Kodukapitalilaen vs. HELOC: ülevaade
Kodukapitalilaenud ja kodukapitali krediidiliinid (HELOC) on laenud, mille tagatiseks on laenuvõtja kodu. Laenuvõtja võib võtta omakapitalilaenu või krediidiliini, kui tal on omakapital nende kodus. Omakapital on vahe selle vahel, mis on võlgnetav hüpoteek laenu ja kodu hetke turuväärtust. Teisisõnu, kui laenuvõtja on oma hüpoteeklaenu tagasi maksnud nii palju, et kodu väärtus ületab tasumata laenujäägi, saab laenuvõtja laenata teatud protsendi sellest vahest või omakapitalist, üldjuhul kuni 85% laenuvõtja omakapitalist.
Kuna nii kodukapitalilaenud kui ka HELOCid kasutavad teie kodu kui tagatis, on neil tavaliselt palju paremad intressitingimused kui isiklikud laenud, pangakaarte, ja muud tagatiseta võlg. See muudab mõlemad variandid äärmiselt atraktiivseks. Tarbijad peaksid aga kummagi kasutamisel olema ettevaatlikud. Krediitkaardivõlgade kogumine võib teile maksta tuhandeid intresse, kui te ei suuda seda tasuda, kuid kui te ei suuda oma HELOC- või kodukapitalilaenu tasuda tulemuseks on kodu kaotamine.
Võtme tagasivõtmine
- Kodukapitalilaenud ja kodukapitali krediidiliinid (HELOC) on erinevat tüüpi laenud, mis põhinevad laenuvõtja omakapitalil tema kodus.
- Kodukapitalilaenuga kaasnevad fikseeritud maksed ja fikseeritud intressimäär laenu tähtajaks.
- HELOC-id on uuenevad krediidiliinid, millel on muutuv intressimäär ja sellest tulenevalt ka muutuv miinimummakse summa.
- HELOCide väljavõtuperioodid võimaldavad laenuvõtjatel oma krediidiliinidelt raha välja võtta seni, kuni nad maksavad intressimakseid.
Kas HELOC on teine hüpoteek?
Kodukapitali krediidiliin (HELOC) on teist tüüpi hüpoteeklaen, nagu ka kodukapitalilaen. HELOC ei ole siiski ühekordne rahasumma. See toimib nagu krediitkaart, mida saab korduvalt kasutada ja igakuiste maksetena tagasi maksta. Tegemist on tagatisega laenuga, mille tagatiseks on kontoomaniku kodu.
Kodukapitalilaenud annavad laenuvõtjale ette ühekordse väljamakse ja vastutasuks peavad nad tegema laenu kehtivusaja jooksul fikseeritud makseid. Ka kodukapitalilaenud on fikseeritud intressimäärasid. Seevastu HELOC-id võimaldavad laenuvõtjal kasutada oma kapitali vastavalt vajadusele kuni teatud eelseadistatud krediidilimiidini. HELOCidel on a muutuv intressimäär, ja maksed ei ole tavaliselt fikseeritud.
Nii kodukapitalilaenud kui ka HELOC-id võimaldavad tarbijatel saada juurdepääsu rahalistele vahenditele, mida nad saavad kasutada erinevatel eesmärkidel, sealhulgas võlgade konsolideerimiseks ja kodu parandamiseks. Siiski on kodukapitalilaenude ja HELOCide vahel selged erinevused.
Investopedia / Sabrina Jiang
Kodukapitalilaen
Kodukapitalilaen on tähtajaline laen, mille annab a laenuandja laenuvõtjale tema kodus oleva omakapitali alusel. Kodukapitalilaene nimetatakse sageli teiseks hüpoteeklaenuks. Laenuvõtjad taotlevad kindlaksmääratud summat, mida nad vajavad, ja kui see on heaks kiidetud, saavad nad selle summa ette ühekordse väljamaksena. Kodukapitalilaen on fikseeritud intressimääraga ja fikseeritud maksete graafikuga laenu tähtajaks. A kodukapitalilaen nimetatakse ka kodukapitalilaenuks või omakapitalilaenuks.
