Juriidilised väljakutsed võivad aidata muuta eluaseme narratiivi

Ameerika hariduse suurim ebaõnnestumine on olnud viis, kuidas me endale õigusi õpetame. Arusaam, et meie õigused – usuvabadus, sõnavabadus jne – on rajatud meie revolutsiooniga Inglismaal türanliku kuninga vastu, on vale. Selle asemel jõudsid meie õigused meieni läbi pika evolutsiooniprotsessi. Laisk pedagoogika ja propaganda on toonud kaasa lahknevuse ja halva poliitika, sealhulgas poliitika, mis mõjutab eluasemeid. Eluasemele õigust ei ole. Kuid eraomandile on kehtestatud õigus. Vaatame seda õigust ja üürikontrolli õiguslikku väljakutset New Yorgis, CHIP, RSA jt. vs. New York City jt. (2d ring), põhineb sellel õigusel ja kuidas see väljakutse aitab eluaseme narratiivi muuta.

Õiguste lugu Ameerikas ei alga Philadelphiast aastal 1776, vaid kohas nimega Runnymede, Inglismaa 1215. aastal. Seal sundisid erinevad parunid ja teised Inglismaa kuningriigi magnaadid kuningas Johni alla kirjutama dokumendile, mida hakati nimetama Magna Carta. Dokumendis oli esimest korda kirjas idee, et täidesaatev valitsusvõim (vabandust anakronismi pärast) oli sunnitud alistuma esimesele parlamendile. Kuigi parunid ja magnaadid ei olnud valitud, nõudsid nad, et enne kui kuningriigi inimestelt võetaks ära nende vabadused, sealhulgas nende vara, pidi toimuma mingisugune protsess.

See oluline sündmus ei lahendanud probleemi. See oli alles 17^th sajandil ja veel üks kodusõda Inglismaal (neid oli mitu), et need probleemid kerkisid uuesti päevakorda, seekord vägivaldselt. Kuningas Charles raputas inimesi maal ja linnades, et maksta Euroopa sõdade eest. Parlamendil, mis on nüüd tugevam institutsioon, piisas. Nad välja 1628 kutsus Õiguse petitsioon. Seal pöörduvad nad Magna Carta poole, paludes kuningal lõpetada oma agressiivsed jõupingutused inimeste vara arestimiseks ja hõivamiseks.

"Inglismaa suur vabaduste harta" kuulutatakse välja ja jõustatakse, et ühtki vabameest ei tohi võtta ega vangistada ega vabastada tema vabadusest, vabadustest või vabadest kommetest, keelata või pagendada või mis tahes viisil. hävitatud, kuid tema eakaaslaste seadusliku otsuse või maa seaduse järgi.

See sõna, lahtivõetud, on näide Anglo-normani sõnad meie õigusterminoloogias. See tähendab vara võõrandamist või tõhusamalt võtmist. Kuluks veel 14 aastat vaidlemist, enne kui parlamendi ja kuninga vahel puhkeb sõda, mille tulemuseks oli tema kukutamine ja hukkamine. See mõjutas Ameerika Ühendriikide asutajaid, kuna nad nägid Magna Cartas lõplikku lahendust ja põhiõiguste kehtestamist kui sotsiaalset lepingut, mille Inglise valitsus rikkus. See rikkumine õigustas Inglismaaga katkestamist.

Põhjus, miks see tänapäeval oluline on, on see, et Õiguse petitsiooni tunnistatakse selle üheks aluseks Viies muudatus meie õiguste eelnõus, muudatus, mis näib ühendavat kriminaal- ja tsiviilõiguse küsimused (oluline viide põhiseadusele on asutaja põhiseadus, suurepärane kokkuvõte põhiseadust toetavatest dokumentidest ja ideedest).

"Ühtki inimest ei tohi panna vastutama raske või muu kurikuulsa kuriteo eest, välja arvatud vandekohtu ettekande või süüdistuse alusel, välja arvatud juhtudel, mis on tekkinud maa- või mereväes või miilitsas, kui nad on õigel ajal teenistuses. sõja või avaliku ohu korral; samuti ei tohi ühelegi isikule sama süüteo eest seada kahel korral ohtu elu või terviseseisundisse; samuti ei tohi teda üheski kriminaalasjas olla sunnitud olema enda vastu tunnistaja ega võtta ilma seadusliku menetluseta elu, vabadust või vara; Samuti ei tohi eraomandit ilma õiglase hüvitiseta avalikuks kasutamiseks võtta.

