(Bloomberg) - Mõned Aasia ja Vaikse ookeani piirkonna kõige kallimad eluasemeturud hakkavad pärast eelmise aasta järsku kasvu jahtuma.
Enim loetud Bloombergist
Eluasemehinnad on Sydneys ja Hongkongis hakanud langema, samas kui Singapuri väärtused viimases kvartalis vaevu tõusid, kuna intressimäärade tõusu ja majanduse vastutuule suhtes ettevaatlikud ostjad otsustavad kõrvale jääda.
Pööre ei saanud olla äkilisem, kuna madalad laenukulud ja hirm pandeemia ajal ilma jääda kutsusid esile ülemaailmse kinnisvarahulluse, mis ulatus Torontost Aucklandini. Sydney hinnad tõusid eelmisel aastal peaaegu 27%, samal ajal kui Singapuri väärtused hüppasid enam kui kümne aasta jooksul enim ning Hongkong jäi maailma kõige odavamaks kohaks kodu ostmiseks.
Kuigi tingimused on piirkonnas erinevad, on aeglustumise taga mõned ühised nimetajad. Mure taskukohasuse pärast ajendas Singapuri kehtestama kinnisvarapiiranguid, samas kui inflatsiooniriskid sunnivad keskpankasid kaaluma intressimäärade tõstmist, mis muudaks koduostjatel raskemaks oma hüpoteeklaenude maksmise.
Samal ajal suurendab Covid-19 Hiina kinnisvaraturgudel vastutuult. Hongkong võitleb elanike väljarändega pärast oma ebaõnnestunud jõupingutusi uusimat lainet ohjeldada, samas kui Shanghai sulgemine purustab lootused kiiresti taastuda majanduslangusest, mille põhjustas arendajate liigsete võlgade mahasurumine.
"Alates ülemaailmsest finantskriisist on piirkonna valitsused muutunud valvsamaks varade hindade tõusu suhtes, samal ajal kui pandeemia on toonud fookusesse ka suureneva jõukuse lõhe," ütles Knight Franki Aasia ja Vaikse ookeani piirkonna elamumajanduse juht Victoria Garrett. "Kuigi üleminek müüja turult avab rohkem võimalusi, muutuvad ostjad tõenäoliselt valivamaks ja hinnatundlikumaks."
Aastaks 2022 prognoositakse, et elamispindade hinnad kogu piirkonnas kasvavad leebemalt ja jätkusuutlikumalt 3–5%, prognoosib Garrett. See on väiksem kui eelmise aasta 9.1% tõus.
Kindlasti võib nõudlus mõnel turul püsida, osaliselt seetõttu, et elamufondi puudust järgmise 12 kuu jooksul tõenäoliselt ei leevendata, ütles Garrett. Ja kuna intressitõusu tsükkel on alles algfaasis, on ostjatel veel võimalus kasutada endiselt soodsaid rahastamismäärasid, lisas ta.
Ostjaid mujal ei ole see heidutanud. Ühendkuningriigis tõusid koduhinnad märtsis kiireimas tempos alates 2004. aastast, samal ajal kui hinnad tõusevad ka 20 USA linnas.
Allpool on ülevaade peamiste linnade viimastest eluasemesuundadest.
Sydney
Austraalia kõige suurema rahvaarvuga linna koduhinnad näitavad rekordkõrguse lähedal väsimuse märke, sest kasvavad ootused, et keskpank hakkab peagi intressimäärasid tõstma.
Taskukohasus avaldab juba praegu raskusi turu ülemises otsas ning sissetulekute kasv jääb hinnatõusust tunduvalt maha: 2020. aasta märtsist 2021. aasta detsembrini tõusid palgad 3.3%, võrreldes eluruumide väärtuse 22.6% tõusuga. Sydney kodu keskmine väärtus on enam kui 17 korda suurem kui riigi keskmine palk.
Lisaks on Austraalia leibkondade koguvõlg kasutatavast sissetulekust peaaegu 200%. Kõik see on muutnud ostjad riigi suurimal eluasemeturul ettevaatlikuks. Koduhinnad sadamalinnas langesid eelmisel kuul 0.2% lisaks veebruaris toimunud kaotustele, katkestades 2020. aasta oktoobris alanud võiduseeria.
