Mandri kinnisvarakriis ei ole Robert Wongi heidutanud. 133-aastase ettevõtte juht ütleb, et nüüd on aeg olla julge.
Aaeg, mil vähesed julgevad investeerida Hiina kitsendatud kinnisvaraturule, Hongkongi maa Tegevjuht Robert Wong kahekordistab. Viimase kahe aasta jooksul on arendaja võtnud oma 133-aastase ajaloo jooksul läbi aegade suurima investeerimiskohustuse, et muuta Shanghai kesklinnast lõuna pool asuv jõepiirkond uueks finantskeskuseks, lisades samal ajal ka elamuprojekte valitud Hiina linnadesse.
2020. aasta veebruaris, kui Covid-19 haaras Hiinat ja levis ülemaailmselt, omandas ettevõte 231,300 miljardi dollari eest Shanghais 4.4 8.4 ruutmeetri suuruse objekti, mida ta nüüd ühisettevõtte raames arendab kogumaksumusega 35 miljardit dollarit. Järgmisel aastal, isegi kui mitmed juhtivad Hiina arendajad hakkasid avaldama rahalist pinget, ostis Hongkongi liidumaa kaheksa uut elamut, et ehitada peamiselt keskmise ja kõrgekvaliteedilisi maju, suurendades 2021. aasta detsembri seisuga oma mandriosa portfelli XNUMX projektini seitsmes linnas.
"Lühiajalised kõikumised ei tohiks lasta end heidutada," ütles 61-aastane Wong juuni lõpus ettevõtte Hongkongi peakorteris antud eksklusiivses intervjuus. "Kui võimalused tulevad, peaksime olema julged ja neist kinni haarama." Kuigi paljud kinnisvarapartnerid on pärast Pekingi võlakriisiks kujunenud ülemäärase laenuvõtmise mahasurumist investeerimisplaanid tühistanud, on Wong peaaegu kahekordistanud Hongkongi liidumaa investeeringud kogu Aasias viimase kahe aasta jooksul keskmiselt 3.3 miljardi dollarini, võrreldes pandeemiaeelse 1.8 dollari tasemega. miljardit miljardit, sealhulgas ettevõtte põhiportfelli tugevdamine Hongkongis ja Kagu-Aasia jalajälje laiendamine.
Shanghai West Bundi finantskeskus (kunstniku renderdamine). Projekti brutopindala on 1.1 miljonit ruutmeetrit.
Hongkongi maa loal
Aasia konglomeraadi kroonijuveel Jardine Matheson, Hongkongi maa on oma pika ajaloo jooksul ületanud palju väljakutseid. Alates Jaapani okupatsioonist Hongkongis Teise maailmasõja ajal kuni 1997. aasta Aasia finantskriisini ja pärast seda on ettevõte aidanud kujundada linna kuulsat silueti ja muutnud Centrali üheks maailma mainekaimaks äripiirkonnaks.
Singapuri börsil noteeritud ettevõte on pimedal majandusajal sageli leidnud hõbedast vooderdust. Selle Exchange Square, kus asuvad Hongkongi börs ning ülemaailmsed pangad ja advokaadibürood, avati Hongkongi aktsiaturu kokkuvarisemise ajal 1980. aastatel. Pärast 1997. aasta finantskriisi kasutas Hongkongi liidumaa madalaid hindu ära, et hankida saite Kagu-Aasias, võimaldades tal saada peamiseks piirkondlikuks arendajaks. Mandri-Hiina kinnisvaraturu pikaajalise languse ja juhtivate kohalike arendajate, sealhulgas China Evergrande Groupi ja Sunac China Holdingsi maksejõuetuse laine ning Hongkongi vabade töökohtade arvu suurenemise tõttu karmide Covid-19 piirangute tõttu seisab Hongkongi maal aga taas rahutus.
Wong, kes liitus ettevõttega 1985. aastal pärast Hongkongi Polütehnilise Ülikooli geodeedina lõpetamist ja tõusis kuus aastat tagasi tegevjuhiks, on teeninud maine võimalusest kinni haaramise ja kriisi tingimustes kursil püsimise eest. Aastatuhande vahetusel, Aasia finantskriisi ja 2003. aasta SARS-i puhangu vahelisel ajal, alustas ta Hongkongi liidumaa elamukinnisvaraäri nullist ülesehitamist, millest see 1980. aastatel müüdi.
