Ostan koos oma 74-aastase emaga kodu, aga hüpoteek jääb minu nimele. Kuidas peaksime maja nimetama?

Kallis MarketWatch,

Tahaksin näha, kas saate mulle nõu anda kodu ostmiseks koos minu 74-aastase emaga. Panen oma maja müügist saadud tulu kasutades 240,000 220,000 dollarit uuele majale ja alustan hüpoteek 100,000 XNUMX dollarit. Hüpoteek jääb ainult minu nimele. Kui mu ema maja müüb, annab ta mulle osa oma kodust tulust – XNUMX XNUMX dollarit, et saaksin oma hüpoteegi ümber vormistada ja igakuist makset alandada.

Meie küsimused on järgmised: kuidas peaksime nimetama maja, kus me mõlemad elame? Kas peaksime panema oma mõlema nimed majale, kus on ühised üürnikud, kellel on toitjakaotusõigus? Samuti, kas raha, mille ta annab mulle uuesti sõnastatud hüpoteegi võtmiseks, loetakse mulle kingituseks, mille pealt ma pean maksma makse? Kas seda saab kuidagi vältida? Ja minu viimane küsimus on, et kas ma peaksin ka oma täiskasvanud tütre maja tiitlile panema, samuti kaasüürnikeks, kellel on ellujäämisõigus, et maja saaks tema omaks, kui meid emaga enam siin Maa peal pole?

Kui te ei saa neile küsimustele vastata, kas saaksite mulle öelda, kas mul on vaja rääkida kinnisvaraadvokaadiga, maksuadvokaadi või CPA-ga? Ma pole kindel, kellele ma pean seda tüüpi küsimusi esitama. Mulle meeldib teie kolumni lugeda. Täname teid abi eest.

Lugupidamisega

Ema juurde kolimine

'The Big Move' on MarketWatchi veerg, kus vaadeldakse kinnisvara puudusi, alates uue kodu otsimisel navigeerimisest kuni hüpoteegi taotlemiseni.

Kas teil on kodu ostmise või müümise kohta küsimusi? Kas soovite teada, kus teie järgmine käik peaks olema? Saatke Jacob Passy e-postiga aadressil [meiliga kaitstud].

Kallis kolimine,

Väga armas, et plaanite oma emaga kodu osta, sest olen kindel, et see annab talle mugavustunde, kui ta vananeb ja vajab rohkem abi. Ma tean, et te ei küsinud minu mõtteid selle korralduse kohta, kuid ma oleksin tõrjuv, kui ma ei soovitaks pidada üksteisega palju avameelset vestlust, kus arutaksite oma ootusi kooselule. See on teie mõlema jaoks suur muutus ja nagu iga toakaaslase korralduse puhul, on rahuliku kooselu tagamiseks kõige parem olla varem ühel lainel.

Pean tunnistama, et olen segaduses teie kahe valitud ajaskaalaga. Kui pole põhjust, miks on alustuseks kodu üksinda ostmine mõttekas, ei saa ma aru, miks te kahekesi ei ootaks natuke kauem, et koos kodu osta – eriti kui kaalute, et mõlemad on majas. tegu. Oma ressursside korraga ühendamine võib suure tõenäosusega võimaldada teil paremat rahastamist ära kasutada.

Hüpoteeklaenu ümbersõnastamine võib olla kasulik paljudele majaomanikele. See võimaldab teil oma võlakohustust vähendada ilma intressimäära või laenu tähtaega muutmata. Ajal, mil hüpoteeklaenude intressimäärad tõusevad, võib see olla paljudele majaomanikele parem valik kui refinantseerimine, kui teie peamine eesmärk on vähendada tasumata võlgade summat.

Sellel strateegial on mõned puudused. Alustuseks ei luba kõik hüpoteeklaenuandjad seda, seega peate selle eelnevalt selgitama. Ja isegi kui laenuandja seda lubab, ei saa ta seda teha kõigi laenuliikide puhul. Täpsemalt, valitsuse tagatud laene, sealhulgas FHA ja VA laene, ei saa uuesti sõnastada. Ja laenuhaldur võtab teilt uuesti sõnastamise eest tasu. Nendel põhjustel otsustavad mõned laenuvõtjad teha oma hüpoteeklaenule lisamakseid, selle asemel et läbida kogu uuestisõnastamise protsess.

