Kaks aastat Covid-19 pandeemia ajal kogusid Sydney laialivalguva lääneosa äärelinnas Quakers Hillis kodumüüjad varandust. Umbes 60 või 70 vaatajat jookseks iga müüdava maja ümber, meenutab Josh Tesolin kinnisvaramaaklerist Ray White'ist. Ostjad tormasid oksjonitel, tehes pakkumisi tunduvalt kõrgemale kui koefitsient. "Me küsiksime näiteks 1 miljonit dollarit ja müüksime 1.4 miljoni dollariga," ütleb hr Tesolin. "Toonane turg oli hull – hoopis teistsugune pilt kui praegu." Tänavu on hinnad naabruses langenud 20%, hindab ta. Omanikud tõmbavad oma kodu maha, sest nad ei saa neid nii palju müüa, kui tahavad. Turg kumiseb.
Austraalia majahinnad on langenud viis kuud järjest, asetades Quakers Hilli ülemaailmse trendi esirinnas. Kui keskpangad püüavad inflatsiooni taltsutada, tõstavad nad intressimäärasid vähemalt nelja aastakümne kiireimas tempos – mis on nüüdseks muutumas eluasemeturu tapatalguteks. Hinnad langevad üheksas 18 riigist, mida jälgib konsultatsioonifirma Oxford Economics, ja langevad kõige kiiremini kõige ülekuumenenud turgudel. Kanadas ja Rootsis on need alates veebruarist langenud üle 8%; Uus-Meremaal on need võrreldes eelmise aasta kõrgpunktiga langenud enam kui 12%. Hinnad on hakanud langema ka Ameerikas ja Suurbritannias. Paljud teised riigid liiguvad samas suunas.
Ka tehingud on alla jäänud. Lobigrupi National Association of Realtors andmetel langes kodude müük Ameerikas augustis eelmise aastaga võrreldes viiendiku võrra. Uus-Meremaal oli kvartaalne müük juunile eelnenud kolme kuu jooksul kõige nõrgem alates 2010. aastast. Briti suurte ehitajate, nagu Barratt ja Taylor Wimpey, aktsiahinnad on tänavu langenud poole võrra. Dr Hortoni ja Ameerika suurima Lennari omad on langenud enam kui 30%.
See tähistab pika buumi lõppu, mida paljud majaomanikud on pidanud iseenesestmõistetavaks. Madalad hüpoteegi intressimäärad ja piiratud pakkumine soodustasid rikaste maailma eluasemehindade pidevat tõusu kümnendil pärast 2007.–09. aasta ülemaailmset finantskriisi. Näiteks Ameerikas tõusid hinnad 60. aasta madalaimast tasemest kuni 2012. aasta lõpuni ligi 2019%. Siis tuli pandeemia, mille ajal hinnad tõesti hüppeliselt tõusid. Ameerikas, Kanadas ja Hollandis on see alates 30. aastast kasvanud enam kui 2020%. Lukud ja üleminek kaugtööle suurendasid nõudlust aedade või kontoritega äärelinna kinnistute järele. Valitsused, kes muretsesid koronaviiruse leviku tõttu valitseva eluasemekriisi pärast, leevendasid ajutiselt või tühistasid hüpoteeklaenumäärusi, muutes ostmise lihtsamaks. Pandeemia säästud aitasid esmaostjatel kopsakaid hoiuseid kokku hoida.
Kuid intressimäärade tõus on nüüd viinud hüpoteegi intressimäärad tasemele, mida pole aastakümneid nähtud. Aasta tagasi oli 30-aastane fikseeritud intressimääraga hüpoteek Ameerikas alla 3%. Täna on see vaid 7% väiksem. Uus-Meremaal on hüpoteegi intressimäärad esimest korda kaheksa aasta jooksul ületanud 7% piiri; Suurbritannias ületab keskmine viieaastane fikseeritud intressimääraga laen nüüd esimest korda kümnekonna jooksul 6%. See muudab potentsiaalsete ostjate elu keerulisemaks ja suurendab olemasolevate majaomanike hädasohtu. See on muutus, mis toob tõenäoliselt kaasa ebamugavaid poliitilisi ja sotsiaalseid tagajärgi veel paljudeks aastateks.
