Kuidas hinnata kinnisvarainvesteeringuid

Kinnisvarainvesteeringu väärtuse analüüsimise meetodid on analoogsed aktsiate fundamentaalses analüüsis kasutatavatega. Kuna kinnisvarainvesteering ei ole tavaliselt lühiajaline tehing, on rahavoogude ja sellele järgneva tulumäära analüüsimine kasumlike investeeringute tegemise eesmärgi saavutamiseks ülioluline.

Kasumi saamiseks peavad investorid teadma, kuidas kinnisvara väärtustada ja tegema haritud oletusi selle kohta, kui palju kasumit kumbki teenib, olgu siis kinnisvara kallinemise, renditulu või mõlema kaudu. Täpsed kinnisvarahinnangud võivad aidata investoritel teha kinnisvara ostmisel ja müümisel paremaid otsuseid.

Aktsiate hindamine toimub tavaliselt kahe põhimeetodi abil: absoluutväärtus ja suhteline väärtus. Sama kehtib ka kinnisvara hindamise kohta.

Tulevase neto tegevustulu (NOI) diskonteerimine kinnisvara asjakohase diskontomääraga on sarnane aktsiate diskonteeritud rahavoogude (DCF) hindamistele. Samal ajal on brutotulu kordaja mudeli integreerimine kinnisvarasse võrreldav aktsiate suhtelise väärtuse hindamisega. Allpool vaatleme, kuidas neid meetodeid kasutades kinnisvara väärtustada.

Kapitalisatsioonimäär

Üks olulisemaid eeldusi, mida kinnisvarainvestor kinnisvara hindamist tehes teeb, on valida sobiv kapitalisatsioonimäär, mida nimetatakse ka ülemmääraks.

Kapitalisatsioonimäär on kinnisvara nõutav tulumäär, millest on maha arvatud väärtuse tõus või amortisatsioon. Lihtsamalt öeldes on see määr, mida rakendatakse NOI-le kinnisvara nüüdisväärtuse määramiseks.

Oletame näiteks, et kinnisvara peaks järgmise kümne aasta jooksul tootma NOI 1 miljon dollarit. Kui seda diskonteerida kapitalisatsioonimääraga 14%, oleks kinnisvara turuväärtus:

$\begin{aligned}&\$7,142,857 1,000,000 0.14\bigg(\frac{\$XNUMX XNUMX XNUMX}{XNUMX}\bigg)\\&\textbf{kus:}\\&\text{Turuväärtus}=\text{Netotegevustulu}/ {\text{cap rate}}\end{joondatud}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)kus:Turuväärtus=Puhas tegevustulu/ülemmäär​

7,142,857 6.5 8 dollari turuväärtus on hea tehing, kui kinnisvara müüakse hinnaga XNUMX ​​miljonit dollarit. Kuid see on halb tehing, kui müügihind on XNUMX miljonit dollarit.

Kapitalisatsioonimäära määramine on üks peamisi mõõdikuid, mida kasutatakse tulu teeniva kinnisvara väärtuse hindamisel. Kuigi see on mõnevõrra keerulisem kui ettevõtte kaalutud keskmise kapitalihinna (WACC) arvutamine, on investoritel sobiva kapitalisatsioonimäära leidmiseks mitu meetodit, sealhulgas järgmised:

• Ülesehitusmeetod
• Turu väljatõmbamise meetod
• Investeerimisriba meetod

Ülesehitusmeetod

Üks levinud lähenemisviis ülemmäära arvutamisel on kogumismeetod. Alustage intressimäärast ja lisage järgmine:

1. Sobiv likviidsuspreemia – tuleneb kinnisvara mittelikviidsusest
2. Tagasivõtmispreemia – arvestab maa netoväärtuse suurenemist
3. Riskipreemia – näitab kinnisvaraturu üldist riskipositsiooni

Arvestades 6% intressimäära, 1.5% mittelikviidsuse määra, 1.5% tagasivõtmispreemiat ja 2.5% riskimäära, on aktsiakapitali määr 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5). %). Kui äritegevuse puhastulu on 200,000 1,739,130 dollarit, on kinnisvara turuväärtus 200,000 0.115 XNUMX dollarit (XNUMX XNUMX / XNUMX dollarit).