Kuidas arvutada oma kodukapitali
Kodukapitali arvutamiseks hinnake oma kinnisvara praegust väärtust, vaadates hiljutist hindamine, võrreldes teie kodu hiljutiste sarnaste kodude müügiga teie naabruses või kasutades hinnangulise väärtuse tööriista veebisaidil, nagu Zillow, Redfin või Trulia. Pidage meeles, et need hinnangud ei pruugi olla 100% täpne. Kui teil on hinnang, ühendage oma kinnisvara kõigi hüpoteeklaenude, HELOC-ide, kodukapitalilaenude ja pandiõiguste kogujääk. Lahutage oma võlgnevuse kogujääk sellest, mille eest arvate, et saate selle omakapitali saamiseks müüa.
Klõpsake nuppu Esita, et saada teada kõike, mida peate kodukapitalilaenude kohta teadma
Laenu tagatis ja tingimused
Teie kodus olev kapital toimib tagatisena, mistõttu nimetatakse seda teiseks hüpoteegiks ja see toimib sarnaselt tavapärase fikseeritud intressimääraga hüpoteegiga. Siiski peab kodus olema piisavalt omakapitali, mis tähendab, et esimene hüpoteek tuleb tasuda piisavalt, et laenuvõtja saaks kodukapitalilaenu.
Laenusumma sõltub mitmest tegurist, sealhulgas kombineeritud laenu ja väärtuse (CLTV) suhe. Tavaliselt võib laenusumma olla 80–90% kinnisvara omast hinnatud väärtus. Muud tegurid, mis laenuandja krediidiotsust mõjutavad, hõlmavad seda, kas laenuvõtjal on hea krediidi ajalugu, mis tähendab, et nad ei ole hilinenud muude krediiditoodete, sealhulgas esimese hüpoteeklaenu maksetega. Laenuandjad võivad laenuvõtjat kontrollida krediidiskoor, mis on laenuvõtja numbriline esitus krediidivõime.
Turgu sulgemise oht
Nii kodukapitalilaenud kui ka HELOC-id pakuvad paremaid intressimäärasid kui muud tavalised võimalused sularaha laenamiseks, kusjuures peamine negatiivne külg on see, et võite oma kodu kaotada sulgemine kui sa neile tagasi ei maksa. Selle viitega: Tarbijate finantskaitsebüroo.
Maksed ja intressimäär
Kodukapitalilaenu intressimäär on fikseeritud, mis tähendab, et intressimäär aastate jooksul ei muutu. Samuti on maksed fikseeritud, võrdsed summad laenu eluea jooksul. Osa igast maksest läheb intressideks ja laenu põhisummaks. Tavaliselt võib omakapitalilaenu tähtaeg olla viis kuni 30 aastat, kuid laenuandja peab tähtaja pikkuse kinnitama. Olenemata perioodist on laenuvõtjatel stabiilne, prognoositav igakuine makse, mis tuleb tasuda kogu omakapitalilaenu eluea jooksul.
Kodukapitalilaenu plussid ja miinused
Fikseeritud summa, mis muudab impulsskulutamise vähem tõenäoliseks
Fikseeritud kuumaksesumma muudab eelarve koostamise lihtsamaks
Madalam intressimäär võrreldes muude sularaha hankimise võimalustega (nt isiklikud laenud/krediitkaardid)
Ilma teise laenuta ei saa hädaolukorras rohkem välja võtta
Madalama intressimäära saamiseks peate refinantseerima
Kui te ei saa makseid teha, võite oma kodu kaotada
Kodukapitalilaen annab teile ühekordse ühekordse makse, mis võimaldab teil laenata suure summa sularaha ja maksta madalat fikseeritud intressimäära fikseeritud kuumaksetega. See valik on potentsiaalselt parem inimestele, kes kalduvad üle kulutama, nt kindla kuumakse, mille katteks nad saavad eelarvesse panna, või kellel on üks suur kulu, mille jaoks nad vajavad kindlat summat sularaha, nt sissemakse muu kinnisvara eest, kolledži õppemaks. , või suur kodu remondiprojekt.
Selle fikseeritud intressimäär tähendab, et laenuvõtjad saavad voolu ära kasutada madala intressimääraga keskkond. Kui aga laenuvõtjal on halb krediit ja ta soovib tulevikus madalamat intressimäära või turuintressid langevad oluliselt madalamale, peavad nad võlga tagastama parema intressi saamiseks.
Kodukapitali krediidiliin (HELOC)
HELOC on uuenev krediidiliin. See võimaldab laenuvõtjal krediidiliini pealt raha välja võtta eelseadistatud limiidini, teha makseid ja seejärel uuesti raha välja võtta.