Kolm tegurit määravad, kus valu on kõige teravam ja kus need tagajärjed on kõige tõenäolisemad. Esimene on hiljutine hinnakasv. Eluasemeturud, kus hinnad on pärast pandeemiat hüppeliselt tõusnud, on nõudluse jahenemise suhtes eriti haavatavad. Kui paljud rikkad riigid aeglustusid selle aasta alguses ühekohalise aastase kasvumäärani, siis Ameerikas ja Kanadas püsis kahekohaline tõus, mida õhutas tohutu nõudlus eluaseme järele mägilinnades ja päikesevööndites osariikides, mis meelitavad ligi tublisid kalifornialasi ja uusi. Yorklased koos linnadega nagu Toronto.
Laenamise tase on teine tegur. Mida suurem on leibkonna võlgnevuste osakaal sissetulekust, seda haavatavamad on omanikud suuremate hüpoteegimaksete ja maksejõuetuse suhtes. Keskpankurid leiavad lohutust tõsiasjast, et kodumajapidamiste võlg võrreldes sissetulekuga on madalam kui üleilmse finantskriisi eelõhtul riikides, sealhulgas Ameerikas, Suurbritannias ja Hispaanias. Mõned riigid seisavad aga silmitsi võlamäestikuga. See muudab nad tundlikuks isegi väikese hüpoteegi intressimäärade tõusu suhtes. Austraalia, Kanada ja Rootsi leibkonnad, kellel õnnestus finantskriisi täielikust raskusest pääseda, on viimaste aastate jooksul kogunud hämmastavaid laene, mis on kutsunud finantsjärelevalvekoerad hoiatama. Nagu on öelnud Rootsi keskpanga president Stefan Ingves: "See on nagu vulkaani otsas istumine."
Kolmas tegur on kiirus, millega kõrgemad intressimäärad koduomanikeni jõuavad. Suurim risk on ujuva intressimääraga hüpoteeklaenude laenuvõtjate jaoks, mis kõikuvad vastavalt intressimäärade muutumisele. Neid ähvardab koheselt kasutatava sissetuleku vähenemine. Kanadas moodustavad muutuva intressimääraga hüpoteegid enam kui poole kõigist laenudest. Austraalias ja Rootsis moodustavad need ligi kaks kolmandikku.
Teistes riikides on tähtajaline laenamine palju levinum, mis tähendab, et intressitõusud toimuvad märkimisväärse viivitusega. Valdav osa Ameerika hüpoteeklaene on sellistel tingimustel. Samuti on need hüpoteegid kogu Euroopas varasemast populaarsemad. Kuid mitte kõik tähtajalised laenud pole sarnased. Ameerikas on suurem osa neist fikseeritud kaheks või kolmeks aastakümneks. Teistes riikides seisavad isegi fikseeritud intressimääraga laenuvõtjad üsna pea silmitsi hüppeliselt kasvavate hüpoteeklaenukuludega. Uus-Meremaal moodustavad fikseeritud intressimääraga hüpoteegid suurema osa olemasolevatest laenudest, kuid enam kui 70% laenude tähtaeg on alla kahe aasta. Nii teevad peaaegu pooled neist, mis eelmisel aastal Suurbritannias välja viidi.
Viige see kokku ja kõik sügava eluaseme languse koostisosad on paigas. Tõenäoliselt ei juhi seda seekord aga mitte Ameerika, vaid Kanada, Holland, Austraalia, Uus-Meremaa ja Norra (vt tabelit). Mitme kinnisvarafirma prognooside kohaselt võivad Austraalias ja Kanadas hinnad oma tipust langeda kuni 14%, mis on veidi rohkem, kui Ameerikas või Suurbritannias oodatakse. Royal Bank of Canada majandusteadlased eeldavad, et riigi müügimaht langeb aastatel 40–2022 enam kui 23%, ületades 38% langust aastatel 2008–09.
Valu läved
Igas riigis kannatavad mõned inimesed rohkem kui teised. Keskmise laenuvõtja krediidikvaliteet on viimastel aastatel paranenud, kuna pärast ülemaailmset finantskriisi kehtestatud karmimad regulatsioonid on raskendanud riskantsematel laenuvõtjatel hüpoteeklaenude võtmist. Kuid intressišoki ja elamiskulude tõusu toksiline kombinatsioon seab majaomanikud tõsise koormuse alla.