"Suur osa sellest on seotud intressimäärade rääkimisega ja Sydney, kuna see on nii kallis turg, on intressitõusudest rääkimise suhtes väga tundlik," ütles kinnisvarafirma Ray White peaökonomist Nerida Conisbee. Vähenev konkurents oksjonitel „peegeldab arvamust, mis on tõesti muutunud inimeste valmisoleku suhtes maksta reservhinnast tunduvalt kõrgemat hinda”.
Hong Kong
Elamispindade hinnad Hongkongis on alates augustist langenud, kuid kiiret taastumist pole näha. Väljakutsed ulatuvad majanduse langusest ja tõusvatest intressimääradest kuni poliitilistest pingetest ja rangetest sotsiaalsetest distantseerimismeetmetest pettunud kohalike elanike ja välismaalaste jätkuva lahkumiseni.
Linna eluasemeturg näis eelmisel aastal peatamatu, augustis ületasid hinnad rekordi. Vastavalt Centaline Property Agency Ltd. andmetele on väärtused sellest ajast alates langenud 7.3%. UBS Group AG eeldab, et hinnad langevad sel aastal rahvastiku väljavoolu ja intressimäärade tõstmise tõttu. Goldman Sachs Group Inc on veelgi pessimistlikum, ennustades 20. aastaks 2025% langust.
"Eluasemehinnad jäävad vähemalt lähiajal surve alla," ütles Colliers Internationali Hongkongi ja Greater Bay Area uuringute juht Rosanna Tang. "Lisaks Covid-19-le viivitavad koduostjate otsuste tegemist ka muu turu ebakindlus, sealhulgas geopoliitiline pinge ja intressiriskid."
Singapur
Pärast bänneriaastat, mil hinnad tõusid enam kui kümne aasta jooksul enim, jahtub Singapuri eluasemeturg kinnisvara piiramise ja kõrgemate maksude taustal. Uute eramajade hinnakasv aeglustus eelmises kvartalis 0.4%ni, samas kui märtsis langes müük 21 kuu madalaimale tasemele.
Ametivõimud võtsid detsembris kasutusele jahutusmeetmed, et lahendada taskukohasuse puudumine ja oht, et leibkondadel võib olla raskusi kõrgemate intressimääradega hüpoteeklaenude tasumisega. Veebruaris teatas valitsus jõukatele elanikele suunatud kõrgematest kinnisvaramaksudest, mis võivad mõned selle segmendi ostjad kõrvale jätta.
Sellegipoolest on analüütikud öelnud, et äärekivid võivad olla vaid lühiajaline lahendus, kuna kohalike elanike seas on tõeline nõudlus, näiteks need, kes vahetavad oma avalikest korteritest üle erakorteriteks, või millenniumlased, kes soovivad omaette elada.
Tarbijahindade tõus võib samuti ajendada potentsiaalseid ostjaid pigem varem kui hiljem turule sisenema ja ostujõudu säilitama, ütles Savills Plc uuringute tegevdirektor Alan Cheong. "Inflatsioon on opioid, mis juhib nõudlust," ütles ta.
Shanghai
Elamispindade hinnad Shanghais, mis on Hiina üks vastupidavamaid eluasemeturu, hakkasid pärast kolm kuud kestnud langust detsembris uuesti tõusma, pärast seda, kui ametnikud astusid samme, et peatada arendajate likviidsuskriisist tingitud aeglustumine. Nüüd ähvardab tagasilööki finantskeskuse laiaulatuslik sulgemine.
"Nüüd oleme näinud, et Covid on Shanghais tugevamalt haaranud, mis võib selle tulemusena teises kvartalis turgu piirata," ütles Jones Lang LaSalle Aasia Vaikse ookeani piirkonna juhtivteadur Roddy Allan.
Sellegipoolest näevad linna pikemaajalised väljavaated paremad tänu madalatele varude ja intressimäärade kärbetele. Majanduskasvu aeglustumine on viinud Hiina leevenduse režiimi, mille poliitika on teiste suuremate majandustega järsult lahknenud. Keskpank langetas jaanuaris baasintressi esimest korda peaaegu kahe aasta jooksul, samas kui suuremad pangad on hüpoteeklaenude intressimäärasid langetanud ja laenude heakskiitmise aegu lühendanud.
Elamute müük Shanghais sel aastal tõenäoliselt stabiliseerub ja võib aasta lõpus taastuda, ütles E-House China Enterprise Holdings Ltd.-i uurimisinstituudi direktor Yang Hongxu.
Enim loetud Bloombergi Businessweekist
© 2022 Bloomberg LP
Allikas: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html