Kodukapitalilaenuga saab laenuvõtja laenutulu korraga kätte, samas kui HELOC võimaldab laenuvõtjal vajaduse korral laenuraha kasutada. Krediidiliin jääb avatuks kuni selle tähtaja lõpuni. Kuna laenusumma võib muutuda , võivad laenuvõtja miinimummaksed olenevalt krediidiliini kasutamisest muutuda.
Intressimäärad
Lühiajalises perspektiivis võib [kodukapitalilaenu] intressimäär olla kõrgem kui HELOC-laen, kuid maksate fikseeritud intressimäära prognoositavuse eest.
-Marguerita Cheng, sertifitseeritud finantsplaneerija, Blue Ocean Global Wealth
Laenu tagatis ja tingimused
Nagu aktsialaen, on HELOC-id tagatud teie kodus oleva omakapitaliga. Kuigi HELOCil on sarnased omadused a krediitkaart sest mõlemad on käibekrediit rida, HELOC on tagatud varaga (teie maja), samas kui krediitkaardid on tagatiseta. Teisisõnu, kui te lõpetate oma maksete tegemise HELOCis, saadab teid sinna vaikimisi, võite oma kodu kaotada.
HELOC-il on muutuv intressimäär, mis tähendab, et määr võib aastate jooksul tõusta või langeda. Selle tulemusena võib miinimummakse intressimäärade tõustes suureneda. Mõned laenuandjad pakuvad aga kodukapitali krediidiliinidele fikseeritud intressimäära. Samuti sõltub laenuandja pakutav intressimäär – nagu ka kodukapitalilaenu puhul – teie krediidivõimelisusest ja sellest, kui palju te laenu võtate.
Loosimise ja tagasimakse perioodid
HELOCi terminitel on kaks osa. Esimene on viigiperiood, teine aga tagasimakseperiood. The loosimise periood, mille jooksul saate raha välja võtta, võib kesta 10 aastat ja tagasimakseperiood võib kesta veel 20 aastat, muutes HELOCi laenuks 30 aastaks. Kui loosimise periood lõpeb, ei saa te enam raha laenata.
HELOCi loosimise perioodil peate siiski tegema makseid, mis on tavaliselt ainult intressiga. Seetõttu kipuvad loosiperioodi maksed olema väikesed. Küll aga muutuvad maksed tagasimakseperioodi jooksul oluliselt suuremaks, sest nüüd on koos intressidega maksegraafikusse laenatud põhisumma.
Oluline on märkida, et üleminek ainult intressipõhistelt maksetelt täielikele põhiosa- ja intressimaksetele võib olla üsna šokk ning laenuvõtjad peavad nende suurenenud igakuiste maksete jaoks eelarvesse nägema.
Maksed tuleb teha HELOC-i loosiperioodi jooksul, mis tavaliselt moodustab vaid intressi.
Maksed tuleb teha HELOC-i loosiperioodi jooksul, mis tavaliselt moodustab vaid intressi.
HELOC plussid ja miinused
Valige, kui palju (või vähe) oma krediidiliini kasutada
Muutuv intressimäär tähendab, et teie intressimäär (ja maksed) võivad langeda, kui teie krediit paraneb või turu intressimäärad langevad (vähem tõenäoline)
Madalam intressimäär võrreldes muude sularaha hankimise võimalustega (nt isiklikud laenud/krediitkaardid)
Krediidiliin saadaval hädaolukordadeks
Maksed kõiguvad, mistõttu on eelarve koostamine raskem
Muutuv intressimäär tähendab, et teie intressimäär (ja maksed) võivad tõusta, kui teie krediit väheneb või turu intressimäärad tõusevad (tõenäolisemalt)
Kui te ei saa makseid teha, võite oma kodu kaotada
Lihtne impulss-kulutada kuni krediidilimiidini
HELOC-id annavad teile juurdepääsu muutuva madala intressimääraga krediidiliinile, mis võimaldab kulutada kuni teatud piirini. HELOC-id on potentsiaalselt parem valik inimestele, kes soovivad juurdepääsu uuenevale krediidiliinile muutuvate kulude ja hädaolukordade jaoks, mida nad ei oska ennustada. Näiteks a kinnisvarainvestor kes soovib kinnisvara ostmiseks ja remontimiseks oma piiranguid kasutada, siis pärast kinnisvara müümist või rentimist oma raha tagasi maksta ja seda protsessi iga kinnisvara puhul korrata, leiaks, et HELOC on mugavam ja sujuvam valik kui kodukapitalilaen. HELOC-id võimaldavad laenuvõtjatel kulutada nii palju või nii vähe oma krediidiliinist (kuni limiidini), kui nad soovivad, ja see võib olla riskantsem valik inimestele, kes ei suuda oma kulutusi kontrollida, võrreldes kodukapitalilaenuga.