Näiteks Austraalias on kolm viiendikku eluasemelaenust muutuvatel tingimustel. Keskpanga viimase, 7. oktoobril avaldatud finantsstabiilsuse aruande kohaselt väheneks poolte laenuvõtjate vaba raha või pärast hüpoteegi ja hädavajalike elamiskulude ülejääk vähemalt viiendiku võrra, kui intressimäärad tõusevad kooskõlas turuga. ootustele ja 15% näeks, et see meede muutub negatiivseks. Suurbritannias võivad peaaegu 2 miljonit leibkonda ehk veerand hüpoteeklaenu omavatest leibkondadest 10. aasta alguseks saada suuremad maksed täiendavalt 2025% nende leibkonna sissetulekust. Madalmaades maksavad majaomanikud rohkem kui veerandi oma sissetulekust oma hüpoteeklaenuks. tõuseks 12%-lt 26%-le, kui intressimäärad tõuseksid kolme protsendipunkti võrra.
Eriti haavatavad on esmaostjad ja hiljutised laenuvõtjad. Paljud venitasid oma rahalisi vahendeid kodu ostmiseks, jättes hüpoteegikulude katteks vähem vaba raha. Ameerikas oli eelmisel aastal esmaostjatel iga kolmas müük. Paljudel on kasinad säästud. Umbes pooltel Austraalia ostjatest, kes võtsid laenu ajavahemikus 2021. aasta algusest kuni 2022. aasta augustini, oli vihmaseks päevaks ette nähtud vähem kui kolme kuu hüpoteeklaenu maksed. Millenniumlasi, kellel on lõpuks õnnestunud kinnisvara osta, ootab ebameeldiv üllatus.
Samuti on esmaostjatel olnud vähem aega omakapitali kogumiseks. Oxford Economicsi hinnangul tühistaks eluasemehindade 15% langus Ameerikas aasta jooksul kaks kolmandikku eluasemekapitalist, mida nad on pandeemia algusest alates kogunud. Seevastu vanemad omanikud on turvalisemad. Rohkem kui pooled 65-aastastest või vanematest Ameerika majaomanikest kolisid sisse enne aastatuhande vahetust. See jätab uutele omanikele suurema riski sattuda negatiivsesse omakapitali, mis raskendab eluaseme kolimist või laenu tagasivõtmist. Suurbritannias jätaks eluasemehindade 20% langus kuni 5% hüpoteeklaenudest negatiivsesse omakapitali, arvab konsultatsioonifirma Neal Hudson Residential Analysts. See mõjutab ligikaudu iga kümnendikku Londoni hüpoteegiomanikku.
Hea uudis on see, et pangad peaksid suutma madalseisu üle elada. Aastatel 2007–09 tasumata võlgade suurenemine lükkas mõned Ameerika võlad äärele. Teise konsultatsioonifirma Capital Economicsi andmetel on Suurbritannia pankadel praegu kahjumi katmiseks ligi neli korda rohkem kapitali. Inglismaa keskpanga viimane stressitest näitab, et riigi laenuandjad suudaksid taluda eluasemehindade 33% langust ja töötuse määra tõusu 3.5%lt 12%le. Ameerikas on pangad hüpoteeklaenude turult tagasi tõmbunud ning mittepangad annavad praegu enam kui poole uutest hüpoteeklaenudest. Seega ei koondu riskid enam süsteemselt olulistesse laenuandjatesse.
Siiski on eluaseme kitsikusel sügavad tagajärjed. "Elamumajandustsükkel ON äritsükkel," kirjutas Edward Leamer California ülikoolist Los Angeleses 2007. aastal avaldatud artiklis. Selles märgiti, et Ameerika Ühendriikides oli elamumajanduse aeglustumine eelnenud kaheksale viimasest kümnest majanduslangusest. Pärast finantskriisi kirjutas hr Leamer ettekande pealkirjaga "Eluase on tõesti majandustsükkel", juhuks, kui lugejad ei saanud sõnumit kätte. Seos kahe tsükli vahel tekib seetõttu, et eluase annab omanikele „rikkuse mõju”. Kui eluasemehinnad tõusevad, tunnevad inimesed oma rahalist olukorda hästi, seega laenake ja kulutage rohkem. Kukkudes pingutavad inimesed püksirihma. 2019. aastal näitas Inglismaa keskpanga uuring, et 10% eluasemehindade tõus suurendab tarbimist 0.35–0.5%.