Kuid meie põhiseaduse autorid ei näinud vahet kriminaalvaidluste vahel, mis võisid inimeselt ilma jätta "elu ja jäsemed", ja tsiviilvaidluste vahel, mis võivad võtta isikult "elu, vabaduse või omandi". Nende jaoks 18^th sajandi kontekstis nõuavad valitsuse meetmed nende võtmiseks "nõuetekohast seaduslikku menetlust" ja eraomandi puhul "õiglast hüvitist". Ameerika põhiseadus pühitseb iidseid Inglise õiguse põhimõtteid, mille eest on sajandeid võidelnud, kui ameeriklaste sünniõigust. Inimese vara võtmisel on sama raskusaste kui temalt elu või jäseme võtmisel.

Ajalugu loeb. Kui olen maininud, et eluasemepoliitikat vaidlustatakse viienda muudatuse alusel, küsitakse minult mõnikord: "Mis on "viienda võtmisel" eluasemega pistmist? Inimesed ei tea muudatusettepaneku viimasest poolest. Ja mõiste "eraomandi õigused" on muutunud domineerivas kultuuris sünonüümiks relvadega karjakasvatajatega, kes võitlevad aakri suuruse tühja maa pärast föderaalvalitsusega. Tõde on see, et arusaam, et inimese eraomand on seotud muude asjadega, mida peame õigusteks, nagu kõne, on kadunud.

Tänapäeval on meil inimesi, kes väidavad, et "eluase on inimõigus". Kuid selle ütlemine ei muuda seda nii. Samas me teame, et eraomand on tõesti põhiseaduslik õigus. Ometi on sellistel juriidilistel väljakutsetel nagu New Yorgis raske saada kohtud kohaldama seda, mis peaks olema ilmselge standardi kohalike omavalitsuste jõupingutustele kontrollida, kuidas inimesed oma eraomandit kasutavad, eriti kui nad üürivad kinnisvara teistele. Asi, mille esitas Kogukonna eluaseme parandamise programm (CHIP) on lihtne. Nende juhtumi kokkuvõttest:

"New York City on XNUMX aastat kuulutanud oma üürielamute turgu püsivaks "hädaolukorras", et õigustada õigusrežiimi, mis sunnib väikest hulka kinnisvaraomanikke subsideerima elamispinda juhuslikult valitud üksikute üürnike jaoks. . Need kinnisvaraomanikud on ilma jäetud kõigist nende omandiga seotud sisulistest õigustest, sealhulgas õigusest jätta teised kinnisvarast välja; vara hõivamiseks, valdamiseks või kasutamiseks; ja vara vabalt käsutada.

Sellised väljakutsed pole mulle kunagi meeldinud, sest need kõlavad südametult, mängides rahvahulga "eluase on inimõigus" sentimentaalsusega; inimeste vajadus eluaseme järele trumpab üle teiste inimeste väljakujunenud õiguse oma varale. See kõlab kaastundlikult ja müüb sageli, kuid tegelikult pole see üldse kaastundlik. Selliseid poliitikaid nagu üürikontroll on juba ammu mõistetud nii, et need muudavad vähem raha omavate inimeste eluasemeprobleemid hullemaks, mitte paremaks (lugege minu pikemat ülevaadet üürikontrolli kohta, Kuidas üürikontroll eluaseme vähem taskukohaseks muudab).

Ma ei hakka löögi haaval andma CHIP, RSA jt. vs. New York City jt. (2d ring.) kuid kuigi ma olen skeptiline nende juhtumite lühi- ja keskmise tähtajaga eeliste suhtes (vt minu postitust Väljatõstmiskeeldude õiguslikud väljakutsed: ja õiglus kõigile?), arvan, et need on olulised. Meie süsteemi seadused on pretsedendiõigused, mis on üles ehitatud seadusandjate poolt vastu võetud, täitevvõimude poolt rakendatud ja meie kohtutes vaidlevatele seadustele. Hoolimata viienda muudatuse lihtsast sõnastusest on kohtud pikka aega kinnisvara reguleerimisel kohalikele omavalitsustele laialdast ja sügavat lugupidamist avaldanud, eriti tsoneerimise ja üürileandja seaduste kaudu.

