Siit saate teada, kui palju säästaks teid iga kuu 40-aastane hüpoteek võrreldes 30-aastase laenuga. Ja lõplik hind.

Allpool on näide sellest, kuidas võivad laenumaksed välja näha 40-aastase fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenu puhul, võrreldes tüüpiliste 30- ja 15-aastaste laenudega.

Jacob Passy selgitas, et valitsusasutuste vahelised arutelud 40-aastaste hüpoteeklaenude üle on seni keskendunud laenumuudatustele, et laenuvõtjad saaksid oma makseid ajakohastada. Kuid see võib osutada kõigile koduostjatele 40-aastaste laenude laialdasele aktsepteerimisele ja kättesaadavusele.

Loe: Tõesti, 40-aastane hüpoteek? Üks Föderaalreservi ametnik arvab, et see on hea mõte. Kuid teised ütlevad, et see on riskantne ettepanek.

USA-l on Fannie Mae juhitud hüpoteeklaenude turg uskumatult likviidne
FNMA,
-0.73%
ja Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
kes ostavad suurema osa uutest laenudest, pakkivad need kokku ja müüvad investoritele hüpoteegiga tagatud väärtpabereid. Kaks hüpoteegihiiglast, kes mõlemad võeti 2008. aastal valitsuse kaitse alla, kehtestasid ostetavate laenude krediidiandmise standardid. Mõlemad on juba osalenud programmides, mille eesmärk on muuta olemasolevaid hüpoteeklaene raskustes laenuvõtjate jaoks 40-aastaseks tähtajaks, ja mõlemad oleksid kaasatud, kui 40-aastased laenud muutuksid koduostjatele laialdaselt kättesaadavaks.

40-aastase laenu potentsiaalsed eelised

40-aastase laenu ilmselge potentsiaalne eelis on väiksem kuumakse. Enne laenutähtaegade võrdlust on siin St. Louisi Föderaalreservi Panga diagramm, mis näitab USA kodumüügi mediaanhindade liikumist alates 1970. aastast:

St. Louis Fedi viimane hinnang USUS-i kodumüügi keskmise hinna kohta avaldati 26. jaanuaril ja see oli 408,100 2007 dollarit ning meie näited põhinevad sellel numbril. Mitmekümne aasta graafik näitab turul palju tagasilööke, sealhulgas pikka ja valusat 2009. aasta esimesest kvartalist XNUMX. aasta esimese kvartalini, kuid muidu on diagrammi suund üsna selge, eriti kui arvestada enamiku hüpoteeklaenude pikkust. laenud.

Jättes kõrvale madala sissetulekuga laenuvõtjatele mõeldud eriprogrammid, mille sissemakse nõuded võivad olla madalad, eeldavad meie näited 20% sissemakset 81 620 $ 326,480 XNUMX $ laenusumma puhul.

Riigis kehtiv mediaanhind ei pruugi kehtida piirkonnas, kus otsite kodu ostmist, kuid see peaks hästi illustreerima laenutingimuste erinevusi ja näitama, kuidas laenumaksete kaal põhiosa ja intressi suhtes aja jooksul muutub.

Intressimäärad ja amortiseerivad laenumaksed

Kuna praegusel USA hüpoteeklaenude finantseerimise turul domineerivad 30-aastased ja 15-aastased fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenud, siis võrdleme neid mõlemaid hüpoteetilise 40-aastase laenuga. Saadaval on ka reguleeritava intressimääraga hüpoteeklaenud. Nende esialgsed fikseeritud perioodid on aga erinevad.

Suur käik: Hüpoteeklaenude intressimäärad tõusevad üle 4.5% – koduostjad peavad teadma järgmist

Samuti tasub arvestada, et vaatamata hiljutisele intressimäärade tõusule on eluasemelaenu intressimäärad endiselt ajalooliselt madalal tasemel.

Siin on Freddie Maci diagramm, mis näitab 30-aastaste hüpoteeklaenude intressimäärade liikumist alates 1971. aasta aprillist, kusjuures 15-aastased laenud lisati 1991. aastal ja reguleeritavad laenuintressid lisati 2005. aastal:

Freddie 31. märtsil 2022 lõppenud nädala uuringu kohaselt oli 30-aastase laenu keskmine intress 4.67% ja 15-aastase laenu keskmine 3.83%.

