit dollarit," ütles Khadavi CNBC-le. (Tema lemmiknumber on 7.)

"Ma tahaksin, et see oleks nii, see oleks hämmastav."

Concierge Auctionsi asutaja ja tegevjuht Laura Brady ütles CNBC-le, et enamik ettevõtte kliente valib oksjoni pärast seda, kui nad on ebaõnnestunud omal jõul müüa. Ta ütles, et kodud, mis seisavad turul pikka aega kõrge müügihinnaga, ei saa aga tõenäoliselt seda hinda oksjonil.

"Neil, kes on olnud turul enne oksjonit, eriti kui nad on börsil noteeritud aasta või kauem, on raske ületada oma varasemaid oksjonihindu, kuna nad on juba nende hindadega kokku puutunud," ütles Brady. ütles.

Kui Khadavi kodu müüakse 50 miljoni dollari või rohkema hinnaga, saab kaasaegne häärber koha kunagi oksjonil müüdud kõige kallimate kodude hulgas.

Siin on loend kõigist oksjonil saavutatud neljast kõige kallimast müügist, oksjoniplokil kannatada saanud tohutud hinnakärped ja iga megatehingu mõnede võtmetegijate lähem ülevaade.

See 60,000 2015 ruutjalga, Versaille'st inspireeritud häärber, mis asub Hillsboros Floridas, jõudis esmakordselt turule 159. aastal XNUMX miljoni dollari suuruse rekordilise hinnasildiga. Sel ajal oli see Broward Country kõigi aegade kõrgeim noteerimishind, mis piirnes põhjas Palm Beachi ja lõunas Miami-Dade'iga. 

Ülakorruse kodu, nimega Le Palais Royal, oli kaetud 22k kuldlehtedega nii seest kui väljast ning seal on mitu juga ja 150,000 XNUMX-gallonine kuurordisuurune bassein ookeaniäärses tagaaias. 

Omanik oli tol ajal Robert Pereira II, kes oli Pereira isa asutatud Massachusettsis asuva ehitusettevõtte Middlesex Corporation tegevjuht. Aastatel 2015–2018 oli kodu turul ja väljaspool seda ning selle nimi muudeti Le Palais Royalist Playa Vista Isle'iks.

2018. aastal tõi Concierge Auctions häärberi oksjoniplokki. Avalikest andmetest selgub, et kõrgeima pakkumise tegi LLC, millel on teatatud sidemed Teavana kaasasutaja Andrew Mackiga. 

Maja ja kõrval asuv hoonestamata krunt müüdi 42.5 miljoni dollari eest. Sel ajal oli hind oksjonil saavutatud kõrgeim – ometi jäi Pereira algsest küsitud hinnast 116.5 miljonit dollarit, mis kinnitas umbes 73% hinnalanguse.

Los Angelese Beverly Parki naabruses asuv Villa Firenze ehitamine kestis väidetavalt seitse aastat ning selles on 20 magamistuba ja 24 vannituba, vahendab Hilton & Hyland.

Omanik oli Ungari päritolu miljardär Steven Udvar-Hazy, kes teenis oma varanduse lennukiliisingu valdkonnas ja on praegu Air Lease Corp. tegevjuht.

2021. aasta alguseks oli ta juba aastaid üritanud kodu müüa. 

Mõis jõudis esmakordselt turule 2017. aastal 165 miljoni dollari eest, mis teeb sellest ühe kõige kallima müügis oleva kodu Ameerikas. Kuid see seisis turul neli aastat ilma ostjateta ning seda ei noteeriti ja see kanti mitu korda uuesti börsile, enne kui hind langes 160. aastal veidi, 2020 miljonile dollarile.

5 miljoni dollari suurune allahindlus ei veennud ühtegi ostjat hüppama ja juba varakult 2021. aastal läks elukoht aadressil 67 Beverly Park Court oksjonile ilma reservideta. Concierge Auctions korraldas ka seda oksjonit. 