Juhtumid nagu CHIP üritavad sisuliselt teha uut seadust, see tähendab pretsedenti muuta. Mõelge arutelule lk 12 ärakirjas kohtuasja kõige värskema kohtuniku ja kohtuasja juhtivadvokaadi Andrew Pincuse vahelises apellatsioonis esitatud suuliste argumentide kohta.

"HÄRRA. PINCUS: Füüsilise ülevõtmise nõude kohta, millest me praegu räägime, taotleme deklaratsiooni, et kui kinnisvaraomanik soovib kinnisvara eluruumide üüriturult eemaldada, lammutamiseks, renoveerimiseks, kasutada muudel eesmärkidel, et tema pikendamise pakkumine on põhiseadusega vastuolus ja —

KOHUS: Hr Pincus.

HÄRRA. PINCUS: — (märkamatu) —

KOHUS: Hr Pincus.

KOHUS: Jah. Niisiis —

KOHUS: (Märkamatu) —

KOHUS: — kas see, mida te palute meil teha, et kuulutada see režiim põhiseadusega vastuolus olevaks?

HÄRRA. PINCUS: Jah."

Pincus oli tutvustanud teist juhtumit, Cedar Point Nursery Et al. v. Hassid et al., kohtuasi, milles ülemkohus otsustas, et California osariigi lubadus ametiühingute organiseerijatel hõivata eraomanduses olevaid farme töötajate organiseerimiseks, on omandiõiguste rikkumine. CHIP-i kohtuasja kohtunik oli skeptiline, öeldes Pincusele: "Ma näen, et selles olukorras on suhtumine üsna erinev ja tegelikult Cedar Point ei kontrolli üldse (lk 8)."

Alles pikema aruteluga hakkab kohtunik lõpuks ühendust looma. Seda on aeglane ja valulik protsess vaadata. The Cedar Point juhtum tähistab nihet: „Kohus on otsustanud, et füüsiline omastamine on võtmine, olgu see siis püsiv või ajutine; assigneeringu kestus sõltub ainult makstava hüvitise suurusest. Pincus peab aga ühendama selle juhtumi, mis puudutab talusid ja ametiühinguid, täpid mõttega, et üürnikel on õigus jääda oma korterisse igaveseks, olenemata sellest, kas nad maksavad või mitte ja kas omanik soovib muuta kasutust või üürnikku.

Ma ei muuda oma meelt: parim ja kõige olulisem ressursside kasutus on tänapäeval avaliku arvamuse uurimine, et mõista, miks inimesed mõtlevad, mida nad üürielamute ja eluaseme kohta üldiselt teevad. Miks inimesed arvavad ja usuvad, et üürikorterid on kuidagi teistsugused kui mis tahes muu eraettevõtlus? Kuidas muuta seda seisukohta nii, et see põhineks reaalsusel, et eluase on marginaalne äri nagu iga teinegi ettevõte, mis püüab toota tulu, mis katab või ületab kulusid? Ütlesin selles postituses juriidiliste väljakutsete kohta,

“Kohalik kortermaja – olgu see siis klaasist või terasest hiiglaslik või väike telliskivist neljakorruseline – on kohalikke inimesi teenindav ettevõte nagu toidupood või nurgabaar; ja nagu need ettevõtted, on ka üürikorterid riskantsed ja toimivad marginaaliga. Ükski kohtuasi, isegi põneva ja rahuldava otsusega kohtuasi, ei saa teha rasket tööd eluasemeloo muutmiseks.

Ometi on hr Pincuse ja tema kolleegide aeglane ja hoolas töö, mida hr Pincus ja tema kolleegid üle kogu riigi teevad isegi halbade ja isegi halvasti läbimõeldud juriidiliste väljakutsete korral, vajalik ja oluline vee tilk, tilk, tilk, mis kulutab 100 aasta kivi. õiguslikud otsused, mis soosivad meelevaldseid ja kapriisseid poliitilisi samme üürikinnisvara piiramiseks ja kontrollimiseks viisil, mis kahjustab omanikke, elanikke ja laiemalt kogu eluasemeturgu. Aga meil hakkab aeg otsa saama. Olen ennustanud enamiku eralaenutuste lõppu selle kümnendi lõpuks. Juriidiliste argumentide aeglane tilkumine võib muutuda pigem kõrgsurveveejoa sarnaseks, kui investeeriksime õigusraamistiku muutmisega samal ajal ka avalikkuse meelsuse muutmisse.