"Ma ei tea, kas tasub üürnikega tegeleda": kas ma peaksin oma kodu ümber ehitama või müüma selle maha?

Siiski kaalun, kas müüa või üürida praegune maja. Ostsin maja 188,500 2.75 dollari eest. Olen kaks korda refinantseerinud ja eelmisel korral sain raha välja. Minu intressimäär on 18% ja mul on selle tasumiseks aega veel 1,800 aastat. Saan selle rentida 2,000–500,000 dollari eest. Kuid ma ei tea, kas see on parim valik, sest ma võiksin selle müüa ka ligi XNUMX XNUMX dollari eest, mis on praegu kõrgeim väärtus.

Oleks tore, kui üürnikud maksaksid mu teise hüpoteegi, aga ma ei tea, kas tasub üürnikega tegeleda ja remondiga, mida nad võivad kogu aeg küsida. Lõppude lõpuks on see vana maja. Mida ma peaksin tegema? 

Lugupidamisega

Pakkimine Portlandis

'The Big Move' on MarketWatchi veerg, kus vaadeldakse kinnisvara puudusi, alates uue kodu otsimisel navigeerimisest kuni hüpoteegi taotlemiseni.

Kas teil on kodu ostmise või müümise kohta küsimusi? Kas soovite teada, kus teie järgmine käik peaks olema? Saatke Jacob Passy e-postiga aadressil [meiliga kaitstud].

Kallis Pakkija!

Täielikel eluasemeturgudel on palju majaomanikke, arvestades seda, millist sammu te kavatsete teha. Majaomanikud näevad üürihindade tõusu ja paljud kasutavad seda ära. Veebruaris olid üürihinnad riigisiseselt ligi 18% kõrgemad kui aasta tagasi, näitab kinnisvaraveebi Apartment List andmetel rekordiline kasv.

Mingil määral soodustavad majaomanikud seda üürikasvu, muutes oma algkodud üüriliseks. Need kodud oleksid muidu pakkunud koduostuturgudele väga vajalikku pakkumist. Selle asemel on müügis nii vähe kodusid, et paljud ameeriklased on sunnitud üürima kauemaks, kui nad lootsid, sest nad ei leia kinnisvara ostmiseks. Kui rohkem inimesi üürib, tähendab see suuremat konkurentsi üüripindade pärast ja seega üürihinnad tõusevad.

See, et nii palju majaomanikke seda teed valib, ei tähenda, et peaksite seda tegema. "Kodu on mõttekas muuta üürikinnisvaraks siis ja ainult siis, kui mõistate kõiki üürileandjaks saamisega kaasnevaid võimalikke probleeme," ütles Michelle Gessner, Houstonis asuva finantsnõustamisfirma Gessner Wealth Strategies asutaja ja omanik. .

Üürileandjaks olemise eeliseid on lihtne ette kujutada – lisasissetuleku kasutamine teise hüpoteegi tasumiseks ja võib-olla pärast seda, kui see on ära tasunud, pange pensioniks säästmiseks raha tasku. Aga kui pandeemia on meile midagi õpetanud, siis seda, et väikeseks peremeheks olemine pole nõrkade südamete jaoks.

Olete juba mõne majaomaniku väljakutsega toime tulnud. Kinnisvara hooldamiseks peate suhtlema üürnikega ja nendega koostööd tegema. Ja on tõenäoline, et üürnikud ei kohtle kodu nii kenasti kui teie, sundides teid selle korrapärase parandamise eest maksma. See on vaid jäämäe tipp.

Tundub, et olete majanduslikult stabiilne, kuid kas saaksite endale lubada nii oma esimese kodu kui ka uue kodu hüpoteegi tasumist ise? Paljud üürileandjad leidsid end viimastel aastatel silmitsi oma üüripindade sulgemise ja pankrotiga, kuna üürnikel oli pandeemia tõttu raskusi üüri maksmisega. Lõpuks otsustasid paljud neist kinnisvaraomanikest oma kahjude vähendamiseks kodud maha müüa.