Selle arvutuse tegemine on väga lihtne. Kuid keerukus seisneb kapitalisatsioonimäära üksikute komponentide täpsete hinnangute hindamises, mis võib olla väljakutse. Kogumismeetodi eeliseks on see, et sellega püütakse määratleda ja täpselt mõõta diskontomäära üksikuid komponente.

Turu väljavõtmise meetod

Turu väljavõtmise meetod eeldab, et võrreldavate tulu teenivate kinnisvaraobjektide kohta on olemas praegune ja kergesti kättesaadav teave NOI ja müügihinna kohta. Turu väljavõtmise meetodi eeliseks on see, et kapitalisatsioonimäär muudab otsese tulu kapitaliseerimise sisukamaks.

Kapitalisatsiooni määra on suhteliselt lihtne määrata. Oletame, et investor võib osta parkla, mille NOI-d eeldatavasti teenivad 500,000 XNUMX dollarit. Piirkonnas on kolm olemasolevat võrreldavat tulu tootvat parklat:

• Parkla 1 NOI on 250,000 3 dollarit ja müügihind 8.33 miljonit dollarit. Kapitalisatsioonimäär on 250,000% (3,000,000 XNUMX $ / XNUMX XNUMX XNUMX $).
• Parkla 2 NOI on 400,000 3.95 dollarit ja müügihind 10.13 miljonit dollarit. Kapitalisatsioonimäär on 400,000% (3,950,000 XNUMX $ / XNUMX XNUMX XNUMX $).
• Parkla 3 NOI on 185,000 2 dollarit ja müügihind 9.25 miljonit dollarit. Kapitalisatsioonimäär on 185,000% (2,000,000 XNUMX $ / XNUMX XNUMX XNUMX $).

Võttes arvesse nende kolme võrreldava kinnisvara keskmisi ülemmäärasid, oleks 9.24% üldine kapitalisatsioonimäär turu kohta mõistlik. Seda kapitalisatsioonimäära kasutades saab investor määrata kaalutava kinnisvara turuväärtuse. Parkla investeerimisvõimaluse väärtus on 5,411,255 500,000 0.0924 dollarit (XNUMX XNUMX / XNUMX dollarit).

Investeerimisriba meetod

Investeerimisriba meetodi puhul arvutatakse kapitalisatsioonimäär üksikute intressimäärade alusel kinnisvara puhul, mis kasutab nii laenu- kui ka omakapitalifinantseerimist. Selle meetodi eeliseks on see, et see on finantseeritud kinnisvarainvesteeringute jaoks sobivaim kapitalisatsioonimäär.

Esimene samm on langeva fonditeguri arvutamine. See on protsent, mis tuleb igal perioodil kõrvale panna, et tulevikus oleks teatud summa. Oletame, et kinnisvara, mille NOI on 950,000 50 dollarit, on 7% finantseeritud, kasutades võlga 15% intressiga, mis amortiseeritakse 10 aasta jooksul. Ülejäänud osa eest tasutakse omakapitaliga nõutava XNUMX% tootlusega. Kahaneva fondi tegur arvutatakse järgmiselt:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{kus:}\\&\text{SFF}=\text{Uppuv fondifaktor}\\ &i=\text{Perioodiline intressimäär, sageli väljendatud kujul}\\&\fantoom{i=}\tekst{aastaprotsent}\\&n=\text{Perioodide arv, sageli väljendatud aastates}\lõpp{joondatud }$​SFF=(1+i)n-1i​kus:SFF=Uppuv fondifaktori=Perioodiline intressimäär, mida sageli väljendatakse kuii=aasta intressimäär​

Ühendades numbrid, saame:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

See arvutab 3.98%. Intress, millega laenuandjale tuleb maksta, võrdub selle väheneva fonditeguriga pluss intressimäär. Selles näites on see 10.98% (0.07 + 0.0398).

