Tere tulemast Benzinga kinnisvarapodcasti. Täna on meil Ryan Frazier, kes on kinnisvarainvesteeringute platvormi tegevjuht Saabunud kodud.
Kuula see episood of Laisk Majaperemees Benzingal.
Kevin Vandenboss: Mis on siis sisuliselt saabunud?
Ryan Frazier: See on platvorm, mis teeb igaühel üürikinnisvarasse investeerimise lihtsaks. Ja see toimib nii, et üksikisikud saavad osta üksikute kodude aktsiaid alates $ 100 kuni $ 10,000 XNUMX või rohkem, olenemata sellest, kui palju soovite sellesse kinnisvarasse investeerida. Ja siis Saabus, hoolitseb kogu vara haldamise töö eest. Nii et kõik, mis tegelevad kinnisvara haldamise või vara rentimisega. Ja selle mõju on see, et investorid saavad endiselt valida, kuidas nad soovivad oma üksikute üüripindade portfelli ehitada. Nad saavad investeerida peaaegu igasuguse kapitali, mida nad soovivad, ja kinnisvara mitmekesistada.
Ja siis muutub see sealt passiivseks investeeringuks Saabunud juhtkonna eest hoolitsemine.
Kevin Vandenboss: milline on olnud nõudlus investorite järele, kes investeerivad nendesse konkreetsetesse üüripindadesse?
Ryan Frazier: Ma arvan, et see on meile üllatuseks just see, kui märkimisväärne huvi on olnud selle vastu, et ligi 100 XNUMX inimest on registreerunud kinnisvarasse investeerima ja üksikute kodude aktsiaid ostma.
Ja ma arvan, et arvasime, et võib kuluda kauem aega, enne kui inimesed mõistavad üürikinnisvara osa ostmise kontseptsiooni. Kuid ma arvan, et kuna aktsiate ja muude varade murdosa aktsiatesse investeerimine on muutunud natuke tavalisemaks ja populaarsemaks, arvan, et inimestel on lihtsalt koht, kus nad saaksid aru.
Nad ütlevad: "Ok, ma võin omada osa sellest kinnisvarast. Proportsionaalse tulu, üüritulu rahavoo või kinnisvara väärtuse kasvu saan ma oma aktsiate arvu alusel. Ja see annab mulle rohkem kontrolli selle üle, kui palju ma investeerin ja suudan hajutada.
Enda ja Arrivedi kaasasutajate jaoks on olnud peamiseks tõukejõuks meie isiklik kogemus kinnisvarasse investeerida. Kahekümnendate aastate keskpaigast kolmekümnendateni ma tõesti lihtsalt liikusin. Me polnud lihtsalt kunagi samas kohas, piisavalt kaua, kus oli mõtet, investeerige 5, 10+ aastaks, mis on tegelikult see, mida kinnisvaras on vaja, et ületada tehingukulude takistus, et saada mis tahes tüüpi materiaalset tulu. Ja nii ma olin seda juba mõnda aega kahtluse alla seadnud.
Miks peab see olema nii binaarne, et säästate mitu aastat nende sissemaksete jaoks, mis on tänapäeval sageli kuuekohalised, ja siis olete sellele linnale või kinnisvarale igaveseks või tõesti pikaks ajaks pühendunud?
Ja see on Arrivedi idee. Kuidas me vaatame neid tõkkeid, mis ei lase inimestel täna kinnisvara omamisega alustada? Kapital, ajakohustused ja vajalikud teadmised ning kuidas me saame turule sisenemise barjääri langetada? Nii et kui teil on aega ja teadmisi, kuid võib-olla mitte piisavalt kapitali, et mitmekesistada nii paljudes kinnisvaraobjektides, kui soovite, saab Arrived seda teie jaoks hõlbustada.
Teil ei ole aega uutele turgudele investeerimiseks ja seal kohaloleku loomiseks ning soovite olla võimeline mitmekesiseks. Saabunud saab ka selle stsenaariumi järgi astuda. Nii et see on tegelikult nende kolme tüüpi peamiste kivimite võtmine, mis ei lase inimestel aega ja teadmisi investeerida, ning muudavad alustamise väga mugavaks.