Tema esimene projekt, Hongkongi vananeva Lai Sing Courti korterikompleksi ümberehitamine, algas konarlikult. Pärast seda, kui Wong veetis rohkem kui kaks ja pool aastat, veendes vähemalt 90% majaomanikest nõustuma kollektiivmüügiga, ja ületas ametivõimude vastuväited selle kõrguspiirangu leevendamiseks, kukkus SARS Hongkongi kinnisvaraturul. Charles Ng, üks Lai Sing Courti majaomanikest, meenutab, et Wong austas endiselt oma kohustusi – kuigi ta oleks võinud proovida uuesti läbi rääkida – ja jätkas ümberehitust vaatamata tolleaegsele majanduslangusele, mis muutis projekti ebaökonoomseks. Hongkongi maa teenis lõpuks umbes 300 miljonit dollarit kasumit kompleksist, mis nimetati ümber Serenaadiks.
Fraser Hall / Getty Images
Wong on taas kindel, et Hongkongi liidumaa investeeringud Mandri-Hiinasse ja meetmed Hongkongi portfelli atraktiivsuse suurendamiseks praeguse turu ebakindluse tingimustes toovad kasu. Ettevõtte kasum ja aktsiate tootlus peegeldavad tema optimismi. 2022. aasta esimesel poolel kasvasid tulud 0.9% võrreldes aasta varasemaga 894 miljonile dollarile vaatamata mandri lepingujärgse müügi 69%-lisele langusele 419 miljonile dollarile ja 292 miljoni dollari suurusest puhaskahjumist kasvas see 865 miljoni dollari suuruse puhaskasumini. aasta tagasi, teatas Hongkong Land oma viimases tuluaruandes.
Aluskasum, selle käimasolevatest ettevõtetest saadava tulu mõõt, kasvas 8% 425 miljoni dollarini, kuid ettevõte loodab, et see väheneb kogu aasta jooksul pärast pandeemiaga seotud ehitusviivitusi "oluliselt". Arendaja aktsia on 15. augusti seisuga viimase 12 kuu jooksul tõusnud ligikaudu 25%, võrreldes konkurentide Henderson Landi ja New World Developmenti vastavalt ligikaudu 26% ja 30% langusega ning võrdlusaluse Hangi üle 21% langusega. Seng indeks.
Wong usub, et Shanghai ühisettevõttel, milles ettevõttel on 43% osalus ja mis hõlmab mandril asuvat investorit ja valitsuse eriotstarbelist sõidukit, on edu saavutamiseks vajalikud omadused. Projekti kogupindala on 1.1 miljonit ruutmeetrit, mis võrdub umbes 110 Manhattani linnaosaga, piki West Bundi jõeäärt. See hakkab pakkuma 650,000 230,000 ruutmeetrit A-klassi bürood, 1,700 1.4 ruutmeetrit luksuslikku kaubanduspinda, XNUMX kõrgekvaliteedilist elamut ja teenindusega korterit, kahte viietärnihotelli, messi- ja konverentsikeskust ning XNUMX-kilomeetrist haljasaladega rannaala, firma esitluste ja Wongi järgi.
"Kui me poleks seda saiti omandanud, oleks see tõenäoliselt jaotatud pakkidele ja müüdud erinevatele inimestele. Võimalus oleks igaveseks kadunud, olenemata sellest, kui palju oleks võinud tulevikus maksta,” ütleb Wong. "Praegu tagasi vaadates oli see täiesti õige otsus." Wong lisab, et Hongkongi maa panus näitab varajasi märke tasumisest, kuna mõned ettevõtted ja jaemüügibrändid lisavad projekti oma järgmise kolme kuni viie aasta kuluplaanidesse. S&P Global Ratingsi analüütik Oscar Chung loodab, et projekt hakkab panustama Hongkongi liidumaa rahavoogudesse aastatel 2022 ja 2023, alustades elamuosa eelmüüki. "Kuigi pandeemia jääb lähiajal ebakindlaks, arvame, et West Bundi projekt asub Shanghais hästi," ütleb Chung.
