Majade ümberpööramine võib olla tulus äri. Kuid ärge laske idealiseeritud telesaadetel, mis vaatavad maja ümber, mõjutada teie nägemust selle toimimisest. Peate olema kogenud, rahastatud ja oma tegemistest teadlik. See kehtib eriti siis, kui tegemist on maju lappamas ja maksud. See kinnisvarajuhend annab ülevaate sellest, mida majade ümberpööramise maksudega oodata. A finantsnõustaja võib aidata teil luua finantsplaani oma kinnisvarainvesteeringute eesmärkide jaoks ja aidata kaitsta teie ettevõtet finantsvigade eest.
Kas olete kinnisvarainvestor või -müüja?
Esimene küsimus, millele peate vastama, on see, kas olete a kinnisvarainvestor või edasimüüja. Põhjus on selles, et IRS maksustab neid kahte klassi erinevalt. Investor ostab ja hoiab kinnisvara tavaliselt vähemalt aasta. Tavaliselt kasutavad investorid kinnisvara üüritulu saamiseks ja varana eeldavad nad, et nende väärtus tõuseb pikkade aastate jooksul aeglaselt.
Diilerid on seevastu teie traditsioonilised maja lestad. Nende kogu põhjus kinnisvara ostmiseks on edasimüügiks. Siin on mõned punktid, mida IRS uurib, et teha kindlaks, kas olete edasimüüja:
Kinnisvara ostu-müügi sagedus ja maht
Kas kinnisvara oli kunagi teie nime all peamine elukoht
Miks kinnisvara ja kas see teenis muid eesmärke kui edasimüügiks
Kui palju reklaami ja müügiedendust läks kinnisvara müüki
Kui palju parandusi tehti
Vara müüva maksumaksja üldine tegevus
Üldiselt, kui muudate maja ümber, ostate selle ainult eesmärgiga seda parandada ja edasi müüa. See teeb sinust kinnisvaramüüja. Kui teil on lisaküsimusi, võtke ühendust finantsnõustaja või maksueksperdiga.
Majade ümberpööramine ja kapitalikasumi maks
On kahte tüüpi kapitali kasvutulu maksud, lühiajaline ja pikaajaline. Lühiajalise kapitali kasvutulu maksud maksustatakse sama määraga kui teie tulumaks ja need on alla aasta hoitud varade (nt kinnisvara) kasumile. Pikaajalised kapitali kasvutulu maksud on varadele, mida hoitakse üle aasta ja nende tasu on soodsam, sõltuvalt vahemikust 0–20%.
Kodused lestad langevad enamasti lühiajalise kapitalikasumi leeri. Pidage meeles, et kui muudate maja ümber, siis iga päev, kui hoiate kinnisvarast kinni, kaotate raha. Soovite siseneda, teha parandusi ja müüa kiiresti kasumiga. See kehtib eriti siis, kui rahastasite ostu laenuga.
Kinnisvaramüüjate täielik maksukohtlemine
Siinkohal oleme kindlaks teinud, et aktiivsed majakäpad on kinnisvaramüüjad. See tähendab, et on ka muid makse, millest nad peavad teadlikud olema. Koos üksikisiku tulumaksu tasumisega (mis võib ulatuda kuni 37%) peavad kinnisvaramüüjad maksma lisaks 15.3% füüsilisest isikust ettevõtja maksu.
Vaatame läbi näite kasutades SmartAsseti maksukalkulaator. Kui kinnisvaramüüja, kes esitab eraldi avalduse, saab aasta jooksul 200,000 40,811 dollarit tulu, võib ta oodata 30,600 71,411 dollari föderaalset tulumaksu. Lisage sellele 35.71 200,000 dollarit füüsilisest isikust ettevõtja maksu ja saate maksuarve kokku XNUMX XNUMX dollarit ehk XNUMX% XNUMX XNUMX dollarist.
Seda muidugi ilma maksusoodustusi arvestamata. Räägime mõnest sammust maksuarve vähendamiseks.
Vähendage oma maja maksukoormust
Isegi kinnisvaramüüjaks olemise kõrgete maksude korral on võimalusi oma maja maksukoormuse vähendamiseks. Siin on kolm sammu, mida teha, et aidata oma maksuarvet vähendada, kui hakkate maja ümber lükkama.
1. Moodustage LLC
Enne kui hakkate maja ümber vahetama, on mõistlik oma ettevõte püsti panna. Üks populaarsemaid äristruktuure on a piiratud vastutusega äriühing või LLC. LLC-d võimaldavad teil ärikuludest maha arvata. Lisaks aitavad need teil kaitsta oma isiklikku vara juriidilise nõude eest, kui asjad lähevad viltu.