Seotud: Jeff Bezose toetatud saabunud kodud käivitab oma seni suurima partii ühepereelamute üüripakkumisi
Kevin Vandenboss: Kuidas saate neid investeeringuid pakkuda akrediteerimata investoritele?
Ryan Frazier: See oli Arrivedi väga oluline osa. Arrivedi missioon on tagada, et need investeeringud oleksid kättesaadavad kõigile, kes soovivad investeerida üüripindadesse. Ainult 7% selle riigi inimestest omab kinnisvarainvesteeringuid väljaspool oma peamist elukohta.
See on tohutu lõhe inimeste arvu osas, kes on suutnud investeerida.
Osa sellest oli tootekogemuse põhjal selle läbi töötamine. Seega kaasati aktsiate ostmise võimalus. Võttes suurema osa investeeringute haldamise tööjõust, et rohkematel inimestel oleks mugav investeerida.
Kuid teine osa oli tagada, et akrediteerimata investorid saaksid investeerida, st inimesed, kelle netoväärtus ei ületa 1 miljonit dollarit või aastasissetulek ei ületa 200 300 või XNUMX XNUMX dollarit. Ja see tähendas peaaegu aasta pikkust koostööd SEC-iga ja selle mudeli kasutuselevõtmist määruse A+ alusel, mis põhimõtteliselt lõi üksikmaja IPO protsessi. Saabunud platvorm on täna platvorm nende üksikute majade IPOde korraldamiseks. Ja me läbisime määruse A+ kohase protsessi, mille käigus SEC vaatas meie pakkumised üle ja kvalifitseeris, et saaksime need kättesaadavaks teha.
Iga kord, kui teete investeeringud kättesaadavaks mitteakrediteeritud investoritele, on avalikustamise riba palju kõrgem. Seega on meil palju avalikustamisi, mis on meie veebisaidil saadaval iga kinnisvara kohta. Sellised asjad nagu riskitegurid ja finantsnäitajad esitame oma kinnisvara kohta ka iga-aastased auditeeritud finantsaruanded, mille vaatab üle ka SEC.
Seega kulutasime tõesti aega selle protsessi läbimiseks, et tagada selle laialdane juurdepääs. Nende pakkumiste sellisel viisil struktureerimine pakub mõningaid likviidsuse võimalusi, kus inimesed saavad soovi korral aja jooksul juurdepääsu oma investeeringute likviidsusele.
Need kaks asja, akrediteerimata investorite toetamine ja mõnede tulevaste likviidsusvõimaluste toetamine, mida me praegu loome, olid tõesti põhjus, miks toodet kavandades ja SEC-iga töötades läksime selle regulatsiooniga A+ teele.
Kevin Vandenboss: Miks peaks keegi tahtma praegu sellele turule pääseda? Kas olete mures, et eluasemeturg võib kokku kukkuda?
Ryan Frazier: Ma arvan, et see on kindlasti olnud huvitav aeg turul umbes viimase 18 kuu jooksul, kui elasime läbi COVID-i pandeemia ja oleme näinud, et see, mida oleme näinud, on eluasemeturule avaldanud palju mõju. on kolinud välja nendest linnakeskustest, kus nad on, väärtustades rohkem ruumi, mille olemasolu nad väärtustavad, kolivad veidi tuumast väljapoole ja nad on kas nõus kodu ostma, kulutama või otsin kvaliteeti.
Üüritavad kodud, mis pakuvad rohkem ruumi, mis erinevad nendest kortermajadest, kus nad samal ajal varem elasid, muutis Föderaalfond intressimäärad kõigi aegade madalaimale tasemele, toitefondi intressimäära nulliks. Kuid me nägime, et hüpoteeklaenude intressimäärad langesid alla 3% ja need kaks asjaolu on muude tegurite hulgas tõesti põhjustanud eluasemeturu hindade tõusu kiirenemise.
Oleme näinud hinnatõusu, mis tõenäoliselt ei ole pikas perspektiivis jätkusuutlik, kui näete, 15–20%+ hinnatõus aastas. See pole lihtsalt see, mida me eluasemeturul või ühepereelamutes oleme vaadanud, see on ajalooliselt keskmine, ajalooliselt pigem 4% hinnatõus aastas.