Järgmised maksenäited ei kajasta algatamistasusid või punkte ega muid tasusid erinevate teenuste eest laenu algatamise protsessi käigus. Laenumaksed ei sisalda ka kinnisvaramakse ja kindlustusmakseid, mis tavaliselt deponeeritakse ja kogutakse laenuhalduri poolt igakuise kogumakse osana.

40-aastase laenu puhul kasutame sama intressimäära kui 30-aastase laenu puhul. Selle üheks põhjuseks on asjaolu, et 40-aastase eluaseme ostu- või refinantseerimisturu jaoks, mida tegelikult veel ei eksisteeri, pole keskmist saada.

Teine põhjus on see, et 40-aastase laenu intressimäär ei pruugi olla kõrgem kui 30-aastasel laenul. (1. aprilli seisuga USA riigivõlakirjade 20-aastaste võlakirjade tootlus
TMUBMUSD20Y,
2.618%
oli 2.59%, mis oli kõrgem kui 2.44-aastaste riigivõlakirjade tootlus 30%.
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Amortiseeriv laenumakse on selline, mis maksab laenu põhiosa tagasi laenuperioodi jooksul. Seega on esialgsed laenumaksed tugevalt kaalutud intressiga ja maksed laenu lõpus on tugevalt kaalutud põhisummaga.

Siin on meie hüpoteetilise 40-aastase hüpoteeklaenu ja 30-aastase ja 15-aastase 326,480 20 dollari suuruse laenu igakuise põhiosa ja intressimaksete võrdlus, mis põhineb 408,100% sissemaksel kodu ostmisel XNUMX XNUMX dollarit, mis on riiklik mediaanhind vastavalt St. Louis Fedi kõige värskemad andmed:

Kõik dollarinumbrid on ümardatud.

Tabelis on võrdlused iga laenu eluea jooksul makstud intresside kogusummast. Ilmselgelt on intresside kogusumma tähtaegade pikenedes suurem. Kuid on ka võrdlusi iga laenu esimese viie aasta ja esimese 10 aasta intressimaksete kohta ning esimese viie ja 10 aasta jooksul kogunenud omakapitali, sealhulgas sissemakse võrdlusi.

Selles näites ületaks 40-aastase laenu eluea eest makstav intressisumma laenusummat. See on peaaegu kahekordistunud kodu hind.

Samuti on näha, et 15-aastase laenuga koguneksite 70 aasta pärast omakapitali ligi 10% ostuhinnast.

Eelised ja puudused

40-aastase laenu väikseim kuumakse on 1,504 dollarit. Kuid see tähendab 183-aastase laenu „säästu” vaid 30 dollarit kuus. Kui võtta arvesse selle näite puhul kodu koguhinda, tundub laenu elueale veel 10 aasta lisamine järsk hind, mis vähendab makset vähem kui 200 dollari võrra kuus.

Lihtne on öelda, et kodu ostva inimese jaoks ei tundu 40-aastane laen kuigi hea tehing. Kuid igakuiste maksete tegemisega hädas oleva majaomaniku jaoks, kellele pakutakse 40-aastase laenu muudatust, võib väiksem makse olla oluline.

Ekstreemsem on 30 ja 15 aasta numbrite võrdlus. 15-aastase laenu kuumakse on 700 dollarit suurem. Mõned koduostjad saavad endale lubada kõrgemat makset. 15-aastase laenu eelised on see, et laenu eest makstav koguintress on 103,218 289 dollarit, võrreldes 970-aastase laenu 30 XNUMX dollariga. Viisteist aastat võib tunduda kiiresti mööduvat ja maksete tegemise lõpetamine on põnev tunne.

MarketWatchi abil saate võrrelda 15- ja 30-aastaseid laene, aga ka muid perioode ja reguleeritava intressimääraga laene. hüpoteegi kalkulaator.