Kui te arvate, et te ei talu seda stressi, siis ma kaaluksin tungivalt ümber üürileandjaks saamise. Kaks korda järelemõtlemiseks on ka muid rahalisi põhjuseid. Kui keegi müüb oma peamise elukoha, peab ta välistama kuni 250,000 500,000 dollari suuruse kapitalikasumi (või 500,000 300,000 dollarit, kui abiellusite ja esitate ühise avalduse). Nii et kui müüsite näiteks kodu 200,000 XNUMX dollari eest, kuid maksite selle algse ostmise eest ainult XNUMX XNUMX dollarit, ei maksaks teie teenitud XNUMX XNUMX dollari suuruse kasumi pealt kapitalikasumi maksu.

Kui otsustate kinnisvara ümber ehitada üürikoduks ja otsustate hiljem müüa, võib teil tekkida suur maksuarve. Kapitalikasvu välistamise ärakasutamiseks peate olema elanud kodus kaks aastat viimasest viiest aastast, kuid see ei pea olema kaks viimast aastat. Nii et sisuliselt on teil natuke armuaega. Ja seal on maksusoodustusi, mida saate üürileandjana maksustada.

Oletame aga, et rentisite kodu kuueks aastaks ja otsustasite siis maha müüa. Siis ei saa te 250,000 500,000 dollari (või 1031 XNUMX dollari) välistamist, seega loetakse kogu müügist teenitud raha maksustatavaks tuluks. On viise, kuidas saate seda maksutabamust vältida – eelkõige saate selle raha reinvesteerida mõnda teise üürikinnisvarasse jaotise XNUMX vahetuse kaudu. Vastasel juhul on maksuarve suurem.

Veel üks rahaline kaalutlus on see, kas teie hüpoteeklaenuandja lubaks teil üldse kinnisvara üüriks muuta. Hüpoteeklaenud sisaldavad tavaliselt klausleid, mis nõuavad laenuvõtjatelt teatud aja jooksul kodus elamist. Kui proovite enne selle tähtaja möödumist välja kolida ja kinnisvara rentida, võite tegeleda hüpoteeklaenupettusega. Arvestades, et refinantseerisite suhteliselt hiljuti, peaksite hoolikalt uurima oma hüpoteeklaenu dokumente.

Te tunnete oma riskitaluvust ja rahalist keerukust paremini kui mina. Kui olete endiselt huvitatud selle plaaniga edasi liikumisest, konsulteerige kindlasti raamatupidaja ja finantsplaneerijaga, kes aitavad teil parima lähenemisviisi välja mõelda. Minu sisetunne ütleb, et see idee pole teile müüdud. Kui see nii on, siis kaaluksin muid võimalusi. Lõppude lõpuks aitab teie kodu müügist teenitud raha tõenäoliselt palju võlgade tasumiseks või muude finantseesmärkide saavutamiseks.

Lisaks pole üürileandjaks olemine ainus viis kinnisvarasse investeerimiseks. "Täiendavat tulu saab investeerida tulu või kasvu teenimiseks või isegi kinnisvaraga seotud väärtpaberitesse," ütles Kashif Ahmed, USA Bedfordis asuva finantsnõustamisfirma American Private Wealth president. Investeerimine kinnisvarainvesteeringute usaldusfondi. Näiteks võib see teie portfelli laiendada, kuid on palju likviidsem, kui kogu see raha majas seotuna.

Lõppkokkuvõttes tunnen, et te ei saa valesti minna, tehes valiku, mis teile kõige mugavam tundub. Nii et mis iganes see valik ka poleks, soovin teile palju õnne.

Küsimuste saatmisega nõustute, et need avaldatakse anonüümselt MarketWatchis. Esitades oma loo MarketWatchi väljaandjale Dow Jones & Company'le, mõistate ja nõustute, et võime kasutada teie lugu või selle versioone kõigis meediakanalites ja platvormidel, sealhulgas kolmandate osapoolte kaudu..