Ja me arvame täna turul, kuna mõned sedalaadi suundumused ja muutused on hakanud paika loksuma, et tõenäoliselt näeme end tagasi pöördumas rohkem selle ajaloolise keskmise juurde. Oleme näinud, kuidas FED tõstab nüüd intressimäärasid, et püüda kompenseerida seda, mida me inflatsiooni osas näeme. Ja ma arvan, et see muudab laenukulu palju suuremaks kui 12 kuud tagasi. Kuid ma arvan, et reaalsus on see, et me oleme ikka veel palju alla selle, mis olime kümmekond aastat tagasi. Ja nii ma arvan, et turg on endiselt hinnas, mida see eluaseme taskukohasuse jaoks tähendab ja kuidas turg sellele reageerib.
Meie vaatenurgast oleme endiselt väga põnevil, et investeerime ühepereelamutesse. Ma arvan, et selle vara suhtes, kus teil on, on palju taganttuult, institutsionaalsed investorid, kes on nüüd ruumi kolinud, teil on mõned asjad, mis muudavad pakkumise lisamise tõesti keeruliseks, tööjõu kõrge hind, materjalid.
Teil on inimesi, kes on viimase paari aasta jooksul need ajalooliselt madalad intressimäärad lukustanud. Nii et teil on nüüd selline intressimäära lukustus, mis hoiab ära suurema pakkumise turule sisenemise. Inimesed on vähem valmis loobuma oma kodust ja sellega seotud hüpoteegi intressimääradest.
Seega arvame, et eluasemeturg on endiselt väga vastupidav. Meie arvates ei oota me suurt eluasemekrahhi, kuid eeldame, et hinna kiire tõus liigub tagasi tavapärasele baastasemele. Üldiselt, kui mõelda saabunud toodetele, kodude aktsiatesse investeerimisele või terve kodu iseseisvale ostmisele, siis me tõesti mõistame, et see annab juurdepääsu dollarikulude keskmistamisele, mis on võimalus lisada investeerimisdollareid järk-järgult iga kuu või kvartali kaupa. , või aastapõhiselt, mis pole kunagi varem olnud võimalik kinnisvara otseses omandis, kui ostate terveid kodusid. Ja iga kodu on nii suur rahaline otsus. Saate seda tõesti levitada.
Ja ma arvan, et see kaotab turu ajastamise püüdmise tähtsuse, sest ma arvan, et see on alati väga raske ja võimaldab teil aja jooksul dollarikulusid kokku hoida ning mitmekesistada erinevates linnades ja aegadel ning erinevat tüüpi kinnisvara, mis kokkuvõttes aitab mõningaid riske vähendada.
Kevin Vandenboss: Koos koduhindade tõusuga oleme ilmselgelt näinud mõnes piirkonnas kõrgemat üüritõusu. Kuhu sa näed, et see läheb?
Ryan Frazier: Arvan, et leiate, et üür kipub inflatsiooni järgima, eeldades, et inflatsioon on seotud suurema majandustegevusega. Ma arvan, et osa inflatsioonist, mida me näeme, on rohkem seotud mõne tarneahela probleemiga, mis on minu arvates osa sellest, mis muudab praeguse majanduskeskkonna keeruliseks. Kuid üldiselt arvame, et üürid järgnevad sellele.
Teine asi, mida meeles pidada, on see, et kui intressimäärad jätkavad tõusmist või püsivad isegi praegusel tasemel, muudab see igakuise hüpoteeklaenu makse või kinnisvara omandi suhtelist taskukohasust, kus te elate. versus rent. Ja sageli toimivad need asjad mingis tasakaalupunktis. Nii et ma nägin eelmisel nädalal artiklit, et intressimäärade tõus suurendab peamise elukoha omamise kulusid. Ja kuna see teeb seda, otsustab rohkem inimesi üürida, sest nad teevad selle taskukohasuse kompromissi. "Kas ma tahan selle kodu eest, kus ma tahan elada, maksta lisatasu 700 dollarit kuus või pigem rentida veel aastaks või kaheks ja säästa raha?"