Avalikest andmetest nähtub, et tehing suleti 2021. aasta aprillis Oksjoniplatvormide veebisaidi andmetel 51 miljoni dollari eest, sealhulgas 12% ostjatasu ja 1.5% vahendustasu, mille jagavad noteeritud maaklerid. 

Kodu ostis Roy L. Eddelman Trust. Eddelman on Spectrum Labsi asutaja ja endine esimees, mille 359. aastal ostis ravimifirma Repligen 2017 miljoni dollari eest. 

Eddelmani võitnud pakkumine Villa Firenze jaoks oli 114 miljoni dollari suurune langus võrreldes miljardärist müüja algse küsitud hinnaga – sooduspakkumine 69% soodsamalt.

Beverly Hillsis asuv Hearst Estate on üks korruselisemaid maju, mis hiljuti oksjonile läks. 

Kaheksa magamistoaga ja 15 vannitoaga kinnistu kuulus kunagi Randolph Hearstile ja selle tegid veelgi kuulsamaks sellised filmid nagu "Ristiisa" ja "Ihukaitsja", mis kujutasid omanäolist lõhevärvi häärberit.  

Veel 2016. aastal oli kodu börsil 195 miljonit dollarit. Aastate jooksul tuli see turule ja sealt välja ning selle hind langes 48 miljoni dollarini.

2019. aastal teatati kodu omanud LLC-le enam kui 26 miljoni dollari suuruse võla maksejõuetuse kohta. Ja 2021. aastal nägi pärandvara omanik, rahastaja ja kohtuvaidlusja Leonard Ross, kuidas tema kodu läks kohtumaja oksjonile.

Noteerimist esindasid neli noteerimismaaklerit kolmest maaklerfirmast, sealhulgas John Gould Rodeo Realty'st ja Gary Gold koos Hilton & Hylandiga. Mõlemad agendid viibisid kohtusaalis, et olla tunnistajaks miljardäride pakkumissõjale, mis järgnes.

Gouldi sõnul astus kohtusaali viis miljardäri ja kohtunik alustas pakkumist 48 miljoni dollariga.

"See oli põnev," ütles ta. Kohtunik vaatas ruumis ringi, esitades pakkumisi 100,000 48 dollari kaupa: "48-üks, 48-kaks, 54-kolm... Umbes 55-XNUMX miljoni dollari juures hakkasid esimesed ütlema: "Ei, minu jaoks liiga rikas.""

Hilton & Hyland's Goldi sõnul hakkab põnevuse tekitamisega tunduma, et kunagine kättesaamatu hinnasilt võib tegelikult olla käeulatuses.

"Kõik need inimesed panevad oma raha ostu sooritamiseks valmis, istuvad seal koos teiste inimestega, kes tahavad sama asja teha," ütles Gold.

"Erinevus on seda tüüpi müügi puhul selles, et ettenägematuid sündmusi ei ole, nuga läheb alla ja te ostate selle maja," ütles ta.

Suurim pakkumine pluss 12% oksjonitasu viis lõpliku müügihinna 63.1 miljonile dollarile ja andis maja üle Berggruen Holdingsile, miljardär Nicolas Berggrueni heategevusfondi investeerimisvahendile. 

Kõik noteerimisagendid jagasid tehingu pealt vähendatud vahendustasu, mille on heaks kiitnud kohtunik.

Oktoobris 2021, kui tehing lõppes, ületas Hearst Estate nii Playa Vista Isle'i kui ka Villa Firenze, saades oksjonil müüdud kodu kõige kallimaks, kuid hind oli siiski umbes 131.9 miljonit dollarit madalam kui 2016. aasta küsitud hind, 68. % lõigatud.

Ei Gould ega Gold ei olnud koduga seotud selle esmakordsel turule toomisel, kuid mõlemad mehed ütlesid, et erinevus küsitava hinna ja tegeliku müügihinna vahel, olgu oksjonil või traditsioonilisel müügil, ütleb sageli rohkem müüja ebarealistlike ootuste kohta. kui turutingimuste osas.

