Kodude hinnad on viimase 10 aasta jooksul peaaegu kahekordistunud – ja see võib tähendada, et kui müüte oma kodu, peate maksma tõsiseid makse. Pärast seda, kui 259,000. aastal oli maja keskmine müügihind saavutanud põhja umbes 2011 453,000 dollarit, on maja keskmine müügihind selle kirjutamise ajal pidevalt tõusnud, ületades XNUMX XNUMX dollarit. Nagu paljud suundumused, võis pandeemia seda kiirendada, kuid eluasemete hinnad olid juba aastaid tõusnud. See on olnud suurepärane uudis koduomanikele, kes soovivad müüa. Nad teenivad päris raha.
Paraku tulevad päris rahaga ka reaalsed maksud. Kui müüte kinnisvara kasumi saamiseks, võlgnete sellelt rahalt kapitalikasumi maksu. Kahjuks ei võta IRS erinevalt palkadest kinnipeetavatest maksudest seda raha ette. Peate selle arvutama ja tšeki lõikama. Siiski on viise, kuidas seda vähem haiget teha. Kui soovite abi kodumüügi maksuarve minimeerimiseks, kaaluge koostööd finantsnõustajaga.
Mis on kinnisvara kapitali kasvutulu maksud?
Kapitali kasvutulu maksuga maksustatakse kogu investeeringu müügist teenitud kasum. See kehtib enamiku raha kohta, mida teenite varade, näiteks aktsiate, võlakirjade ja isegi kinnisvara (nt teie maja) ostmise ja müümise kaudu. Kinnisvara puhul arvutaksite oma maksustatava kasumi järgmiselt:
Hind, mille eest kinnisvara müüsite – kinnisvara ostmiseks makstud hind = maksustatav kasum
Näiteks oletame, et ostsid oma kodu kümme aastat tagasi 260,000 450,000 dollari eest. Müüte selle täna 190,000 XNUMX dollari eest. Peaksite võlgnema kapitalikasumi maksu XNUMX XNUMX dollarilt (vahe teie ostuhinna ja müügihinna vahel).
Pikaajalist kapitali kasvutulu, st kasumit varadelt, mida hoitakse vähemalt aasta, maksustatakse üldiselt palju madalama määraga kui teenitud tulu (töötamisest saadav raha). 2021. aastal on üksikute/abielus taotlejate jaoks kehtestatud kapitali kasvutulu maksumäärad:
0 protsenti – 0–40,400 0 dollarit vallaline/80,800–XNUMX XNUMX dollarit abielus
15 protsenti – 40,401–445,850 80,801 dollarit vallaline/501,600–XNUMX XNUMX dollarit abielus
20 protsenti – 445,851 501,601+ dollarit vallaline/XNUMX XNUMX dollarit abielus
2022. aasta seisuga on vahemikud järgmised:
0 protsenti – 0 dollarit$41,675 Üksik/$0-$83,350 Abielus
15 protsenti – $41,676-$459,750 Üksik/$83,351-517,200 XNUMX dollarit abielus
20 protsenti - $459,751+ vallaline/517,201 XNUMX dollarit abielus
Seega öelge meie ülaltoodud näite põhjal, et müüsite oma maja ja teenisite 190,000. aastal 2021 XNUMX dollarit kasumit. Eeldades, et olete vallaline, arvutaksite selle müügi pealt kapitalikasumi maksud järgmiselt:
40,400 0 $ * 0 protsenti = XNUMX $
(190,000 40,401–149,599 XNUMX dollarit) = XNUMX XNUMX dollarit
149,599 15 $ * 22,439 protsenti = XNUMX $
0 dollarit + 22,429 dollarit = 22,429 dollarit
See on kapitali kasvutulu maksukoormuse leidmise lihtsustatud versioon, kuid põhitõed on olemas. Selle müügi eest võite võlgu olla 22,429 190,000 dollarit makse. See on palju, isegi kui mäletate, et teenisite selle maksmiseks XNUMX XNUMX dollarit kasumit. (See on veelgi enam, kui mäletate, et pärast oma kodu müümist peate kuumalt turult uue leidma...) Õnneks on IRS teinud erandi, et aidata majaomanikke selle probleemiga toime tulla.
Kapitali kasvu välistamine
Kui saate oma kodu müügist kasumit, võite esimesed 250,000 500,000 dollarit sellest kasumist maksudest välja jätta. Ühiselt avalduse esitavate abielupaaride puhul suureneb see arv XNUMX XNUMX dollarini.
Kriitiliselt kehtib see väljajätmine teie kasumile, mitte kogu müügile. Seega oletage meie ülaltoodud näite põhjal, et müüsite oma kodu üksikisikuna 450,000 190,000 dollari eest. Teie müügikasum oli XNUMX XNUMX dollarit. Võiksite kogu selle kasumi oma maksudest välja jätta ega võlgne midagi.
Teisest küljest öelge, et teenisite müügilt 280,000 30,000 dollarit kasumit. Pärast kapitali kasvutulu välistamist võlgnete ülejäänud 0 0 dollarilt makse. (Kuna see kõik langeks XNUMX-protsendilise kapitalikasumi maksumäära alla, on maksud jällegi XNUMX dollarit.)