Seega on kaalutud keskmine määr või üldine kapitalisatsioonimäär, kasutades võla 50% ja omakapitali 50% kaalu:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Selle tulemusena on kinnisvara turuväärtus:

• 9,056,244 950,000 0.1049 $ (XNUMX XNUMX $ / XNUMX)

Hindamismeetodid

Absoluutväärtuse hindamise mudelid määravad kindlaks tulevaste sissetulevate rahavoogude nüüdisväärtuse, et saada vara sisemine väärtus. Levinumad meetodid on dividendide allahindluse mudel (DDM) ja diskonteeritud rahavoogude (DCF) tehnikad.

Teisest küljest näitavad suhtelise väärtuse meetodid, et kaks võrreldavat väärtpaberit tuleks vastavalt nende sissetulekule hinnata sarnaselt. Et teha kindlaks, kas aktsiad on ala- või ülehinnatud, võrreldakse selliseid suhtarvusid nagu hind-kasum (P/E) ja hind-müügihind teiste sama valdkonna ettevõtetega.

Nagu omakapitali hindamise puhul, peaks kinnisvara hindamise analüüs rakendama mõlemat protseduuri, et määrata kindlaks võimalike väärtuste vahemik.

Tuleviku NOI allahindlus

Diskonteeritud tegevustulu alusel kinnisvara väärtuse arvutamise valem on järgmine:

$\begin{aligned}&\text{Turuväärtus}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{kus:}\\&NOI=\text{Netotegevustulu} \\&r=\text{Kinnisvarade nõutav tulumäär}\\&g=\text{}NOI\\&R=\text{kapitalisatsioonimäär }(rg)\end{joondatud}$​Turuväärtus=r-gNOI1​​=RNOI1​​kus:NOI=Puhas tegevustulur=Kinnisvara nõutav tulumäärg=Kasvumäär NOI​

NOI kajastab tulu, mida kinnisvara teenib pärast tegevuskulude arvessevõtmist, kuid enne maksude ja intressimaksete mahaarvamist. Enne kulude mahaarvamist tuleb aga välja selgitada investeeringust saadavad kogutulud.

Eeldatavat üüritulu saab esialgu prognoosida lähedal asuvate võrreldavate kinnistute põhjal. Nõuetekohase turu-uuringuga saab investor kindlaks teha, milliseid hindu üürnikud selles piirkonnas maksavad, ja eeldada, et sellele kinnisvarale saab kohaldada sarnaseid ruutjalga üüritasusid. Üüride prognoositav tõus on valemis kasvutempos arvesse võetud.

Kuna vabade ametikohtade kõrge määr on potentsiaalne oht kinnisvarainvesteeringute tuludele, tuleks kasutamata jäänud tulu määramiseks kasutada kas tundlikkusanalüüsi või realistlikke konservatiivseid hinnanguid, kui vara ei kasutata täisvõimsusel.

Tegevuskulud hõlmavad neid, mis tekivad otseselt hoone igapäevasest tegevusest, näiteks varakindlustus, haldustasud, hooldustasud ja kommunaalkulud. Pange tähele, et kulumit ei arvestata kogukulude arvestusse. Kinnisvara puhaskasum on sarnane kasumile enne intresse, makse, kulumit ja amortisatsiooni (EBITDA).

Kinnisvarainvesteeringu NOI diskonteerimine ülemmääraga on analoogne tulevase dividendivoo diskonteerimisega sobiva nõutava tulumääraga, mida on korrigeeritud dividendide kasvuga. Dividendide kasvumudelitega kursis olevad aktsiainvestorid peaksid sarnasust kohe nägema.

Brutotulu kordaja

Brutotulu kordaja meetod on suhteline hindamismeetod, mis põhineb eeldusel, et samas piirkonnas asuvaid kinnistuid hinnatakse proportsionaalselt brutotuluga, mida need aitavad luua.