HELOC-il on muutuv intressimäär, nii et maksed kõiguvad lisaks turukõikumistele ka selle alusel, kui palju laenuvõtjad kulutavad. See võib muuta HELOCi halvaks valikuks fikseeritud sissetulekuga inimestele, kellel on raskusi oma igakuise eelarve suurte nihketega.
Peamised erinevused
HELOCid võivad olla kasulikud kodu parandamise laenuna, kuna need võimaldavad teil paindlikult laenata nii palju või nii vähe kui vajate. Kui selgub, et vajate rohkem raha, võite selle saada oma krediidiliinilt (eeldusel, et see on endiselt saadaval), ilma et peaksite uuesti taotlema uut hüpoteeklaenu.
Peaksite endalt küsima ühe küsimuse: mis on laenu eesmärk? Kodukapitalilaen on hea valik, kui tead täpselt, kui palju laenu vajad ja kuidas soovid raha kulutada. Kui see on heaks kiidetud, tagatakse teile teatud summa, mille saate laenu ettemaksmisel täies ulatuses. Selle tulemusena võivad kodukapitalilaenud aidata katta suuri kulutusi, nagu näiteks lastekolledži fondi eest tasumine, ümberkujundamine või võlgade konsolideerimine.
Ja vastupidi, HELOC on hea valik, kui te pole kindel, kui palju laenu vajate või millal seda vajate. Üldiselt annab see teile pideva juurdepääsu sularahale kindlaksmääratud perioodiks – mõnikord kuni 10 aastaks. Saate laenata oma liini vastu, maksta selle täielikult või osaliselt tagasi, seejärel laenata seda raha hiljem uuesti, kuni teil on veel HELOCi loosimise periood.
Omakapitali krediidiliin on aga tühistatav – täpselt nagu krediitkaart. Kui teie rahaline olukord või teie kodu halveneb turuväärtus tagasi, siis võib teie laenuandja otsustada teie krediidiliini alandada või sulgeda. Ehkki HELOC-i idee seisneb selles, et saate raha kasutada vastavalt vajadusele, ei ole teie võimalus sellele rahale ligi pääseda.
Erimõtted
Oluline on märkida, et HELOC-i saamine võib 2021. aastal olla raskem: 2020. aastal külmutasid kaks suurt panka – Wells Fargo ja JPMorgan Chase – koroonaviiruse pandeemia tõttu uued HELOC-id. Teised pangad võivad tulevikus krediidile lukku panna.
HELOC turud
Me ei näe HELOCi turul suundumusi, mis läheksid Wells Fargo ja Chase'i teed. Tegelikult muutub HELOCi turg oma pakkumisel palju agressiivsemaks ja leevendab mõningaid juhiseid. Eeldame, et pangad muutuvad maksimaalselt konservatiivsemaks laenu väärtus finantsvõimenduse suhtarvud, kui nad näevad, et kodu väärtused hakkavad platoole minema.
-Shmuel Shayowitz, president Heakskiidetud rahastamine
Algselt oli segadus, kas majaomanikud saavad hakkama Intressid maha arvata nende kodukapitalilaenudest ja HELOCidest oma maksudeklaratsioonidel pärast selle vastuvõtmist Maksukärbete ja töökohtade seadus (TCJA). Erinevalt enne seadusest ei saa majaomanikud kodukapitalilaenude ja HELOC-ide eest intresse maha arvata, välja arvatud juhul, kui neid vahendeid kasutatakseostma, ehitada või oluliselt parandada” oma kodu ja raha, mille sellistele parendustele kulutate, tuleb kulutada kinnisvarale, mis on laenu omakapital.
Teisisõnu, te ei saa enam nendelt laenudelt intresse maha arvata, kui kasutate raha oma lapse kõrgkooli eest tasumiseks või võlgade likvideerimiseks. Seadus kehtib maksuaastatele kuni 2025. aastani. Mahaarvamised piirduvad kvalifitseeritud laenude intressidega, mille suurus on kuni 750,000 375,000 dollarit (XNUMX XNUMX dollarit abielus oleva isiku puhul, kes esitab taotluse eraldi). On täiendavaid reegleid, eriti kui teil on ka esimene hüpoteek, seega konsulteerige enne selle mahaarvamise kasutamist maksueksperdiga.