Shanghai majandus kahanes teises kvartalis peaaegu 14% ja jaemüük langes aastaga 21%, näitavad valitsuse andmed, kuna Hiina nulltolerantsus Covid-19 suhtes sundis kaubanduskeskuse märtsi lõpust mai lõpuni sulgema. Hiina kõrgeim poliitikakujundaja kinnitas juuli lõpus oma kohustust tõkestada tulevasi haiguspuhanguid massitestide ja liikumispiirangute abil, hoolimata sellest, et riigi majanduskasv on viimase kahe aasta nõrgim.
Samal ajal on mandri kinnisvarakriis süvenenud, sest pettunud koduostjad, kes ostsid vähemalt 328 seiskunud eluasemeprojekti 100 linnas, ähvardavad kinnisvaraarendusplatvormi GitHubi 25. augusti andmetel kinni pidada. Enamik projekte kuulub võlgades vaevlevatele Hiina arendajatele. , sealhulgas miljardär Hui Ka Yani oma Evergrande ja Sun Hongbini oma Sunac, kes on seisakute ja likviidsusprobleemide keskel näinud vaeva eelmüüdud korterite lõpuleviimisega. S&P on prognoosinud, et halvima stsenaariumi korral võib Hiina pankadel tekkida 350 miljardi dollari suurune hüpoteeklaenude kahjum.
Robert Wong Hongkong Landi peakorteris Exchange'i väljakul.
KEN WU FORBES ASIA jaoks
Wong ütleb, et tema strateegia keskenduda ainult seitsmele Hiina linnale – sealhulgas Chongqingile, Shanghaile ja Nanjingile – ning ehitada kvaliteetseid kodusid, on hoidnud Hongkongi maa probleemidest eemal. "Turudünaamika on Hiinas muutumas. Varem oli vaja vaid tegutsemisjulgust, sest pärast seda oleks kiire linnastumine sind niikuinii päästnud,” räägib ta. "Kuna linnastumine aeglustub, peate seda tegema õigesti, kuna tänapäeval otsivad inimesed kvaliteetset lendu."
Kuigi Shanghai projekt on viimastel aastatel arendaja võlga suurendanud, on finantsvõimendus suhteliselt madal. Hongkongi liidumaa netovõlg oli 6.1. juuni seisuga 30 miljardit dollarit, kasvades 5.1 miljardilt dollarilt 2021. aasta lõpus ja 4.6 miljardilt dollarilt 2020. aasta lõpus, kuna see suurendas maa ostmiseks võetud laenusid ja raha vähenes elamute eelmüügi ja osakaalu vähenemise tõttu. tagasiostud. Kuigi netovõimendus tõusis eelmise aasta lõpu 18%-lt 15%-le, oli see JPMorgani hinnangul Evergrande'i 177%-st murdosa. Nii Moody's kui ka S&P on säilitanud Hongkong Landi krediidireitingud vastavalt A3 ja A.
Aasia jalajälg
Hongkongi maal on 850,000. aasta seisuga rohkem kui 11 2021 ruutmeetrit äripinda ja umbes XNUMX miljonit ruutmeetrit arendatavat pinda.
Allikas: Hongkongi maa
Hongkongi maa on ka tugevdada oma jalgealust Kagu-Aasias, eriti Singapuris, kus ta arendas koos Marina Bay finantskeskuse ja One Raffles Quay. 2021. aastal omandas ta linnriigis kolm uut elamukrunti, mida arendatakse koos miljardäriga Kwek Leng Beng Linnaarendused. Need projektid kuuluvad Hongkongi liidumaa 18 Kagu-Aasias kavandatavasse arendusse, sealhulgas Jardinesi Indoneesia üksuse Astra Internationali koostöös välja töötatud tipptasemel korter.
Hongkongis, mis moodustas 67. aastal 49% tema kinnisvaravarast ja andis 2021% selle aluseks olevast kasumist, on arendaja minimeerinud vabade töökohtade arvu ajal, mil tühjade kontorite arv kasvab hüppeliselt. Prognooside kohaselt tõuseb linna üldine kontorite vabade ametikohtade määr 13.5. aasta lõpuks 2022%ni, võrreldes 10.9% ja 11.2%ga aasta esimeses ja teises kvartalis, kuna turule tuleb uus pakkumine ja liisingunõudlus väheneb, kinnisvarateenused firma Colliers ütles juuli aruandes. Uued arendused hõlmavad kahte miljardäri ehitatud peamist kontorit Li Ka-shing CK Asset ja Lee Shau Kee's Henderson Land, mis kavatsetakse järgmisel aastal käivitada mõne kvartali kaugusel Hongkongi maa kommertsklastrist Centralis.