"Minu arvates võib igaüks küsida kinnisvara kohta kõike, mida ta soovib," ütles Gold. "Kui nad algselt küsisid 195 [miljonit] dollarit... See oli vaid mõne müüja unistus." 

Rodeo Realty's Gould ütles, et näeb palju "ego-hinnakujundust", kus omanik palub maakleril kodu hiiglasliku hinnasildiga loetleda, tuginedes rohkem majaomaniku uhkusele kui turupõhisele hindamisele.

Tegelikkuses ei pruugi kodud tema sõnul olla selle lähedal midagi väärt. 

Kurikuulus megamõis nimega The One asub kõrgel Bel Airi tipus ja on üle 100,000 21 ruutjalga 42 magamistoa, 30 vanni, 60-auto garaaži, XNUMX-jalase sisebasseini ja tohutu ööklubiga.

Algselt avaldas behemoti arendaja Nile Niami 500 miljoni dollari suuruse hinnasildiga. 

Aadressil 944 Airole Way asuva elukoha ehitamiseks kulus kümme aastat ja selle käigus kogus arendaja kohtuavalduste kohaselt 120 miljoni dollari piirimail võlgu.

Mega-mõis ei saanud isegi valmis, enne kui see pankrotikohtumenetluse alla jõudis ja suundus oksjoniplokki ilma kasutustunnistuseta ja uue 295 miljoni dollari suuruse küsimishinnaga.

Oksjonil, mida korraldas samuti Concierge Auctions, ei olnud reservi, mis toetaks pakkumiste jaoks madalat künnist. Kuid sel juhul nõuaks võitnud pakkumine pankrotikohtu kohtuniku lõplikku heakskiitu, mis on ebatavaline stsenaarium. Tegevjuhi Brady sõnul hõlmab vaid 5% Concierge Auctioni müügist hädas olevaid varasid.

One mega-mõis tõi kõrgeima pakkumise 126 miljonit dollarit, mille tarnis kiirmoe jaemüüja Fashion Nova tegevjuht Richard Saghian. Saghian maksis oksjonipidaja tavapärast ostjapreemiat 12% ehk umbes 15 miljonit dollarit, mis viis kogu müügihinnaks 141 miljonit dollarit – kaugeltki kõige rohkem makstud ühepereelamu eest oksjonil.

Nädalapäevad pärast seda, kui pankrotikohtu kohtunik müügi heaks kiitis, näis Saghian tehinguga enam kui rahul olevat. 

"Eluaegse Angeleno ja innuka kinnisvarakollektsionäärina mõistsin, et see on haruldane võimalus, mis võimaldab mul omada ainulaadset kinnisvara, mis on määratud saama osaks Los Angelese ajaloost," ütles Saghian CNBC-le pressiesindaja vahendusel.

Ta maksis vaid 1,342 dollarit ruutjala kohta naabruskonnas, kus kõrgekvaliteedilised kodud saavad kolm kuni neli korda rohkem. Kuid eksperdid väidavad, et Saghian peab tõenäoliselt kulutama palju miljoneid rohkem, et kodu lõpetada ja saada kasutustunnistus. 

"Tegime kõik, mis oli inimlikult võimalik, et saada suurim arv," ütles Compassi agent Kirman, kes töötas koos Williamsi ja Williamsiga kohtu poolt heaks kiidetud noteerimisagendina.

Kirman oli oksjoni tulemuses avalikult pettunud. 

Maakler, kes jagas tehingu eest kohtuniku poolt heaks kiidetud 1% vahendustasu, ütles CNBC-le, et loodab, et müük ületab 177 miljonit dollarit, mis on oktoobris Malibu palju väiksema häärberi rekordhind.

"Tahtsin rekordit purustada. Tähendab, ma tahtsin lüüa, teate, 200 [miljonit] dollarit või rohkem,” rääkis Kirman. "Olime selles pettunud, kuid turg rääkis."