Nende paindlikkus on veel üks põhjus, miks nad on nii populaarsed. LLC võib olla füüsilisest isikust ettevõtja või seltsing või asutatud ettevõttena, et kasutada ära kohaldatavaid maksusoodustusi. Pidage meeles, et LLC-d on riigi valitsetavad üksused, seega on nende moodustamise täpsed reeglid ja nende pakutavad eelised osariigiti erinevad.
2. Tee maksudest mahaarvamisi
LLC-na saate paljud oma majaga seotud ärikulud maha kanda. Siin on üheksa tavalist mahaarvamist, mida võite teha:
Müüdud kinnistute remondikulud
Kinnisvaralaenu intressid
Kinnisvarainvesteeringute kinnisvaramaks
Ehitusloa kulud
Kinnisvara vahendustasud
Sõidukulud
Kontoritarbed
Kõik kontorivälised kulud, nagu üür, internet, kommunaalkulud jne.
Õigus- ja raamatupidamistasud
3. Kapitalikahjude mahaarvamine
Te ei pruugi iga kord kasu saada kui majakene. Selle tulemuseks on see, et saate maha arvata kõik teie ees olevad kapitalikahjumid ja kasutada neid oma kapitali kasvutulu maksu hüvitamiseks. Rääkige oma finantsnõustajaga, kuidas seda kasumit kõige paremini kahjumiga tasakaalustada ja kas teil on õigus kapitalikahjumi ülekandmine.
Maksusoodustused, mida te ei saa majakäppana
Hoolimata sellest, mida võite Internetist lugeda, on aktiivne majanaine, kes aastas mitu maja ümber libistate, maksusoodustusi, mida teised saavad, mida te ei tee. Siin on paar maksusoodustust, mida võiksite kaaluda.
121 välistamine: see IRS-i reegel kehtib teie peamine elukoht. See võimaldab teil vältida kapitali kasvutulu maksu oma peamise elukoha müügist saadud kasumilt kuni 250,000 500,000 dollarini (või 24 60 dollarini, kui olete abielus). Kordame, et see maja peab kvalifitseerumiseks olema teie peamise elukohana loetletud. Väljajätmine eeldab, et olete kodus elanud vähemalt XNUMX kuud eelnevast XNUMX kuust. See tähendab, et kiireks ümberpööramiseks mõeldud majad ei kvalifitseeru.
1031 vahetus: see maksude edasilükkamise programm võimaldab investoritel müüa ühe kinnisvarainvesteeringu ja lükata edasi müügimaksud, ostes uue kinnisvarainvesteeringu. IRS annab teile 45 päeva asendusvara tuvastamiseks ja 180 päeva tehingu tegemiseks. Aga miks ei võiks majalestad seda ära kasutada? IRS on väga spetsiifiline selle kohta, kes saavad 1031 Exchange'is osaleda. Nad keelavad konkreetselt edasimüügiks ostetud kinnisvara osalemise.
Loosung
Kinnisvara ostmine ja müümine võib olla a keeruline protsessi, eriti kui lisate maja ümberpaigutamise maksud. Parem on asuda ärisse ette valmistatuna ja teada, mille pärast sa konksu otsa saad. Peate teadma, mida IRS teilt maksma nõuab, ja seda, kuidas oma ettevõtet struktureerida nii, et oleksite pikaajaliselt edukas.
Näpunäiteid majade ümberpööramiseks
Teie majapidamisettevõte ei pea püüdma üksinda hallata oma rahandust alates kasvukapitalist kuni maksuplaneerimiseni. Finantsnõustaja nurgas võib teie õlgadelt tohutu raskuse maha võtta ja pakkuda teile rohkem kasvuvõimalusi. Kui teil pole finantsnõustajat, ei pea tema leidmine olema keeruline. SmartAsetsi tasuta tööriist sobitab teid kuni kolme kontrollitud finantsnõustajaga, kes teie piirkonda teenindavad, ja saate tasuta küsitleda oma nõustajaid, et otsustada, milline neist teile sobib. Kui olete valmis leidma nõustaja, kes aitab teil finantseesmärke saavutada, alustage kohe.
Maksude kordategemise kõrval peaksite pöörama tähelepanu ka sellele, kus te pangateate. Mõned pangad on lihtsalt väikeettevõtete suhtes sõbralikumad. Vaadake meie loendit parimad pangad väikeettevõtetele neid võimalusi ära kasutada.
Foto krediit: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Postitus Majade ja maksude ümberpööramine: kinnisvarajuht ilmus esmalt SmartAsetsi ajaveeb.
Allikas: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html