Hongkongi maa on värskendanud oma aastakümneid vana Centrali portfelli, lansseerides paindliku tööruumi ja muutes keldrid kaasaegseteks toiduväljakuteks ja hüpikpoodideks. Värskeima kasumiaruande kohaselt kasvas portfelli vabade ametikohtade määr kohustuste alusel 5.1%ni juuni lõpus võrreldes 4.9%ga kuus kuud varem. S&P analüütiku Ricky Tsangi sõnul on see madalam kui Centrali keskmine 7.9% ja peegeldab portfelli vastupidavust.
Wong hindab ettevõtte suhteliselt madalat vabade ametikohtade arvu selle suutlikkuses säilitada oma suurimaid üürnikke ja jõuda kvaliteedi poole kahaneva kontoriüüri ajal. 30 parimal üürnikul, kes hõivavad peaaegu poole Hongkongi liidumaa kontoriportfellist Centralis, oli juuni seisuga kaalutud keskmine üürilepingu kehtivusaeg 5.6 aastat. Selle suuremate kontoriüürnike hulka kuuluvad JPMorgan, KPMG, Mayer Brown, PwC ja Hongkongi börs. Jaemüügi poolel on Hongkongi maal üürnikeks Giorgio Armani, Hermes, LVMH jt.
Kuigi Hongkongi püsivad reisipiirangud ja hiljutised poliitilise eriarvamuse mahasurumine võivad vähendada selle ülemaailmset finantskeskuse staatust ning Mandri kinnisvaraprobleemid süvenevad hoolimata Pekingi elustamispüüdlustest, on Wong ettevõtte kahel kõige olulisemal turul optimistlik. Ta usub, et Hiina valitsuse jõupingutused mandri arendajate finantsvõimenduse vähendamiseks aitavad taastada sektori pikaajalist tervist ja loovad uusi võimalusi.
"Kuigi peame olema rasketel aegadel ettevaatlikud, ei tohiks me olla liiga konservatiivsed," ütleb Wong. "Peaksime ikkagi võimalusi otsima ja uurima. Kriisiga kaasneb võimalus."
— Robert Olseni abiga
Ikooniline impeerium
Fasutati 1832. aastal Briti kaupmeeste William Jardine'i ja James Mathesoni poolt tee- ja oopiumikaubandusmajana on Jardine Mathesoni grupi ajalugu põimunud Hongkongi omaga. Jardines on aidanud kujundada Hongkongi saatust alates esimesest oopiumisõjast (1839–42), mis viis linna alistumiseni keiserlikule Suurbritanniale, kuni tänapäeva mitmekesise konglomeraadini.
Martha ja Ben Keswick.
Jessica Hromas / Getty Images Mandarin Oriental Hotel Groupile
Ent Londonis ja Pekingis kulmu kergitanud sammuna viis Jardines oma börsi Hongkongist Singapuri 1994. aastal, kolm aastat enne seda, kui endine Briti koloonia naasis Hiina suveräänsuse alla, jäädes samas peakorteriks Hongkongi. Ettevõtetega, mis ulatuvad kinnisvaraarendusest kuni hotellinduse, automüügi, rasketehnika, finantsteenuste ja logistikani, teenib Jardines rohkem kui 109 miljardit dollarit tulu ja annab tööd enam kui 400,000 XNUMX inimesele.
Eelmisel aastal eemaldas ettevõte oma suuruselt teise äriüksuse Jardine Strategici 5.5 miljardi dollari suuruse väljaostuga. Ümberkorraldamine tegi lahti Jardinesi keerulise ristaktsiastruktuuri, mis loodi 1980. aastatel, et kaitsta seda vaenulike ülevõtmiste eest pärast Hongkongi rikkaima mehe Li Ka-shingi katset omandada Hongkongi maa.
Suurema osa oma 190-aastasest eksisteerimisest on Jardinesit juhtinud Keswickide perekond. Praegu juhib seda 49-aastane Ben Keswick, kes võttis 2019. aastal ohjad tegevjuhina oma onult Henrylt.
Allikas: https://www.forbes.com/sites/zinnialee/2022/09/08/exclusive-hongkong-land-ceo-steers-century-old-property-firm-to-biggest-ever-bets-on- Mandri-Hiina/