Ja nii ma arvan, et seda tüüpi asjad määravad ka selle, kuhu üüriturud liiguvad. Kuid tundub, et üüriturg on veidi tõusnud.
Kevin Vandenboss: Kas näete mõnda konkreetset turgu, mis on praegu eriti atraktiivsed?
Ma arvan, et kui me vaatame turge, siis me vaatame, kus on kasv lihtsal tasemel, kus me vaatame rahvastikuandmeid\ kas me näeme sellesse linna kolivate inimeste arvu kasvu? Kas need on ihaldusväärsed elukohad, kus neil on selle toetamiseks suurepärane ja piisav infrastruktuur? Ja me vaatame mõnda tänast 100 parimat linna, oleme 19 hulgas. Ja me jätkame uute linnade kiiret lisamist. Arvan, et aasta lõpuks oleme ilmselt 40-aastased. Ja siis lihtsalt välja kutsudes mõned neist, et me tahaksime võib-olla mõnda neist, mille peale inimesed loomulikult ei mõtleks, sest ma arvan, et on mõned linnad, kus me asume, oletame, et Nashville on just näinud. rahvastiku kasv ja suur kultuurihuvi selle turu vastu.
Kuid siis on ka teisi turge, mis on veidi sellised tõusuteel olevad linnad, kus rahvastiku kasv on kiire, kuid võib-olla on nad rohkem 100 parima linna kui 25 parima linna lähedal. Vaatame Arkansase loodeosa Fayetteville'i, Bentonville'i , kus on just nii tugev majanduskasv, mida juhib Walmarti peakorter.
Ja siis kõik Walmarti äripartnerid, kellel on seal kontorid. Ja nad teevad piirkonda palju investeeringuid. Selle tulemusena oleme näinud suurt nõudlust üüritavate kinnisvaraobjektide järele. Ja nii ma arvan, et see on huvitav turg. Mõned teised, mida me vaatleme, on näiteks Indianapolis, millel on olnud tugev ja fundamentaalne majandus ja ma arvan, et Chicagost on teatud rändemustrid, mis seda veidi soodustavad, kuid see on olnud turg, mida oleme tähelepanelikult jälginud ja hakanud investeerima. . Ja siis Chattanooga Tennessee's, kus sellest on saanud kena kaugtöö, tervel selle piirkonna keskusel on riigi kiireim internet, mis on lõbus fakt, mis on suurepärane nendele kaugtöötajatele, kes sellesse piirkonda kolivad. Kuid ma arvan, et näete mõnda neist. Pisut väiksemad, kuid kiiresti arenevad linnad, millel on suur kasvupotentsiaal ja mida oleme põnevil alustades mõne vara lisamisega ja investoritele kättesaadavaks tegemisega.
Kevin Vandenboss: Mis läheb sellesse, millistesse kodudesse investeerite?
Ryan Frazier: Inimesed, kes veebisaidile tulevad, märkavad, et nad on sageli uuemad kodud ning kvaliteetsed kinnisvarad ja üürid. Meie arvates pakuvad need kogu perioodi jooksul tugevamaid rahavoo võimalusi, kuna neil on väiksem hooldusvajadus. Enamik meie kinnistuid on uuemad kui 2010. Ei mingit edasilükatud hooldust ega muud sellist. Ja kui ostame vanema kodu, teeme tavaliselt mis tahes suuremat varustust parandada või renoveerida, enne kui teeme need platvormil kättesaadavaks.
Ja jällegi, see on tõesti püüd pakkuda neid tugevaid ja jätkusuutlikke rahavoogusid. Üüripindade suur eelis on pidev juurdepääs rahavoogudele, meie puhul on tegemist dividendidega. Seega maksame need dividendid välja kord kvartalis. Oma kinnisvara eest maksame aastapõhiselt keskmiselt tõenäoliselt 3–7%. Ja see sõltub lihtsalt turust ja võib-olla sellest, kui palju finantsvõimendust kinnisvaral on.