Teie olukorras võidakse teie ema panust pidada kingituseks, kui tal ei ole hüpoteeki, kuigi teie ei peaks selle pealt makse maksma. Peaksite konsulteerima raamatupidajaga, et saada temalt nõu, kuid tõenäoliselt peab ta esitama kingituse maksudeklaratsiooni. See tähendab, et kui ta just teile ja teistele miljoneid dollareid ei kingi, ei jää ta eluaegse tõrjutuse tõttu tõenäoliselt selle raha pealt makse võlgu.

Ta võib olla pealkirjas ilma hüpoteeklaenuta, kuid see ei pruugi olla lihtne. Kui kavatsete hiljem pärast kodu ostmist ja hüpoteegi võtmist tema lepingusse lisada, peaksite konsulteerima kinnisvarajuristiga. Mõned laenuandjad lisavad klausleid, mis näevad ette, et laen tuleb täielikult tagasi maksta, kui kodu omandiõigust oluliselt muudetakse, ja soovite, et õigusekspert vaataks üle kõik hüpoteeklaenulepingud, et kontrollida, kas see on nii.

Kui plaanite selle asemel panna oma ema lepingu algusest peale ilma, et tal oleks hüpoteek, peate selle kokkuleppe heakskiidu saamiseks konsulteerima hüpoteeklaenuandjaga. Nagu New Yorgis asuv kinnisvaraadvokaat Victoria Spodek blogipostituses selgitab: "Pank peab olema kindel, et nende huvid on kaitstud, sest nad laenavad suure summa raha. Panga võimalus maksejõuetuse korral kinnisvara müüa on nende mudeli jaoks ülioluline ja nad ei laena raha, kui nad pole kaitstud.

Probleem, mis võib tekkida siis, kui omanikul on mitu inimest, kuid ainult ühel on hüpoteek, on see, et kodu omandiõigus muutub keeruliseks. Laenuandja vaatenurgast on teie emal õigused kodule, mis võib raskendada müümist, kui te sunnitud sulgema. Seega, mida laenuandjad sellise stsenaariumi puhul sageli teevad, on Spodeki sõnul see, et mõlemad omanikud allkirjastavad hüpoteegi, samal ajal kui ainult üks inimene kirjutab alla märkele, mis on lubadus laen tagasi maksta. Nii on "kui laenu ei maksta või see jääb maksejõuetusesse, on pangal siiski võimalus kodu tagasimaksmiseks maha müüa," kirjutab ta.

Jällegi võiksite kaaluda oma ema hüpoteeklaenule lisamist. Kui tal pole krediidiprobleeme, võib tema täiendav sotsiaalkindlustussissetulek ja -vara aidata teil hüpoteeklaenule paremat intressi saada. See leevendaks ka probleeme, mis tekivad siis, kui ta peaks maja müümisel laenu tagasi maksma.

Mis puutub kodu tiitlisse, siis arvan, et on oluline kaaluda, miks soovite mõlemad tiitli peal olla ja millised on teie eesmärgid sellega. Näib selge, et testamendi andmisest hoidumine on teie mõlema jaoks oluline, kuid ühise üürimisega võivad kaasneda teatud riskid. Näiteks kui üks teist läheb võlgadesse ega suuda seda tagasi maksta, võivad võlausaldajad esitada varale nõude. Sellepärast võib ka tütre lisamine tiitlile olla riskantne samm.

Teie kõigi jaoks võib kodu loomine elavaks usalduseks olla kõige mõttekam. See annab teile kontrolli selle üle, mis juhtub koduga, kui teie ja teie ema mõlemad surete, võimaldades teil samal ajal koju jääda, kuni olete mõlemad veel elus. Kodu ei saa mitte ainult teie tütrele hõlpsasti üle anda, vaid ta võib vältida teatud makse ja päranditasusid. Peate palkama advokaadi, kes koostaks usalduse ja selle teie jaoks õigesti üles ehitaks, kuid arvestades teie elukorralduse keerukust, võib see olla teie probleemile parim lahendus ning anda teile ja teie emale kindlustunde, et saate elada. selles kodus teie ülejäänud päevad.

Küsimuste saatmisega nõustute, et need avaldatakse anonüümselt MarketWatchis. Esitades oma loo MarketWatchi väljaandjale Dow Jones & Company'le, mõistate ja nõustute, et võime kasutada teie lugu või selle versioone kõigis meediakanalites ja platvormidel, sealhulgas kolmandate osapoolte kaudu..