Selle välistamise jaoks kvalifitseerumiseks peate täitma omandiõiguse ja kasutamise testi. See tähendab, et maja peab olema teile kuulunud ja seda oma põhielukohana kasutanud vähemalt kaks aastat selle müügile eelnenud viiest aastast. See ei pea olema pidev. Majas saab elada perioodiliselt, kui see on kokku vähemalt kaks aastat. (Vt IRSi väljaannet 523, et saada täielikku kirjeldust välistamistesti nõuetest.) USA sõjaväe, välisteenistuse, rahukorpuse ja tegevluure liikmed saavad oma pidevat kasutamist oma lähetusgraafikute alusel erinevalt arvutada.
Arvutage oma kapitalikasumi maksud õigesti
Nagu eespool mainitud, on maja müügist saadav kapitalikasum veidi keerulisem kui tavaline investeerimiskasum. Lisaks kodu algsele ostuhinnale saate oma maksustatavast kapitalikasumist maha arvata ka mõned sulgemiskulud, müügikulud ja kinnisvara maksubaasi.
Sulgemiskulud võivad hõlmata hüpoteegiga seotud kulusid (näiteks kui teil oli maja ostmisel ettemakstud intressid) ja maksudega seotud kulusid.
Müügikulud kehtivad üldiselt maja müümiseks kulutatud rahale. See hõlmab maakleritasusid, noteerimiskulusid, õigustasusid, reklaamitasusid, raha, mille kulutasite maja esinduslikumaks müügiks muutmiseks, ja muid sellega seotud kulusid.
Maja maksubaas on kõigi aastate jooksul kinnisvarasse tehtud oluliste parenduste maksumus. See on sisuliselt mis tahes rahasumma, mille kulutasite kodule väärtust lisanud füüsilisele struktuurile. Seda vähendatakse selle struktuuri mis tahes amortisatsiooni võrra (näiteks kui lisasite teki, kuid lasite sellel tekil laguneda), kuigi amortisatsioon on aktiivselt asustatud majade puhul harv probleem.
Näiteks öelge, et olete vallaline ja ostsite maja 250,000 750,000 dollari eest. Müüte selle XNUMX XNUMX dollari eest. Teil on järgmised seotud kulud:
40,000 XNUMX dollarit köögi ja vannitoa renoveerimiseks;
35,000 XNUMX dollarit maakleritasudeks;
2,500 dollarit kulutatud avatud uste päevade puhastamiseks ja lavastamisele;
5,000 dollarit advokaaditasude ja muude sellega seotud sulgemiskulude katteks.
Maksustatava kapitalikasvu arvutaksite järgmiselt:
750,000 250,000 $ – (40,000 35,000 $ + 2,500 5,000 $ + 417,500 XNUMX + XNUMX $ + XNUMX $) = XNUMX XNUMX $
417,500 250,000–167,500 XNUMX dollarit (kapitali kasvutulu väljajätmine) = XNUMX XNUMX dollarit
Teil oleks 167,500 XNUMX dollarilt makse võlgu.
Ärge müüge kiiresti
Kui vähegi võimalik, ärge müüge oma kodu alla aasta pärast. Kapitali juurdekasvu välistamiseks peate oma maja müümisega ootama vähemalt kaks aastat. Kuid isegi kui te ei kvalifitseeru välistamiseks, saate tavaliselt siiski tasuda investeerimisvarade vähendatud maksumäära.
Seda vähendatud intressimäära nimetatakse pikaajaliseks investeerimismääraks. See kehtib ainult varade kohta, mida olete hoidnud rohkem kui aasta. Kui omate oma kinnisvara vähem kui 12 kuud, peate maksma kasumilt makse tavalise tulumääraga (st IRS-i maksude ja teenitud tulu määraga). See on oluliselt kõrgem kui kapitalikasumi maksumäär.
Loosung
Peamine viis kapitali kasvutulu maksude vähendamiseks on veenduda, et arvutate kõik IRS-i lubatud vähendamised teie üldisele kasumile. Pärast seda kaotab kapitalikasvu väljajätmine suure osa rahast, mille enamik majaomanikke oma müügist teenib.
Koduostmise näpunäited
On suurepärane, kui saate oma kodust raha teenida, kuid ennekõike peab see olema elukoht. SmartAsseti hüpoteegikalkulaatoriga saate täpselt välja selgitada, kui palju see uus maja teile maksma läheb, võimaldades teil teha oma eelarve ja tuleviku jaoks õige kõne.
Finantsnõustaja aitab teid maksude planeerimisel, et te ei maksaks üle. Kvalifitseeritud finantsnõustaja leidmine ei pea olema raske. SmartAsseti tasuta tööriist sobitab teid kuni kolme teie piirkonda teenindava finantsnõustajaga ja saate tasuta küsitleda oma nõustajaid, et otsustada, milline neist teile sobib. Kui olete valmis leidma nõustaja, kes aitab teil rahalisi eesmärke saavutada, alustage kohe.
Foto krediit: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Post Kuidas vältida kinnisvara kapitali kasvutulu maksustamist, ilmus esimesena SmartAsseti blogis.
Allikas: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html