Inimesed tahavad tõesti suurepärast elukohta, olenemata sellest, kas nad üürivad või mitte. Ja mis tahes põhjusel arvan, et see on olnud pigem trend hooldust edasi lükata. Seega arvan, et see teeb meist ainulaadse vara, kui jagame oma kinnisvara potentsiaalsete üürnikega neil turgudel.
Aja jooksul saab Arrived toetada mis tahes tüüpi varasid. Usume sellesse ühepereteenuste segmenti väga ja keskendume linnade lisamisele, et inimesed saaksid mitmekesistada, kuid tulevikus lisame uusi varatüüpe.
Kevin Vandenboss: Mis saab Arrived Homesi järgmiseks?
Ryan Frazier: Meil on tonn varuks. Ma arvan, et üks asi, mida me investoritele kättesaadavaks tegemise üle kõige rohkem huvitab, on juurdepääs lühiajalistele laenutustele, nagu Airbnbs.
Nii paljud inimesed on saanud kogeda, Airbnb ja VRBO ning lühiajalise rentimise kogemust. Kuid väga vähesed, isegi vähem kui pikaajalised üürid omandiõiguse poolel, on saanud osaleda nende majanduste omandipoolel võõrustajana ja pääseda juurde majandusele, mis võib tuleneda nende lühiajaliste üüripindade hulgast.
Arvame, et suudame selle lühiajalise üürimajanduse lahendada jooksvate ajaliste kohustuste osas, mis on isegi suuremad kui investorite pikaajalised üürid, et neil oleks juurdepääs. Nii et see on see, mida me tuleme siia lähiajal, tõenäoliselt selle suve lõpus.
Kevin Vandenboss: milline on investoritele parim viis tagada, et neil on juurdepääs nendele uutele kinnisvaraobjektidele, kui need on platvormil saadaval?
Ryan Frazier: Parim viis on registreeruda ja luua konto Saabunud kodud ja saate seda teha meie veebisaidi kaudu.
Ja kui olete seda teinud, teavitatakse teid uutest kinnisvaraobjektidest, mis on tulemas uute varadega, ja saate otsustada, millal on õige aeg või millised on õiged kinnisvaraobjektid, millesse investeerida.
Kinnisvara on jätkanud seda, mida ta teeb, mis üldiselt ajalooliselt on pakkunud stabiilset rahavoogu, stabiilset kinnisvara väärtust, aja jooksul kasvu ja kena inflatsiooniriski maandamiseks. Ja kui saate vara sisestada pikaajalise, mitmeaastase vaatega, siis need asjad jäävad püsima.
Isegi kui me näeme kinnisvara väärtuse langust, on teil endiselt suur rahavoog, mis aitab üldist kasumit suurendada. Ja nii ma arvan, et just nende asjade ja kinnisvara omaduste tõttu on paljud inimesed viimase paari kuu jooksul olnud huvitatud oma kinnisvaraportfelli täiendamisest.
Ja me oleme tõesti püüdnud tagada, et teeme inimestele investeerimiseks piisavalt varasid. Nagu mainisin, on ligi 100 20 inimest tulnud ja registreerunud ning hakanud kontosid looma ja kinnisvarasse investeerima. Ja me oleme viimase kahe kuu jooksul tõenäoliselt rahastanud üle 50,000 miljoni dollari väärtuses üüripindu. Ja me teeme igal nädalal kättesaadavaks mitu uut kinnisvara, et olla investoritega kursis. Vahepeal oleme väga valivad selle osas, mida me täna asuvates linnades ostame, garanteerime umbes 0.1 XNUMX kinnisvara kuus ja teeme pakkumisi vähem kui XNUMX% kohta. Ja siis need, mille me võidame, on omadused, mille me inimestele kättesaadavaks teeme.
Vaadake rohkem Benzinga lehelt
Ärge jääge oma aktsiate kohta reaalajas teavitustest ilma – liituge Benzinga Pro tasuta! Proovige tööriista, mis aitab teil nutikamalt, kiiremini ja paremini investeerida.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga ei anna investeerimisnõustamist. Kõik õigused kaitstud.
Allikas: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html