Teine oluline kanal eluasemeturu ja ülejäänud majanduse vahel on investeerimine. Eluaseme, eriti majaehitusega seotud kapitalikulutused võivad olla äärmiselt muutlikud – ja see on sageli erinevus kasvava või kahaneva majanduse vahel. Tõepoolest, elamuinvesteeringute langus moodustas kolmandiku Ameerika SKT langusest aastatel 2007–09. Suurbritannia kohta tehtud uuringud on andnud sarnaseid tulemusi. Majaehitajad jälitavad halbu majandusuudiseid. Kuna mured on seekord kasvanud, on Ameerika eramajade ehitamine alates aprillist langenud 20%. Seekord pinges laenuvõtjad, kes on inflatsiooni ja kopsakate energiaarvete tõttu rahapuuduses, kulutavad ka muudele kaupadele ja teenustele vähem, kui nad püüavad tasuda oma suuremaid hüpoteeklaenumakseid.
Mõned inimesed näevad eluaseme krahhi positiivset külge. Nad loodavad, et madalamad hinnad võimaldavad noortel oma esimesed majad osta. Need lootused lähevad peaaegu kindlasti luhta. Eluaseme korrigeerimisel ja mõnikord aastaid pärast seda kipuvad koduomandi määrad pigem langema kui tõusma. Näiteks Suurbritannias omab oma kodu umbes 65% inimestest, võrreldes 70%ga ülemaailmse finantskriisi alguses. Iirimaal, mis koges 2000. aastate lõpus kõikvõimast krahhi, on koduomanike määr endiselt üle kümne protsendipunkti madalam oma tipust. Majandustingimused, mis põhjustavad samaaegselt eluasemehindade langust, seavad ohtu tulevaste majaomanike võimalused. Tööpuudus kasvab ja palgad langevad. Kui intressimäärad hüppavad, saavad inimesed vähem laenata ja hüpoteeklaenuandjad kipuvad laenu andmise suhtes muutuma vaenulikumaks. Tsur Somerville Briti Columbia ülikoolist ennustab Kanadas, et suuremad laenukulud "rahutavad" madalamast ostuhinnast tulenevad säästud.
Elamu on poliitiline
Elamumajanduse languse suurim mõju võib olla poliitikas. Riikides, kus kodu omamist peetakse üleminekuriituseks, hõõruvad madalamad hinnad ilma taskukohasuse suurenemiseta soola niigi valusatesse haavadesse. "Mille alla kukkuda? Kukkumine lihtsalt mõeldamatu asemel absurdselt grotesksesse hinda? küsib Robin Black, Montreali kogukonnatöötaja ja rattamehaanik. "Põhimõtteliselt olen leppinud sellega, et unistus on möödas. Ma igatsesin akent." Paar aastatuhandet on koperdanud, et endale tagatisraha lubada; nüüd peavad nad vaeva nägema, et teha palju suuremaid hüpoteegimakseid. Varitseb tagasivõtmise oht. Oma maja kaotamine on võimalus viisil, mida varem polnud.
Aastaid lohutasid end väljakujunenud majaomanikud mõttega, et isegi kui reaalpalga kasv oli kohutav, siis vähemalt nende maja hind tõuseb. Need päevad on möödas. Isegi beebibuumi põlvkonnad, kes on kümneaastase hinnakasvu suured võitjad, seisavad nüüd silmitsi väljavaatega elada pensionipõlves väiksemast pesamunast, kuna töötajate arvu vähendamine muutub vähem tulusaks. Kõik see tähendab, et tõusvatel intressimääradel on ettearvamatud poliitilised tagasilöögid, kuna inimesed, kes kunagi status quo'st kasu said, avastavad, mis tunne on kaotada.
Ärge siis imestage, kui poliitikakujundajad alustavad tohutuid päästeoperatsioone. Ungari valitsus on juba pakkunud oma kodanikele kaitset hüpoteegi intressimäärade tõusu eest. Uus-Meremaa elamumajanduse analüüsis muretseb IMF, et "teiseste mõjude ja märgatava languse vältimiseks võib vaja minna poliitilist toetust". Hispaanias kaaluvad pangad väidetavalt muutuva intressimääraga hüpoteeklaenude maksete suurendamise piiramist. Briti finantsteadlane Martin Lewis, kellel on suurem mõju kui riigi kõikidel ajalehtedel kokku, on asunud kampaaniat tegema hüpoteegipidajate riikliku toetuse nimel. Kuna eluasemehinnad langevad maapinnale, siis sellised nõudmised ainult kasvavad.
Majanduse, rahanduse ja turgude suurimate lugude ekspertanalüüsi saamiseks registreeruge Raha räägib, meie iganädalane ainult tellijatele mõeldud uudiskiri.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Kõik õigused kaitstud.
Väljaanne The Economist, avaldatud litsentsi alusel. Algse sisu leiate aadressilt https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Allikas: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html