Nagu nimigi viitab, on brutotulu kogutulu enne tegevuskulude mahaarvamist. Täpse brutotulu hinnangu saamiseks tuleb aga prognoosida vabade ametikohtade määra.

Näiteks kui kinnisvarainvestor ostab 100,000 10 ruutjalga hoone, võib ta võrreldavate kinnisvaraandmete põhjal kindlaks teha, et naabruskonnas on keskmine igakuine brutotulu ruutjala kohta 12 dollarit. Kuigi investor võib esialgu eeldada, et aastane brutotulu on 10 miljonit dollarit (12 dollarit x 100,000 kuud x XNUMX XNUMX ruutjalga), on hoones tõenäoliselt igal ajahetkel vabu üksusi.

Eeldades, et vabade ametikohtade määr on 10%, on aastane brutotulu 10.8 miljonit dollarit (12 miljonit dollarit x 90%). Sarnast lähenemist rakendatakse ka puhaskasumi meetodi puhul.

Järgmise sammuna kinnisvara väärtuse hindamisel tuleb määrata brutotulu kordaja ja korrutada see aastase brutotuluga. Brutotulu kordaja on leitav ajalooliste müügiandmete abil. Võrreldavate kinnisvaraobjektide müügihindade vaatamine ja selle väärtuse jagamine genereeritud aastase brutotuluga annab piirkonna keskmise kordaja.

Seda tüüpi hindamismeetod sarnaneb võrreldavate tehingute või kordajate kasutamisega aktsia väärtuse määramiseks. Paljud analüütikud prognoosivad ettevõtte kasumit ja korrutavad selle kasumi aktsia kohta (EPS) tööstuse P/E suhtega. Kinnisvara hindamist saab läbi viia sarnaste meetmete abil.

Kinnisvara hindamise teetõkked

Mõlemad kinnisvara hindamismeetodid tunduvad suhteliselt lihtsad. Praktikas on tulu teeniva kinnisvara väärtuse määramine nende arvutustega aga üsna keeruline. Esiteks võib olla aeganõudev ja keeruline hankida nõutud teavet kõigi valemi sisendite kohta, nagu puhas tegevustulu, kapitalisatsioonimääras sisalduvad preemiad ja võrreldavad müügiandmed.

Teiseks ei võta need hindamismudelid korralikult arvesse võimalikke suuri muutusi kinnisvaraturul, nagu krediidikriis või kinnisvarabuum. Seetõttu tuleb muutuvate majandusmuutujate võimaliku mõju prognoosimiseks ja arvessevõtmiseks läbi viia täiendav analüüs.

Kuna kinnisvaraturud on vähem likviidsed ja läbipaistvad kui aktsiaturg, on mõnikord keeruline hankida vajalikku teavet, et teha täielikult teadlikku investeerimisotsust.

Sellegipoolest võib suure arenduse ostmiseks tavaliselt vajalike suurte kapitaliinvesteeringute tõttu see keeruline analüüs anda suure tulu, kui see toob kaasa alahinnatud kinnisvara avastamise (sarnaselt omakapitali investeerimisega). Seega on vajalike sisendite uurimiseks aja võtmine aega ja energiat väärt.

Loosung

Kinnisvara hindamine põhineb sageli strateegiatel, mis on sarnased aktsiaanalüüsiga. Lisaks diskonteeritud NOI ja brutotulu kordaja lähenemisviisile kasutatakse sageli ka muid meetodeid. Mõnel valdkonnaeksperdil on näiteks aktiivsed teadmised linnade rände ja arengumustrite kohta.

Selle tulemusena saavad nad kindlaks teha, millised kohalikud piirkonnad kogevad kõige tõenäolisemalt kõige kiiremini kallinemist. Olenemata sellest, millist lähenemist kasutatakse, on strateegia edu kõige olulisem ennustaja see, kui hästi seda uuritakse.