15-aastase laenu vastuargument võib sisaldada kaotatud võimalusi. 30-aastase laenu intressimäär on 4.67% ja pikas perspektiivis võib eeldada, et laialdaselt börsile tehtud investeeringust saadab palju kõrgemat tootlust. Kuid see tõstatab küsimuse, kas 700-aastase laenuga vabastatud 30 dollarit igakuist sularaha investeeritakse. Võib tekkida kiusatus kulutada see raha kallimale sõidukile, kui muidu ostaksite.

Otsus, millist kodu osta, ja laenutähtaja otsus peavad arvestama pere vajadusi, sealhulgas ruumi, pensioni ja hariduse säästmist ja investeerimist ning lugematuid majapidamiskulusid.

Koduostja peaks vähemalt mõistma, kuidas erinevad laenutüübid töötavad.

Süvenemine amortisatsiooni

Amortisatsiooni jaotuse vaatamine on veel üks viis illustreerida, kui palju maksate oma kodu rahastamiseks. Näiteks 30-aastase laenu puhul moodustavad intressid 1,271 dollarit teie esimesest igakuisest maksest 1,687 dollarit (taas on see arv ümardatud). Siin on igakuise laenumakse põhiosa võrdlus kolme laenutüübi puhul esimesel kuul ja edaspidi:

Tabelid koos näitavad, kui palju kiiremini teie laenujääk tasutakse (või koguneb omakapital) lühemate laenuperioodide korral.

Viimased mõtted ja hoiatus

Kodu – eriti esimese kodu – ostmisel peab kõik olema laual. Pikaajaline arutelu peaks hõlmama kõiki peamisi rahalisi eesmärke ja vajadusi, sealhulgas pensioni säästmist, haridust, tulevasi ravikulusid ja isegi seda, milliseid autosid, veoautosid või maastureid kavatsete osta või peate ostma. Samuti võite põhjalikult vaadata oma esialgset hinnangut selle kohta, kui palju ruumi vajate. Kui palju sellest ladustamiseks kulub? Mida sa talletad? Kui ladustate vähem, võite maksta vähem.

Sõidukite ostmist rahastatakse tavaliselt ja paljude paaride puhul võivad need olla igakuised maksed, mis lähenevad igakuistele kodulaenu maksetele. Seega on vaja kõvasti peeglisse vaadata. Sõiduki ostmisel, sealhulgas tööl, tuleb arvestada nii paljude erinevate vajadustega – võib-olla vajate kallist veokit. Või peate võib-olla teid nägema sõitmas kena hilise mudeliga autoga, et jätta hea mulje, kui müüte näiteks kinnisvara.

Kuid mõned inimesed võivad uue sõiduki ostmist edasi lükata, mis võib leevendada survet mitme aastakümne eluaseme rahastamise otsuse tegemisel.

Hoiatus šokist

Kinnisvaramakse arvutatakse erineval viisil, olenevalt sellest, millises osariigis te elate. Mõnes osariigis põhinevad maksud kodu müügihinnal või kinnisvaramaksu hindaja praegusel hinnangul kodu väärtuse kohta, kusjuures iga-aastane tõus võib olla piiratud madalate protsendimääradega. See võib tähendada, et koduostja maksab palju kõrgemaid kinnisvaramakse, kui müüja maksis.

Oma kodu ostuotsuse tegemise protsessi alguses tehke kindlasti oma kinnisvaramaksude hinnang, selle asemel, et tugineda laenuandja või omandiõigusega ettevõtte hinnangule, mis võib põhineda eelmise aasta kinnisvaramaksudel. Selle hinnangu koostamiseks võite abi saamiseks pöörduda maakonna kinnisvarahindaja poole.

Teine tegur, mida tuleb arvestada, on majaomaniku kindlustus, sealhulgas lisakindlustus, mis võib olla vajalik, kui asute üleujutusvööndis või piirkonnas, kus esineb muid ohte, näiteks orkaane. Näiteks kui kolite mõnest kirde- või kesklääneosariigist lõunasse, võite kokku puutuda varasemaga võrreldes hoopis teistsuguse ja palju kallima kindlustusturuga.