Cincinnatil pole veel liiga hilja eluasemetiheduse meetmeid vastu võtta

Väga tagasihoidlik ja kasulik ettepanek lubada Cincinnatis rohkem mitmepereelamuid märtsis hääletati maha linnavolikogu poolt. Ettepanek, mille pakkus nõukogu liige Liz Keating, oleks mõnes linnaosas eemaldatud tiheduspiirangud tsoneerimisreeglitega, mis võimaldavad rohkem eluasemeid ja inimesi. Ettepanek poleks puudutanud üheperepiirkondi – see oli midagi, mis jäi oponentide jõuga kaduma, kes näis ettepaneku tapvat. Kui see oleks möödunud, oleks see ettepanek aidanud kaasa uutele inimestele, kes kolivad Cincinnatisse, suurendades eluasemete pakkumist. Vaatamata lüüasaamisele on linnas alanud arutelu selle üle, kuidas eluasemehindadega kõige paremini tegeleda, kas rohkem või vähem elamispinda.

Cincinnati lahing on mulle liigagi tuttav, tuues meelde võitlus tiheduse pärast mis sai alguse siis, kui eluasemeturg hakkas pärast 2008. aasta krahhi taastuma. Sajandi teisel kümnendil tormasid vihased üheperenaabrid erinevate punaste heeringastega tiheduse vastu: uus eluase oli liiga suur, liiga väike, kole. , liiga pikk ning varjatud valguse ja õhuga. Samuti vähendaks uuselamute rajamine linna puuvõrasid. Ja muidugi, see, mida nad alati tehingute katkestajana pakkusid, ei muudaks eluaset taskukohasemaks. Uus eluase on nende sõnul liiga kallis.

Külalistoimetus ajakirjas Cincinnati Enquirer teeb sama mõtte.

„Praegu puuduvad andmed, mis toetaksid eeldust, et suurema tihedusega tsoneerimine toob kaasa madalamad eluasemekulud. Tegelikult näitavad tiheduse ja taskukohasuse mõõdikute uuringud, nagu Mediaan Multiple (kasutavad ÜRO, Maailmapank ja Harvardi elamumajanduskeskus) vastupidist. Suurema tihedusega eluase on keskmiselt kallim!

No see pole tõsi. On üks hiljutine uuring (Tiheduse kontroll, koduhinna tõus ja üürikasv Ameerika Ühendriikides), mis kinnitab, et "mitmepereelamute sektoris leiame, et tiheduse kontrolli ja üürikasvu vaheline seos on positiivne: üürid tõusevad kiiremini piirkondades, kus tihedus on rangelt kontrollitud, mis on kooskõlas pakkumise piirangutega."

Üks punkt, mis häirib seda argumenti rohkema eluaseme kohta (mis on tihedus) mitte Selle tulemuseks on madalamad üldised hinnad, et uus eluase – nagu uus kampsun või uus auto – on alati kallim kui olemasolev toode. Seega, kui vaadata ainult tiheduse kasvu täiendavate uute elamispindade näol, on keskmine hind kõrgem ja need kõrgemad hinnad moonutavad sageli üldist keskmist. Kui aga uute eluruumide arv suureneb, siis üldiselt ja aja jooksul on a positiivne mõju hinnale.

Selle terve mõistuse järeldusega kaasneb ka asjaolu, et korterid muutuvad väiksemaks. Miks? Sest seda on linnades elavad inimesed soovinud. Siin on see, millest ma kirjutasin üksuse suurus ja taskukohasus paar aastat tagasi:

„Ühiku suurus väheneb, sest üha rohkem inimesi soovib elada tihedalt asustatud linnades, kus maad napib. Kui maad napib, on see kallis. Kalli maa ostmine ja ehitamine tähendab, et maa maksumuse ratsionaliseerimiseks peavad ka rendihinnad olema kõrged. Mis on lahendus? Väiksemad ühikute suurused lahendavad selle probleemi, sest tarbijad vahetavad ruutjalga madalama hinnaga ja arendajad saavad oma investeeringult suuremat tulu ruutjala kohta.

Lõpuks ja võib-olla kõige ilmekamalt seisid Keatingi ettepanekule jõuliselt vastu üheperenaabrid, kellest üks väitis juhtkirjas, et „arvamusküsitlused näitavad, et hooviga üksikelamud ja teise võimalusena linnamajad tihedamates piirkondades asuvad mugavustest jalutuskäigu kaugusel, on enamiku ameeriklaste eelistatud valikud.

Enne pandeemiat ei olnud see aga tõsi. Freddie Maci uuring 2018. aastal leidis, et "kuigi profiil leiab, et kasvav hulk üürnikke usub, et nende majanduslik olukord on eelmise suvega võrreldes paranenud, leitakse ka, et kulud mõjutavad üüriotsuseid üha enam." Jah, see on õige, inimesed valisid üürikorteri, sest see on soodsam. Ja rohkem eluasemeid Cincinnatis muudaks selle ka odavamaks.

Ja viimane, kuid kindlasti mitte vähemtähtis, miski Keatingi ettepanekus ei mõjuta olemasolevaid üheperetsoone. Miks nad nii ärritunud oleksid? See on igale kõrvalseisjale ilmne; kui elamispinda napib ja see on kallis, kannab see raha vaeste inimeste taskust kõrgemate üüride näol üle ühepereelamute kõrgemasse väärtusse. Vihased naabrid näivad olevat vastu muudatustele kohtades, kus nad ei ela, sest see aitab nende kodu väärtusi. Eluasemepuudus aitab praegustel omanikel investeeringute väärtust teenida.

Halb uudis on see, et niigi tihedate tsoonide tiheduse tagasihoidlikku suurenemist vähendasid vihased, õigustatud üheperenaabrid Cincinnatis. See ei erine Seattle'i linnavolikogu aastatetagusest pahameelest, vähendamine tihedus piirkondades, mis on juba tiheduse jaoks tsoneeritud. See naabrite "võit" julgustab neid ka seda tegema. Hea uudis on aga see, et Cincinnatil pole veel liiga hilja Seattle'i vigadest õppida ja muudatusi teha. Kui Cincinnati linnavolikogu seda õppetundi ei õpi, saadavad nad lähiaastatel hindade tõusuga silmitsi inimesi, kellel on vähem raha, peamiselt rentijaid.