Eluasemeturu langus – kas majanduslangus on silmapiiril?

2022. aasta teisel poolel on majade hinnad langenud. Siiski jäävad hinnad aasta-aastalt kõrgemale, tuginedes aasta esimesel poolel toimunud stabiilsele hinnatõusule. Hinnakujunduse langus on osaliselt tingitud kõrgematest hüpoteeklaenuintressidest, mis mõjutavad eluaseme taskukohasust. Siiski ei ole enamikul turgudel eluasemehinnad aasta-aastalt veel langenud ja piirkondlikud suundumused tähendavad, et läänerannik on saanud tugevama löögi kui teised turud.

Kasvavad hüpoteeklaenukulud

Keskne probleem on hüpoteeklaenu kulude järsk tõus. 30-aastase eluasemelaenu kulud ulatusid novembri alguses 7%ni, hüpoteeklaenude kulud jäävad tasemele, mida me pole alates 2007. aastast näinud. Selle põhjuseks on kõrge inflatsioon, mille tõttu Fed tõstab järsult intressimäärasid, mis suurendab vastavalt hüpoteeklaenukulusid.

Madalam eluaseme taskukohasus

Kõrgemad hüpoteegikulud on vähendanud eluaseme taskukohasust. Seda seetõttu, et paljude inimeste jaoks ei määra maja, mida nad saavad endale lubada, maja hind, vaid hüpoteegi maksumus, mida nad saavad oma palgast mugavalt teenindada.

Laias laastus on 2022. aastal hüpoteeklaenude kulud kahekordistunud ja seega on eluaseme taskukohasus järsult langenud. Atlanta Fed jälgib seda ja näeb eluaseme taskukohasust võrreldes lähiajalooga väga madalal tasemel. Tegelikult on eluaseme taskukohasus madalaimal tasemel pärast seda, kui Atlanta Fed hakkas seda 2006. aastal jälgima.

Hinnad libisevad

Majade hinnad langevad, kuid ei ole langenud. Redfini eluasemehindade andmed näitavad, et eluasemehinnad on alates 2022. aasta maist langenud, kuigi hinnad püsivad aasta-aastalt 5% kõrgemal, langedes suvel 15% aastasele hinnatõusule.

Me ei ole enamikul turgudel näinud absoluutset eluasemehindade iga-aastast langust, kuid see võib tulla järgmise paari kuu jooksul. Sügis- ja talveperiood võib olla eluasemeturu jaoks aeglane aeg, mistõttu võime näha ka hooajalisi trende. Kevad on tavaliselt eluasemeturu jõulisema perioodi algus, seega on 2023. aasta alguse trendid eluasemehindade suuna osas paljuütlevad.

Piirkondlikud suundumused

Ka piirkondlikud suundumused on olulised. Läänerannikul on praegu suhteliselt nõrgem eluasemeturg, kuid kagu pool peab paremini vastu. Vaatamata piirkondlikele erinevustele on enamikus piirkondades hinnad siiski igakuiselt madalamad.

Mis järgmiseks?

2023. aasta eluasemeturu üks võtmeküsimus on see, kus liiguvad pikaajalised intressimäärad. Inflatsiooniprobleemide tõttu ja Föderaalreservi lühiajaliste intressimäärade tõstmise tõttu on intressimäärad 2022. aastal tõusnud.

Kuid alates novembri algusest on pikemaajalised intressimäärad veidi langenud. Kui see jätkub, võib see vastavalt vähendada pikaajalisi hüpoteeklaenukulusid praeguselt kõrgelt tasemelt. Siiski on Föderaalreserv intressimäärade osas suhteliselt ebaharilik ja kui Fed on 2023. aastal agressiivsem intressimuutustega, kui praegu oodatakse, võib see tähendada täiendavat valu hüpoteeklaenukulude osas.

Mõlemal juhul, kui intressimäärade hüppeline tõus 2023. aastal oluliselt ei lange, mida turud ette ei näe, jäävad hüpoteeklaenukulud lähiajalooga võrreldes kõrgeks, avaldades jätkuvat survet eluaseme taskukohasusele ja potentsiaalselt eluasemehindadele.