Millal on kodukapitalilaen parem kui kodukapitalilaen (HELOC)?
Kodukapitalilaen on parem variant kui kodukapitali krediidiliin (HELOC), kui:
- Teate täpset summat, mida vajate püsikulude jaoks.
- Soovite võlgu konsolideerida, kuid te ei soovi juurdepääsu uuele krediidiliinile ja riskite võlgade suurenemisega.
- Elad kindla sissetulekuga ja vajad kindlat kuumakse, mis ei kõiguta.
Millal on HELOC parem kui kodukapitalilaen?
HELOC on parem valik kui kodukapitalilaen, kui:
- Laenamiseks ja muutuvkulude tasumiseks vajate uuenevat krediidiliini.
- Soovite saada krediidiliini tulevaste hädaolukordade jaoks, kuid te ei vaja praegu sularaha.
- Olete oma kulutustes teadlik ja saate kontrollida impulsskulutusi ja muutuvat eelarvet.
Kumb saan kiiremini raha kätte: HELOC või kodukapitalilaen?
Kui vajate raha nii kiiresti kui võimalik, menetleb HELOC üldiselt veidi kiiremini kui kodukapitalilaen. Mitmed laenuandjad reklaamivad kodukapitalilaenu töötlemise ajavahemikku kahest kuni kuue nädalani, samas kui mõned laenuandjad reklaamivad, et nende HELOC-id võivad sulgeda vähem kui 10 päevaga. Tegelik sulgemisaeg sõltub laenusummast, kinnisvara väärtusest ja laenuvõtja krediidivõimelisusest.
Mis on hea alternatiiv HELOC-le või kodukapitalilaenule?
Võite kasutada a sularaha välja refinantseerimine, tavaline refinantseerimine või a laen teie numbrilt 401(k) kui vajate kindlate kuludega suurt ühekordset summat. Kui soovid juurdepääsu madala intressimääraga krediidiliinile, siis krediitkaarti a 0% aastamäära (APR) soodusintress on isegi parema intressimääraga kui HELOC, eeldusel, et maksate selle enne sissejuhatava intressiperioodi lõppu ära. Kui te ei pahanda veidi kõrgemate intressimäärade vastu ja soovite vältida sundmüügi riski, siis a isiklik laen on kindel alternatiiv. Igal variandil on plusse ja miinuseid ning seda tuleks hoolikalt kaaluda.
Millised on HELOCi või kodukapitalilaenu nõuded?
Üldiselt vajavad HELOC-i või kodukapitalilaenu laenuvõtjad:
- Rohkem kui 20% omakapitali oma kodus
- Krediidiskoor üle 600
- Stabiilne, kontrollitav sissetulekute ajalugu rohkem kui kaks aastat
Neid nõudeid täitmata on võimalik heakskiitu saada, kui külastate laenuandjaid, kes on spetsialiseerunud kõrge riskiga laenuvõtjad, kuid eeldate, et maksate palju kõrgemaid intressimäärasid. Kui olete kõrge riskiga laenuvõtja, võib olla hea mõte otsida a krediidinõustamine teenus, et saada nõu ja abi enne kõrge intressiga HELOC-i või kodukapitalilaenu registreerimist.
Loosung
Pidage meeles, et lihtsalt sellepärast, et saate oma kodu omakapitali vastu laenata ei tähenda, et peaks. Kuid kui teil on vaja, tuleb parima laenuvõtmise viisi üle otsustamisel arvestada paljude teguritega: kuidas te raha kasutate, mis võib juhtuda intressimääradega, teie pikaajalised finantsplaanid ja riskitaluvus ja kõikuvad intressimäärad.
Mõned inimesed ei ole HELOCi muutuva intressimääraga rahul ja eelistavad kodukapitalilaenu püsimaksete stabiilsuse ja prognoositavuse ning võlgnevuse teadmise nimel.
Kui te pole aga vajaliku summa osas kindel ja olete muutuva intressimääraga rahul, võib HELOC olla teie parim valik. Nagu iga krediiditoote puhul, on oluline mitte üle venitada ja laenata rohkem, kui suudate tagasi maksta, sest laenu tagatiseks on teie kodu.
Allikas: https://www.investopedia.com/mortgage/heloc/home-equity-vs-heloc/?utm_campaign=quote-yahoo&utm_source=yahoo&utm_medium=referral&yptr=yahoo